Jak szybko sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w 2025 roku?

Wiele osób obawia się sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, głównie przez złożoność całego procesu, obawy o konieczność wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego czy po prostu brak chętnych na taką nieruchomość. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie należy jednak do rzadkości, choć faktycznie wiąże się z większą liczbą formalności i jest odrobinę bardziej czasochłonne. Sprawdź poniższy poradnik, aby lepiej zrozumieć kwestie sprzedaży nieruchomości z hipoteką: wymagania bankowe, zasady podpisania aktu notarialnego czy rozliczenia podatkowe. Odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania!

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Pewnie niejednokrotnie spotkałeś się z twierdzeniem, że jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt, to właścicielem Twojej nieruchomości jest bank — dopóty, dopóki nie spłacisz ostatniej raty i nie wykreślisz hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. To niestety częste, choć całkowicie błędne przekonanie. Właścicielem mieszkania jesteś bowiem Ty i możesz swoją własnością rozporządzać według swojego uznania, co potwierdza wpis w dziale II księgi. Bank również jest do niej wpisany, ale wyłącznie jako wierzyciel hipoteczny.

Z tego powodu sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwa. Nie istnieją żadne przeszkody prawne, które by tego zakazywały. Co więcej, to dość powszechna praktyka. Nie musisz przy tym czekać na całkowitą spłatę kredytu, aby móc sprzedać mieszkanie z hipoteką.

Jakie kwestie związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem trzeba wziąć pod uwagę?

Szybka sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może być nieco utrudniona (ale nie niemożliwa). Opóźnienia mogą wystąpić dlatego, że kilka dodatkowych formalności, które powinieneś załatwić jeszcze przed dogadaniem sprzedaży z nowym właścicielem, a banki też mają swoje procedury.

Przede wszystkim musisz pamiętać o:

• rozwiązaniu kwestii płatności z bankiem. Dowiedz się, jaka jest aktualna wysokość salda zadłużenia i jak wygląda wcześniejsza spłata kredytu, tak pod kątem formalności, jak i finansowym. Bank powinien poinformować Cię o wysokości kapitału i odsetek do spłaty, a także ewentualnych opłatach związanych z przedterminową spłatą.
• uzgodnieniem z potencjalnym nabywcą, jak będzie wyglądać kwestia rozliczenia sprzedaży. Najczęściej nowy właściciel nieruchomości wpłaca część kwoty za sprzedaż nieruchomości do banku na poczet spłaty kredytu, a pozostałą części przelewa Tobie na rachunek bankowy. Nie jest to obowiązkowe, ale bardzo wygodne. Oczywiście wszystkie sprawy finansowe, w tym spłatę kredytu hipotecznego, należy uregulować w umowie przedwstępnej oraz w akcie notarialnym.

Warto mieć również na względzie kwestie ustalenia wartości nieruchomości. Czy wycena mieszkania jest niezbędna do jego sprzedaży? Nie, nie jest ona niezbędna, jeśli przy sprzedaży domu z kredytem hipotecznym, a przynajmniej nie w formie operatu szacunkowego. Jednakże warto ją sporządzić, choć w nieoficjalnej wersji za pomocą dostępnych narzędzi do wyceny mieszkania online. Będzie to korzystne dla obu stron — zarówno Ciebie (bo nie sprzedasz mieszkania poniżej jego wartości), jak i dla kupującego (bo ma pewność, że cena nie jest zawyżona.

Pamiętaj jednak, że jeśli kupujący chce sfinansować zakup Twojego mieszkania kredytem, wtedy niezbędne będzie sporządzenie wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego.

Czy sprzedaż mieszkania z hipoteką ma specjalne wymogi?

Kolejnym często powielanym mitem na temat sprzedaży nieruchomości z hipoteką, jest obowiązek uzyskania zgody banku na sprzedaż. Tymczasem taka zgoda nie będzie potrzebna, jeśli kredyt jest spłacany regularnie. W przypadku, gdy nie masz żadnych zaległości, bank nie może zakazać Ci zbycia nieruchomości, ani zablokować procedurę sprzedaży.

Pamiętaj jednak, żeby bezwzględnie zawiadomić bank o tym fakcie. Jest to konieczne, ponieważ musisz uzyskać od niego pisemne zobowiązanie (tzw. promesę) do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po otrzymaniu określonej kwoty. Dokument ten należy przedstawić notariuszowi przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym.

Sprawa nieco komplikuje się, jeśli:

• nabywca chce sfinansować zakup mieszkania kredytem;
• zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego, również na kredyt.

W takiej sytuacji konieczna jest współpraca wielu instytucji ze sobą i ponowne badanie zdolności kredytowej. Zależy to m.in. od wieku kredytobiorcy, jego dotychczasowej historii spłat, sytuacji rodzinnej i zawodowej. Najlepiej skontaktować się z doradcą finansowym, który ma doświadczenie w branży nieruchomości.

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat od daty jego nabycia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jak zwykle w takich przypadkach, także i tutaj prawo przewiduje jednak wyjątki. Nie musisz płacić podatku dochodowego, jeśli środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe (czyli np. zakup nowego mieszkania, budowę domu) w ciągu trzech lat od daty sprzedaży poprzedniego. Zalicza się do tego również spłata kredytu hipotecznego Twojego zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania.

Jeśli jednak zdecydujesz się sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat, podatek wyniesie Cię 19% dochodu, a nie przychodu ze sprzedaży. Oznacza to, że nie będzie on naliczany od całej kwoty sprzedaży nieruchomości z kredytem, a tylko od kwoty, którą zarobiłeś na sprzedaży.

W praktyce podstawę do obliczenia podatku stanowi poniższy wzór:

• Dochód = Koszt sprzedaży nieruchomości - koszt jej zakupu - wydatki związane z nieruchomością.

Co wlicza się do wydatków związanych z nieruchomością? To m.in. koszty remontu, modernizacji, a także odsetki kredytu hipotecznego, które zapłaciłeś do momentu sprzedaży.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest opłacalna?

Wiesz już, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem, ale czy jest ona opłacalna? Jak w każdej kwestii finansowej — to zależy.

Przede wszystkim, kluczową rolę odgrywa tutaj konieczność sprzedaży. Jeśli zmusza Cię to tego sytuacja, opłacalność sprzedaży nie jest tutaj najważniejsza. Nie to, czy stracisz, czy zarobisz na sprzedaży, a to, czy uda Ci się zachować stabilność finansową.

Sprzedaż jest najczęściej niezbędna, jeśli planujesz zmianę miejsca zamieszkania i musisz szybko znaleźć nowe lokum. 

Można ją też przemyśleć, jeśli doświadczasz problemów z terminową spłatą zobowiązań. W takim przypadku sprzedaż mieszkania jest jedyną możliwością uniknięcia zadłużenia i ewentualnego przejęcia nieruchomości. Gdy liczy się czas, warto zwrócić się do skupu nieruchomości, zamiast szukać kupca i czekać wiele tygodni na uregulowanie sprawy z bankiem. Sprzedaż mieszkania z kredytem za gotówkę jest znacznie szybsza i nie wymaga tylu formalności.

Niemniej jednak niekiedy sprzedaż mieszkania z kredytem po prostu się opłaca. Jeśli ceny mieszkań wzrosły od czasu, kiedy kupiłeś nieruchomość, istnieje duża szansa, że sporo zarobisz na takiej transakcji — i to nawet po zapłacie pozostałych kosztów. Teraz jest ku temu dobra koniunktura i być może warto ją wykorzystać. W każdym przypadku decyzję o sprzedaży mieszkania z kredytem podejmij jednak na podstawie dokładnych wyliczeń i analiz.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Zastanawiasz się, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem? To nie takie trudne, jak wygląda na pierwszy rzut oka. Jeśli dobrze przygotujesz się do tego procesu, nie powinieneś napotkać większych problemów. Oto, jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku:

• Krok 1. Kontakt z bankiem. Poproś o zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia i zapytaj o procedury i koszty wcześniejszej spłaty kredytu.
• Krok 2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości. Możesz pominąć ten krok, ale dla ochrony własnych interesów przynajmniej powierzchownie i szacunkowo zorientuj się, na ile powinna opiewać transakcja sprzedaży mieszkania.
• Krok 3. Przygotowanie oferty sprzedaży mieszkania. Nie zaniedbuj opis nieruchomości, ani obrazujących ich zdjęć. 
• Krok 4. Znalezienie kupującego i podpisanie umowy przedwstępnej. Ten dokument również nie jest obowiązkowy, ale bardzo dobrze zabezpiecza transakcję. Warto w umowie zawrzeć wszystkie szczegóły dotyczące transakcje: warunki sprzedaży, cenę, termin podpisania aktu notarialnego, sposób finansowania zakupu mieszkania, ewentualną zaliczkę lub zadatek, a także - co najważniejsze - zapis o sposobie rozliczenia kredytu.
• Krok 5. Uzyskanie promesy z banku. Aby otrzymać ten dokument, należy złożyć stosowny wniosek w swoim banku. Jest on niezbędny do zawarcia umowy kupna-sprzedaży u notariusza i daje kupującemu pewność, że po dokonaniu wpłaty mieszkanie będzie wolne od obciążeń finansowych.
• Krok 6. Podpisanie aktu notarialnego.
• Krok 7. Rozliczenie transakcji z bankiem, czyli wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Ta procedura przeważnie trwa od kilku dni do nawet kilku tygodni. Po tym otrzymasz potwierdzenie całkowitej spłaty kredytu.
• Krok 8. Zapłata podatku dochodowego, jeśli sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu

Jeśli planujesz sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym w 2025 roku, musisz wziąć pod uwagę, że wymaga to i znajomości przepisów, i dość rygorystycznego planowania, aby sprzedaż przebiegła sprawnie i szybko. Nie każdy przypadek będzie równie skomplikowany, a niekiedy również formalności zostaną ograniczone do minimum — tak jak w skupie nieruchomości. Warto więc wcześniej zorientować się w dostępnych opcjach sprzedażowych i wybrać tę, która najbardziej odpowiada Twoim aktualnym potrzebom: szybkiej sprzedaży mieszkania, minimalnym formalnościom czy też najwyższej cenie.