Znalazłeś wymarzone mieszkanie, ustaliliście cenę ze sprzedającym i chcesz mieć pewność, że nikt Ci go nie „sprzątnie sprzed nosa”. A może to Ty sprzedajesz i chcesz odsiać niezdecydowanych oglądających od prawdziwych klientów? Rozwiązaniem jest umowa przedwstępna z odpowiednim zabezpieczeniem finansowym.

W obrocie nieruchomościami najczęściej pojawiają się dwa terminy: zadatek i zaliczka. Choć w języku potocznym często używamy ich zamiennie, w świetle prawa niosą one zupełnie inne, nierzadko brutalne dla portfela konsekwencje. Wyjaśniamy, czym różni się zadatek od zaliczki i która forma najlepiej ochroni Twoje pieniądze.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Zarówno zadatek, jak i zaliczka to instytucje powiązane z umową przedwstępną. Taki dokument to swego rodzaju „obietnica” – kupujący zobowiązuje się, że kupi lokal za daną kwotę w określonym czasie, a sprzedający, że w tym czasie nie sprzeda go nikomu innemu.

Aby umowa przedwstępna była dla obu stron bezpieczna, musi zawierać kilka kluczowych elementów:

  • Dane osobowe stron (numery PESEL, dowodów osobistych).
  • Dokładne określenie przedmiotu sprzedaży (adres, numer Księgi Wieczystej).
  • Cenę ostateczną nieruchomości.
  • Ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży).
  • Kwotę i rodzaj przedpłaty (Zadatek lub Zaliczka).

Forma pisemna (cywilnoprawna) a akt notarialny

Umowę przedwstępną można podpisać na kartce papieru przy stole w kuchni (forma cywilnoprawna) lub w kancelarii notarialnej. Jaka jest różnica? Ogromna. Tylko akt notarialny umowy przedwstępnej daje Ci prawo do „wymuszenia” sprzedaży w sądzie. Jeśli podpiszecie zwykłą umowę na kartce, a sprzedający się rozmyśli, nie zmusisz go do wydania mieszkania – jedyne co Ci pozostanie, to walka o rekompensatę finansową (zadatek lub odszkodowanie).

Zadatek a zaliczka – kluczowe różnice finansowe

Zarówno zadatek, jak i zaliczka stanowią część finalnej ceny mieszkania i są wpłacane z góry. Tu jednak podobieństwa się kończą. Na czym polega różnica określona w Kodeksie cywilnym?

Zaliczka (Rozwiązanie bez gwarancji)

Zaliczka nie jest zdefiniowana jako forma zabezpieczenia w polskim prawie. To po prostu wcześniejsza wpłata części pieniędzy. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku – niezależnie od tego, z czyjej winy i w jakiej sytuacji – zaliczka jest w 100% zwracana wpłacającemu. Nikt nie ponosi żadnych konsekwencji finansowych. Z punktu widzenia ochrony transakcji – zaliczka to po prostu stracony czas.

Zadatek (Solidna ochrona dla obu stron)

Zadatek (regulowany przez art. 394 Kodeksu cywilnego) to narzędzie, które autentycznie wiąże strony transakcji.

  • Kiedy kupujący rezygnuje z zakupu (z własnej winy): Zadatek przepada! Sprzedający ma prawo w całości zatrzymać wpłacone pieniądze jako rekompensatę za zamrożenie oferty.
  • Kiedy sprzedający zrywa umowę (np. znalazł lepszego kupca): Sprawy robią się bolesne. Sprzedający musi oddać kupującemu wpłaconą kwotę, a do tego dołożyć z własnej kieszeni drugie tyle. Kupujący ma pełne prawo żądać zwrotu podwójnego zadatku.

Ważne! Jeśli w umowie użyjecie słów „wpłata”, „przedpłata” lub po prostu „zaliczka”, w świetle prawa nie ma ona mocy zadatku. Słowo ZADATEK musi paść w treści dokumentu otwarcie.

Kiedy można odzyskać zadatek?

Jak widać, zadatek jest ryzykowny, ale chroni poważne zamiary. Czy kupujący może go odzyskać, jeśli nie kupi mieszkania?

Tak, zadatek jest zwracany (w pojedynczej kwocie) w dwóch sytuacjach zapisanych w prawie:

  1. Gdy umowa zostaje rozwiązana za obopólną, pisemną zgodą obu stron.
  2. Gdy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. pożar budynku tuż przed sprzedażą).

Uwaga: Odmowa przyznania kredytu hipotecznego przez bank jest najczęściej traktowana przez polskie sądy jako okoliczność obciążająca kupującego (brak zdolności), dlatego w takiej sytuacji sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek (chyba że w umowie zapisaliście inaczej!).

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Jeśli sprzedający zerwał umowę i odmawia zwrotu podwójnego zadatku, musisz działać szybko. Zgodnie z art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem 1 ROKU od dnia, w którym umowa przyrzeczona (właściwa) miała zostać zawarta. Mit o 10 latach na walkę o zadatek jest niezwykle szkodliwy i niezgodny z obecnym prawem.

Co i kiedy warto wybrać?

Jesteś kupującym? Koniecznie negocjuj ZADATEK! Jeśli znajdziesz perełkę rynkową i wpłacisz tylko zaliczkę, właściciel w każdej chwili może się wycofać, np. gdy jego sąsiad zaproponuje 20 tysięcy więcej. Zadatek sprawi, że takie zachowanie po prostu przestanie mu się opłacać.

Jesteś sprzedającym? Wybierz ZADATEK! Przez kolejne dwa lub trzy miesiące będziesz odrzucać innych kupców, czekając aż Twój kontrahent załatwi kredyt. Jeśli w ostatniej chwili zrezygnuje, w Twojej kieszeni zostanie kwota zadatku (zazwyczaj 10-20% wartości lokalu) na pocieszenie.

Oszczędź sobie prawnych batalii – sprzedaj bezpośrednio!

Jak widać, poszukiwanie tradycyjnego kupca to zawsze stres. Konstruowanie umów przedwstępnych, ryzykowanie wpłatami z zadatków i widmo tego, że kupujący nie otrzyma kredytu, to udręka wielu właścicieli nieruchomości. A gdyby tak móc pominąć te wszystkie nerwy?

Jeśli zależy Ci na czystej, bezpiecznej i błyskawicznej transakcji, Homly to rozwiązanie dla Ciebie. Jak działamy?

  • Kupujemy bezpośrednio – my dysponujemy gotówką, więc odpada ryzyko związane z nieotrzymaniem kredytu przez „pana z internetu”.
  • Pomijamy uciążliwe umowy przedwstępne – transakcję możemy sfinalizować podczas jednego spotkania u notariusza w zaledwie kilka dni!
  • Brak zawiłości prawnych i finansowych – od rzetelnej, bezpłatnej wyceny aż po natychmiastowy przelew pełnej kwoty bezpośrednio na Twoje konto.

Chcesz sprzedać mieszkanie ze stuprocentową pewnością, bezpiecznie omijając rafy zawiłości zadatków i zaliczek? Wypełnij nasz formularz i otrzymaj darmową wycenę już dziś!

Sprawdź również: wycena mieszkania online, wycena mieszkania, wycena nieruchomości kalkulator, wycena nieruchomości online