Wiele osób żyje w błędnym przekonaniu, że kredyt hipoteczny to „dożywotnie więzienie” z nieruchomością. Nic bardziej mylnego. Zaciągnięty kredyt w żaden sposób nie ogranicza Twojego prawa do sprzedaży mieszkania. W rzeczywistości sprzedaż nieruchomości z hipoteką to standardowa procedura, którą banki i notariusze przerabiają codziennie. Jak jednak bezpiecznie przejść przez ten proces i nie stracić płynności finansowej?

Krok 1: Promesa bankowa – Twój najważniejszy dokument

Zanim zaczniesz szukać kupca, musisz wiedzieć, ile dokładnie jesteś winien bankowi. Udaj się do swojego oddziału z wnioskiem o wydanie promesy. Jest to oficjalne zaświadczenie z banku, które zawiera:

  • Aktualną kwotę pozostałą do całkowitej spłaty kredytu (kapitał + odsetki),
  • Numer konta technicznego do spłaty,
  • Zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej po wpłynięciu całej kwoty.

Ważne: Promesa jest zazwyczaj ważna przez określony czas (np. 30 dni). Nie wnioskuj o nią zbyt wcześnie, by nie wygasła przed podpisaniem aktu notarialnego.

Jak rozliczyć spłatę kredytu przy sprzedaży?

Najczęściej stosuje się model, w którym cena sprzedaży mieszkania zostaje podzielona na dwie części:

  1. Spłata banku: Część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio z konta kupującego (lub jego banku) na konto techniczne Twojego banku w celu całkowitego zamknięcia kredytu.
  2. Twoja wypłata: Pozostała część kwoty (Twoja nadwyżka/zysk) trafia bezpośrednio na Twoje prywatne konto.

Dzięki temu mechanizmowi, w momencie podpisywania aktu notarialnego, kredyt jest spłacany, a Ty wychodzisz z kancelarii z „czystą” nieruchomością dla nowego nabywcy.

Czy musisz się martwić o prowizję za wcześniejszą spłatę?

Tak, warto to sprawdzić. Niektóre banki (szczególnie przy starych umowach kredytowych) pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę kapitału. Jeśli sprzedajesz mieszkanie w pierwszych latach kredytowania, sprawdź w swojej umowie zapisy o tzw. opłacie za wcześniejszą spłatę. Jeśli taka istnieje, musisz uwzględnić ją w swojej kalkulacji zysku ze sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – pułapki

Największym ryzykiem przy sprzedaży mieszkania z kredytem jest niezdecydowanie kupującego. Jeśli kupujący sam bierze kredyt, proces trwa minimum 2-3 miesiące. Przez ten czas Twoje zadłużenie w banku nadal generuje odsetki, a Twoja sytuacja (np. konieczność zakupu nowego mieszkania) może się zmienić.

Dodatkowo, musisz uważać na kredyty walutowe. Jeśli masz kredyt w CHF lub EUR, kursy walut w dniu sprzedaży mogą drastycznie zmienić kwotę potrzebną do całkowitej spłaty długu. Zawsze aktualizuj saldo kredytu na dzień przed transakcją.

Dlaczego sprzedaż mieszkania z kredytem do Homly to lepsza opcja?

Tradycyjna sprzedaż mieszkania z kredytem to ryzykowne „domino”: czekasz na decyzję banku kupującego, potem na jego kredyt, potem na to, by bank spłacił Twój kredyt. Jeśli jeden element zawiedzie, zostajesz z długiem i niesprzedanym mieszkaniem.

Z Homly omijasz ten stres całkowicie:

  • Gotówka od ręki: Nie musisz czekać na decyzję kredytową kupującego. My dysponujemy kapitałem własnym i jesteśmy w stanie sfinalizować transakcję w kilka dni.
  • Bezpieczeństwo notarialne: Nasi eksperci dopilnują, aby środki trafiły do Twojego banku w celu spłaty kredytu dokładnie w momencie podpisywania aktu notarialnego.
  • Brak prowizji i ukrytych kosztów: Otrzymujesz rynkową ofertę, a my bierzemy na siebie ciężar formalności związanych z hipoteką.

Jeśli sprzedaż zadłużonego mieszkania wydaje Ci się zbyt skomplikowana – nie trać czasu na nerwowe telefony do banku i niepewnych kupców. Wypełnij formularz wyceny w Homly, a my przejmiemy Twoje zobowiązania i uwolnimy Twój kapitał szybko i bezpiecznie.

Zobacz również: wycena mieszkania online, wycena mieszkania, wycena nieruchomości kalkulator, wycena nieruchomości online