Co to jest operat szacunkowy, kto go robi, ile kosztuje?

Na pewnym etapie funkcjonowania na rynku nieruchomości każdy z jego uczestników spotka się z pojęciem operatu szacunkowego. W poniższym artykule przybliżamy to pojęcie tak, aby w razie konieczności każdy wiedział jak efektywnie skorzystać z tego cennego źródła wiedzy o nieruchomości.

Operat szacunkowy to dokument stanowiący pisemną, autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny. Opracowanie takie powinno uwzględniać założenia i warunki stanowiące podstawy wyceny oraz wszelkie istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości.

Jedynym podmiotem uprawnionym do sporządzania operatu szacunkowego jest rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz zasadami dobrej praktyki zawodowej.  Jednocześnie powinien przedstawiać przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w taki sposób, który umożliwi korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz jednoznaczną ich interpretację.

Operat jest sporządzany w formie pisemnej, zgodnie ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości. W operacie powinny znaleźć się wszystkie wymagane prawem informacje wraz z załączonym kompletem dokumentów. Opracowanie to stanowi dokument o charakterze prawno-finansowym, którego efektem ostatecznym jest określenie wartości nieruchomości. Spełnia on wymogi dokumentu wtedy, gdy jest wykonany przez osobę posiadającą uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości nadane przez właściwego ministra.  Dane rzeczoznawców znajdują się w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych (tzw. rejestr rzeczoznawców) zamieszczonym na stronie ministerstwa. 

Operat musi być wykonany zgodnie z obowiązującym stanem prawnym w zakresie procedur szacowania tzn. musi realizować wymagania wskazane w odpowiednich aktach prawnych. Ponadto powinien zawierać wszystkie elementy składowe wymienione w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości.  Są to w szczególności:

• strona tytułowa (sformułowanie „OPERAT SZACUNKOWY”, imię i nazwisko rzeczoznawcy, nr uprawnień, data i miejsce sporządzenia, oznaczenie przedmiotu wyceny)
• określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
• cel wyceny, czyli cel w jakim może być wykorzystany (np. na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, na potrzeby egzekucji z nieruchomości, na potrzeby podziału majątku wspólnego itp.)
• określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych sporządzenia operatu;
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy)
• analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisujące rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres objęte analizą;
• przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości;
• określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń;
• wynik końcowy wraz z uzasadnieniem;
• klauzule (np. klauzula o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi; klauzula o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu, w jakim został on sporządzony; klauzula dot. zakazu publikacji i udostępniania operatu szacunkowego osobom trzecim bez zgody autora itp.)

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, np. zmiana przeznaczenia w planie miejscowym, zmiany cen, stan nieruchomości (np. generalny remont mieszkania). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po jego aktualizacji przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Z tytułu sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy pobiera wynagrodzenie. Nie ma jednolitego cennika w tym zakresie. Każdorazowo należy indywidulanie uzgodnić kwotę z wykonawcą. Jej wysokość będzie uzależniona od typu nieruchomości, stopnia skomplikowania nieruchomości, konieczności wykonania dodatkowych czynności np. zamówienie dokumentów itp.