Cena rynkowa mieszkania – jak ją wyliczyć?

Cena rynkowa mieszkania nigdy nie jest stała, a jej wartość zależy od wielu czynników, np. aktualnej tendencji na rynku nieruchomości. Właściwie oszacowanie wartości mieszkania pomoże ci podjąć decyzję o tym, za jaką kwotę chcesz je kupić lub sprzedać. Sprawdź, jak prawidłowo wycenić nieruchomość.

Prawidłowa wycena mieszkania może być kartą przetargową w negocjacjach przy kupnie lub sprzedaży lokum. Po wykonanych obliczeniach okazuje się, że dwie nieruchomości o podobnym metrażu i rozkładzie znacznie różnią się cenowo. Postaramy się wyjaśnić, z czego wynika taka rozbieżność w cenach.

Cena rynkowa mieszkania – jak ją obliczyć?

Obliczając wartość nieruchomości, kierujemy się tzw. średnią ceną rynkową. Jest to mediana kwot, jaką w konkretnym okresie można otrzymać za metr kwadratowy lokali o tym samym metrażu w danej miejscowości. Następnie sprawdzamy, na jakim poziomie kształtują się ceny rynkowe nieruchomości podobnych do naszej pod względem metrażu i lokalizacji.

Weryfikację rynku nieruchomości najlepiej zacząć od zapoznania się z portalami, które przygotowują zestawienia nieruchomości do sprzedaży. Pamiętaj jednak, że podane tam kwoty za metr są często zawyżane i stanowią podstawę do dalszych negocjacji. Wiele serwisów internetowych oferuje wycenę online. Wystarczy podać najważniejsze dla nas parametry, np. metraż, liczbę pokoi i lokalizację i dostaniemy gotową wycenę. Bardziej renomowane portale, jak np. Homly, korzystają z zaawansowanych metod opartych na analizie porównawczej.

Wycena z rzeczoznawcą – kiedy warto o niej pomyśleć?

Jeśli zależy nam nam na precyzyjnych szacunkach, warto zwrócić się o pomoc do rzeczoznawcy majątkowego. Skorzystanie z jego usług przydaje się szczególnie, gdy dana nieruchomość jest przedmiotem sporu sądowego. Po zapoznaniu się ze stanem technicznym mieszkania, rzeczoznawca przygotowuje dokument potwierdzający wartość nieruchomości.

Kiedy jeszcze przydaje się wiedza i doświadczenie rzeczoznawcy? Na pewno w trakcie starania się przez nas o kredyt hipoteczny pod konkretną nieruchomość. Bank może zgodzić się, aby operatu dokonał wybrany przez nas rzeczoznawca lub mogą wskazać konkretną osobę, która zajmie się wyceną. Pamiętajmy, że banki akceptujące własny operat szacunkowy, mogą zweryfikować dostarczone przez nas dokumenty i dokonać korekty wartości lokalu. Koszt sporządzenia operatu zależy od standardu i wielkości nieruchomości i zwykle wynosi kilkaset złotych.

Co wpływa na cenę nieruchomości?

Na wartość lokalu wpływ mają przede wszystkim:

• lokalizacja – cena dwóch mieszkań o tym samym metrażu, ale położonych w dwóch różnych częściach miasta może się różnić nawet o kilka tysięcy złotych za metr. Jeżeli nieruchomość jest blisko centrum miasta lub dobrze z nim skomunikowanym, tym więcej za nią zapłacimy;
• usytuowanie mieszkania na piętrze – przyjęło się, że lokale na 1. i 2. piętrze od strony południowo-zachodniej to najbardziej pożądany towar na rynku;
• cechy użytkowe nieruchomości – jeśli posiada ona balkon lub loggię oraz cechuje ją funkcjonalny rozkład pomieszczeń, to z pewnością są to kluczowe czynniki decydujące o cenie;
• stan prawny – przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego warto sprawdzić, czy lokal nie posiada obciążeń w postaci hipoteki lub roszczeń do niego osób trzecich;
• stan techniczny budynku oraz rok budowy;
• standard wykończenia.

Cena ofertowa o cena transakcyjna – czym się różnią?

Cena ofertowa to kwota, jaką chciałby otrzymać sprzedający od potencjalnego nabywcy nieruchomości. Deweloper podaje ją przeważnie na swojej stronie internetowej. Cena wyjściowa zależy od indywidualnej strategii przyjętej przez dewelopera. Wystawiając nowe mieszkania na rynek, może zacząć od wysokiej ceny za metr i obserwować, czy szybko znajdują one nabywców. Jeśli sprzedaż nie cieszy się powodzeniem, sprzedający zmniejsza cenę. Sytuacja może być też odwrotna, czyli wyjściowa stawka ze metr jest stosunkowo niska i wraz z rosnącym zainteresowaniem mieszkaniami, systematycznie wzrasta.

Cena transakcyjna to rzeczywista kwota, którą zapłaciliśmy za nieruchomość. Jest ona zapisana w akcie notarialnym kupna-sprzedaży lokalu. Przeważnie rzeczywisty koszt jest niższy o 8-10% od cen ofertowych. Różnice wynikają z dwóch powodów:

1. Osoby prywatne sprzedające nieruchomość często specjalnie zawyżają jej wartość, licząc na dodatkowy zysk. Dopiero brak zainteresowania ze strony klientów, zmusza ich do obniżenia ceny.
2. Deweloperzy także zawyżają wyjściową cenę ze metr, aby zostawić sobie margines bezpieczeństwa finansowego na potencjalne negocjacje z nabywcami. Jeśli deweloperowi uda się sprzedać mieszkanie po cenie ofertowej, zysk jest po jego stronie.

Co może zaniżyć wartość nieruchomości?

Na finalną wycenę nieruchomości wpływ mogą mieć nieusuwalne wady w lokalu, np. skosy, brak możliwości przesunięcia ścian, zbyt długi przedpokój. Na wartości tracą też mieszkania obciążone hipoteką oraz te, do których nie jest przypisane miejsce postojowe. Wielu klientów nie chce kupować mieszkań w blokach, które nie mają windy – nawet jeśli budynek liczy tylko 2 lub 3 piętra. Transakcja pomiędzy sprzedającym a kupującym może skończyć się fiaskiem, kiedy ten drugi odkryje wady techniczne budynku. Dzieje się tak zwykle przy zakupie mieszkań z rynku wtórnego.

Rozważając kupno lub sprzedaż mieszkania, wiedzę na temat aktualnych trendów na rynku nieruchomości warto czerpać z różnych źródeł. Jeśli jednak mamy wątpliwości co do wyceny nieruchomości, najlepiej zwrócić się o pomoc do profesjonalisty.