Rynek pierwotny czy wtórny – co wybrać? Poznaj wady i zalety obu rozwiązań!

Chcesz kupić własne, atrakcyjne mieszkanie w dogodnej lokalizacji? Zastanawiasz się, gdzie go szukać? Czy skupić się bardziej na nieruchomościach z rynku wtórnego, a może uwagę skierować w stronę ogłoszeń z rynku pierwotnego? Podpowiadamy, jakie wady i zalety mają mieszkania nowe i używane. Mamy nadzieję, że pomożemy Wam w podjęciu tej ważnej, życiowej decyzji!

Adam

Photo by Adam Borkowski on Unsplash

Rynek wtórny a rynek pierwotny – jakie są różnice?

Zakup nieruchomości to ważna decyzja, na którą wpływ ma wiele czynników. Najczęściej od pomysłu zakupu mieszkania do realizacji transakcji mija wiele miesięcy. Podczas tej podróży do wymarzonego mieszkania z pewnością wiele się nauczysz i przeczytasz dziesiątki podobnych do tego poradników. Niejednokrotnie zadasz sobie także pytanie – rynek pierwotny czy wtórny? O co tak naprawdę chodzi w tym podziale? 

Pojęcie rynku pierwotnego odnosi się do obiektów i mieszkań, które powstają w ramach inwestycji budowlanej. Najczęściej na wzniesienie nowego budynku wielorodzinnego decydują się deweloperzy lub spółdzielnie mieszkaniowe. Tymczasem rynek wtórny to mieszkania z drugiej ręki, czyli mające już właściciela. To pojęcie odnosi się do wszystkich mieszkań niezależnie od ich wieku i statusu własnościowego. W dalszej części tekstu wskażemy, jakimi cechami kierować się wybierając mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego. 

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego – które lepsze?

Wśród swoich rozmówców i w czasie czytania poradników z pewnością nie raz otrzymałeś już jakąś odpowiedź na pytanie – mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego? Wśród specjalistów i prywatnych inwestorów znajdą się osoby, które będą broniły jednej z tych dwóch opcji. Tymczasem celem artykułu nie będzie wskazanie rozwiązania lepszego, bowiem jest to pojęcie względne. Postaramy się wskazać kilka argumentów, przez pryzmat których sam ocenisz zalety lub wady każdego z rozwiązań.

Rynek wtórny czy pierwotny – cena nieruchomości

Zaczynamy od tematu, który można drążyć godzinami. Rynek pierwotny czy wtórny – który gwarantuje niższe ceny? Czy da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie? 

Widełki cenowe

Ceny nieruchomości są zróżnicowane i dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W dużych miastach wiele jest ofert bardzo tanich mieszkań używanych u nowych, których ceny często spadają poniżej 300 tysięcy złotych. Z drugiej strony apartamenty w pobliżu centrum mogą osiągać ceny przekraczające milion złotych. To okaże się normą, jeśli zainteresuje Cię mieszkanie w starej kamienicy w pobliżu krakowskiego lub warszawskiego rynku. 

Przeszacowane mieszkania

Systemowe ustalenie cen mieszkania to ważna cecha, jaką charakteryzuje się rynek pierwotny. Czy wtórny również oferuje tak jednolite kwoty, zależne od innych cen w podobnych lokalizacjach? Przede wszystkim wartość mieszkań na rynku wtórnym ustalają właściciele, którzy nie zawsze orientują się w cenach dominujących na rynku. Nie chcą stracić, dlatego przeważnie kwoty za lokale z rynku wtórnego są mocno przeszacowane. Zdarza się, że mieszkanie nowe w tej samej lokalizacji jest tańsze niż kilkudziesięcioletnie używane. 

Możliwość prowadzenia negocjacji 

Choć ceny mieszkań z rynku wtórnego bywają zawyżone, często istnieje możliwość negocjacji. Zdarza się, że po oględzinach w towarzystwie specjalisty ostateczna cena spada o kilkanaście procent. W przypadku rynku pierwotnego raczej nie zdarza się, żeby deweloper dopuszczał możliwość znacznej negocjacji ceny. Wynika to przede wszystkim z dużego zainteresowania takimi mieszkaniami. Jeśli Ty nie zapłacisz wskazanej kwoty, prawdopodobnie zrobi to kolejny klient. Poza tym deweloper z reguły orientuje się w cenach transakcyjnych i doskonale wie, na jakim poziomie cenowym ma ulokować swoją inwestycję.

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego – gdzie koszty remontu są wyższe?

Niezależnie od tego, czy wybierzesz rynek pierwotny czy wtórny, zawsze musisz doliczyć koszt remontu. Na rynku pierwotnym znajdziesz mieszkania w stanie deweloperskim, które wymagają wykończenia. W ich przypadku stosunkowo łatwo można obliczyć koszt remontu i zakres potrzebnych prac. Najczęściej średni koszt wykończenia mieszkania oscyluje w granicach 1000-2000 za każdy metr kwadratowy lokalu. 

Tymczasem obiekty z rynku wtórnego są w różnym stanie. Możesz natknąć się na mieszkania, w których nie trzeba prowadzić prawie żadnych prac modernizacyjnych poza malowaniem. Z kolei inne będą wymagały wymiany instalacji elektrycznej, stolarki drzwiowej i okiennej czy modernizacji dopływów wody. Nigdy nie wiadomo, jakie dodatkowe prace mogą być konieczne i jaki będzie ich ostateczny koszt. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego zawsze pytaj się o:

  • datę ostatniego remontu;
  • wymianę instalacji elektrycznej;
  • w budynkach wielorodzinnych o wymiany pionów i wszelkich inwestycji w nieruchomość, wykonywanych przez spółdzielnię lub wspólnotę.

Istotną wskazówką jest także wysokość funduszu remontowego.

Wyposażenie mieszkania z rynku wtórnego

Jedną z kwestii, która stanowi najważniejszą różnicę pomiędzy rynkiem wtórnym a rynkiem pierwotnym, jest konieczność urządzenia mieszkania. Mieszkanie od dewelopera jest w stanie surowym, dlatego sam urządzisz go według własnych potrzeb i upodobań. Jedynym wyjątkiem jest zakup nowego mieszkania pod klucz. Z kolei rynek wtórny to przede wszystkim mieszkania już urządzone, często nawet umeblowane. Traktować to jako wadę czy zaletę? Oczywiście… to zależy.

Różne rodzaje aranżacji

Nie licz na perełki w postaci mieszkań, do których wprowadzisz się natychmiast po zawieszeniu czapki. Możliwe, że sprzedawca będzie miał inny gust i odmienne wyobrażenie luksusu od Ciebie, dlatego i tak będziesz musiał zmienić większość wyposażenia. Zakup pustego mieszkania w stanie deweloperskim będzie o tyle korzystniejszy, że nie będziesz musiał prowadzić prac rozbiórkowych i wynosić mebli. 

Wyższa cena mieszkania urządzonego

Regułą jest wyższa cena mieszkań urządzonych. Właściciele doliczają do ceny rynkowej mieszkania koszty wszystkich mebli i sprzętów domowych, które często lata świetności mają już za sobą. Jeśli rzeczywiście sprzęt jest wart uwagi, a Ty nie masz żadnych swoich rzeczy, możesz się na to zdecydować. W przeciwnym razie zapłacisz dwukrotnie: pierwszy raz cenę za meble i sprzęt AGD, a drugi raz za ich wywóz. To element często pomijany w negocjacjach, a na który warto zwrócić uwagę. Koszt utylizacji starych mebli oraz opróżnienia piwnicy może wynieść nawet kilka tysięcy złotych. Pamiętaj zatem, aby nalegać na wydanie mieszkania w stanie opróżnionym, jeśli chcesz uniknąć dodatkowych kosztów.

Rynek pierwotny czy wtórny – lokalizacja obiektów

Lokalizacja obiektów jest jedną z pierwszych cech mieszkania, jakie weźmiesz pod uwagę w czasie planowania zakupu. Nie zawsze będzie interesowało Cię konkretne osiedle lub dzielnica, a raczej położenie względem centrum miasta. 

Rynek pierwotny czy wtórny – który oferuje ciekawsze miejsca?

Ogólna zasada jest taka, że obiekty z rynku wtórnego, kamienice czy bloki z wielkiej płyty położone są bliżej centrum miasta. Wynika to z faktu, że z biegiem czasu zagospodarowane pod budowę mieszkań są kolejne wolne przestrzenie oddalone od miasta. Dlatego nowe budownictwo znajduje się z reguły na obrzeżach, za to w pobliżu terenów zielonych, jak lasy czy jeziora. 

Gdzie znajdziesz lepszą infrastrukturę – na rynku pierwotnym czy wtórnym? 

Obecnie, budynki w stanie deweloperskim stawiane są zwykle na terenach, które jeszcze kilka lat wcześniej uchodziły za miejsce spacerów i rekreacji. Dlatego nie zawsze infrastruktura w ich otoczeniu jest na najwyższym poziomie. Chodzi nie tylko o drogi dojazdowe, ale także parkingi, punkty handlowe czy kulturalne. Wyjątkiem są budynki stawiane na nieużytkach w centrach miast, które zagospodarowano na budownictwo mieszkaniowe. Tu jednak zaporowa może być cena. 

Lokale z rynku wtórnego, zlokalizowane na osiedlach czy w kamienicach w pobliżu centrum miasta mają już rozbudowaną infrastrukturę. W pobliżu znajdują się sklepy, przedszkola czy szkoły i ośrodki kultury. Wiąże się to także z większym ruchem drogowym i gwarem, co nie wszystkim odpowiada. 

Termin wprowadzenia się do własnego mieszkania

Zmiana pracy związana z miejscem zamieszkania, powiększenie rodziny czy inne sytuacje losowe – wiele jest powodów, które mogą Cię zmusić do nagłego poszukiwania mieszkania. Wówczas najważniejszą cechą, jakiej będziesz oczekiwał od lokalu, jest szybka dostępność. Niestety często będziesz musiał poczekać na mieszkania z rynku pierwotnego. Czy wtórny oferuje mieszkania z możliwością natychmiastowego wprowadzenia się po podpisaniu umowy?

Mieszkanie gotowe do wprowadzenia – tylko rynek wtórny

Jeśli zależy Ci na czasie i potrzebujesz mieszkania szybko, raczej odrzucić propozycje deweloperów oferujących nowe lokale. Największa szansa na zakup wykończonego mieszkania jest na rynku wtórnym. Nie licz jednak na to, że trafisz na lokal, któremu nie będziesz musiał poświęcić choć kilku dni na przemeblowanie i malowanie. To jednak znacznie krócej niż w przypadku prac potrzebnych do wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim. 

Czas oczekiwania na mieszkanie od dewelopera

Powszechną praktyką w firmach deweloperskich jest sprzedaż mieszkań jeszcze na etapie ich budowy. Umowa przedwstępna z zaliczką ułatwia sfinansowanie części inwestycji i jest też potwierdzeniem opłacalności przedsięwzięcia. Dlatego musisz się liczyć z możliwością wprowadzenia do lokalu nawet po roku czy dwóch od podpisania umowy wstępnej. Tyle może potrwać budowa obiektu, a do tego dochodzi jeszcze potrzeba przeprowadzenia wykończenia pod klucz. 

Możliwy jest także zakup ostatnich gotowych mieszkań z rynku pierwotnego i wówczas nie trzeba oczekiwać na jego wybudowanie. Jednak każde z nich będzie oddane w stanie deweloperskim i wymaga wykończenia. Nie trzeba chyba tłumaczyć, że nawet najlepsza ekipa budowlana nie wykończy tego w kilka dni… 

Mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego – problem z właścicielem

Dylemat, czy wybrać rynek pierwotny czy wtórny, dotyczy często także dotychczasowego właściciela. W przypadku zakupu mieszkania od osoby prywatnej możesz mieć trudności ze sprawnym przeprowadzeniem transakcji. Często pojawiają się problemy uzyskaniem dokumentacji i praw własności do nieruchomości, co wydłuża negocjacje. Na osiedlach mieszkalnych lokale często objęte są spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, dlatego stanowią fizyczną własność spółdzielni. Do tego mogą dochodzić sentymentalny stosunek obecnego właściciela do wyposażenia czy mieszkania, co może prowadzić do przerwania negocjacji. W przypadku współpracy z deweloperem tych problemów udaje się uniknąć.  

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego daje Ci możliwość dowolnej aranżacji. Mieszkania z rynku pierwotnego mają też tę przewagę nad używanymi, że relacje między sąsiadami dopiero się tworzą. Dla wszystkich jest to nowe miejsce. Budynek często gromadzi ludzi o podobnym statusie społecznym i materialnym, co często ułatwia nawiązywanie wspólnych relacji. 

Mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego?

Rynek pierwotny czy wtórny? Na tak zadane pytanie nie sposób udzielić jednoznacznej odpowiedzi, której nie udałoby się podważyć drugiej stronie. Każdy kupujący ceni coś innego i inne cechy mieszkania są dla niego ważne. Dlatego każda osoba, która ma zamiar kupić swoje własne M, powinna śledzić oferty sprzedaży niezależnie od tego, czy chodzi tu o rynek wtórny czy pierwotny. Warto zacząć od sprawdzenia aktualnych ogłoszeń Homly, gdzie pojawiają się atrakcyjne propozycje mieszkań zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego!  

Najczęściej czytane

12 lipca 2020

10 głównych błędów przy sprzedaży mieszkania

14300 wyświetleń · 6 minut czytania

06 sierpnia 2020

Jak przygotować się do negocjacji ceny mieszkania – poradnik dla sprzedawcy

1986 wyświetleń · 7 minut czytania

04 marca 2021

Prognoza cen mieszkań – czy będzie taniej?

1645 wyświetleń · 6 minut czytania

30 lipca 2020

Sprzedaż mieszkania krok po kroku

1471 wyświetleń · 6 minut czytania

Pozostańmy w kontakcie!

Chcesz otrzymywać newsletter od nas, zawierający m.in. raporty cenowe o rynku, artykuły branżowe oraz poradniki o sprzedaży mieszkania? – zostaw swój adres e-mail. Nie spamujemy oraz nikomu nie przekażemy Twojego adresu.

Serwis używa plików Cookies

Nasz Serwis wykorzystuje Cookies w celu rozróżnienia użytkowników Serwisu. Pomaga to zoptymalizować działanie Serwisu, a także umożliwia prawidłowe funkcjonowanie niektórych części Serwisu. Informacje na temat korzystania z naszego Serwisu mogą być udostępniane naszym Partnerom, z których usług korzystamy przy prowadzeniu Serwisu. Informacje te mogą być łączone z innymi informacjami, które przekazaliście Państwo naszym Partnerom lub które zgromadzili oni w związku z korzystaniem z ich usług. Możecie Państwo wybrać typy plików cookie, na których wykorzystywanie wyrażacie zgodę. Więcej informacji znajdziecie Państwo w naszym Regulaminie oraz Polityce Prywatności.