Umowa przedwstępna, zadatek, zaliczka, czyli terminy, które warto znać przed zakupem mieszkania!

Umowa przedwstępna i zadatek mają za zadanie zapewnić obu stronom transakcji pewność zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Co to właściwie jest zadatek i czym różni się od zaliczki? Wyjaśniamy wszystkie kwestie, które musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy.

W przypadku większości umów przedwstępnych, zadatek jest rzeczą oczywistą i wręcz obowiązkową. W skrócie, jest to po prostu kwota wpłacona na poczet ceny świadczenia. Jest to jednak coś więcej niż zwykła zaliczka. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem ma moc prawną – chroni obie strony umowy przed oszustwem lub zmianą zdania. Można więc powiedzieć, że zadatek na mieszkanie to nie tylko przedpłata, lecz także forma ubezpieczenia. Czy zadatek jest obowiązkowy? Jaka powinna to być kwota? Czy zadatek można odzyskać? Odpowiemy na wszystkie Twoje pytania.

Umowa przedwstępna nieruchomości z zadatkiem – co to za dokument?

Zarówno zadatek, jak i sama umowa przedwstępna związane są z pierwszym etapem transakcji. Jest to pewnego rodzaju wprowadzenie do współpracy. Gdy podpisujesz taki dokument jako kupujący, zobowiązujesz się do nabycia nieruchomości. Jeżeli natomiast podpisujesz ją jako sprzedający – zapewniasz zbyć nieruchomość konkretnemu nabywcy. 

Umowa przedwstępna z zadatkiem ma umożliwić obu stronom odpowiednie przygotowanie się do sporządzenia właściwej umowy kupna-sprzedaży. Taki dokument powinien zawierać kilka podstawowych informacji:

• tytuł, datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej;
• dane osobowe obu stron;
• warunki umowy kupna-sprzedaży;
• określenie przedmiotu sprzedaży i praw własności;
• konkretną, całościową cenę nieruchomości;
• planowaną datę zawarcia umowy właściwej;
• określenie momentu przekazania nieruchomości kupującemu;
• jasno określony zadatek i jego wysokość;
• ewentualnie – określenie kary umownej.

Umowa przedwstępna z zadatkiem może, ale nie musi mieć formy aktu notarialnego. Wystarczy forma cywilnoprawna. Czym różnią się od siebie te dwa rodzaje dokumentów? Poświadczenie notarialne ma swoje plusy. W przypadku, gdy jedna strona uchyla się od wywiązania ze swoich obowiązków – druga może ubiegać się o wypełnienie postanowień umowy wbrew jej woli. Co to oznacza w praktyce? Poświadczenie notarialne gwarantuje Ci, że do sprzedaży dojdzie, bez względu na późniejsze zachowanie i decyzje drugiej strony.

Nie oznacza to jednak, że umowa przedwstępna i zadatek podpisane bez udziału notariusza nie chronią Cię w żaden sposób. Co prawda, nie można wówczas ubiegać się o wypełnienia postanowień umowy wbrew woli drugiej osoby. Przy niej także przysługuje Ci odszkodowanie w formie zadatku lub ustalonej wcześniej kary umownej.

Zadatek a zaliczka przy umowie przedwstępnej. Czym dokładnie się to różni?

Zastanawiasz się, czym właściwie różnią się te dwa terminy? Być może używasz ich zamiennie ze sobą. To błąd! Zaliczka a zadatek na mieszkanie to wcale nie to samo. Co prawda pełnią one podobną funkcję, ale niosą ze sobą inne konsekwencje prawne i finansowe. 

Czym więc dokładnie jest jest zadatek przy umowie przedwstępnej? Jest to wpłata pewnej sumy pieniędzy przez kupującego dla sprzedającego nieruchomość. Co ważne, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem chroni obie strony transakcji. Wpłacone pieniądze podlegają wówczas zapisom art. 394 Kodeksu cywilnego. Na tej podstawie można więc wyciągnąć odpowiednie konsekwencje od strony, która nie wywiąże się z umowy.

Zadatek w umowie przedwstępnej jest częścią pełnej kwoty świadczenia. Przekazywany jest on na zakup tylko jeśli faktycznie dojdzie do pomyślnej realizacji transakcji. Co w takim razie dzieje się, gdy nie dojdzie do zrealizowania założeń umowy z winy którejś ze stron? Jeśli to Ty jesteś w tym wypadku osobą poszkodowaną, możesz domagać się zwrotu kosztów w wysokości dwa razy większych niż wpłacony zadatek. Natomiast jeśli sytuacja jest odwrotna, sprzedający może zatrzymać pieniądze.

Zadatek a zaliczka przy umowie przedwstępnej – co wybrać?

Zadatek przy umowie przedwstępnej daje znacznie większe poczucie bezpieczeństwa niż zaliczka. Ta druga forma to także płatność z góry pewnej części pełnej ceny nieruchomości. Na czym więc polega różnica? Zadatek na mieszkanie jest jasno zdefiniowany Kodeksem cywilnym, a zaliczka – nie. 

W praktyce oznacza to, że zwrot zaliczki oparty jest tylko i wyłącznie na ogólnych przepisach o umowach wzajemnych. Zaliczka nie jest też konkretnym zabezpieczeniem umowy zakupu. Przez ten brak jakichkolwiek zabezpieczeń prawnych sprzedający może właściwie w każdym momencie odstąpić od postanowień umowy. Nie ponosi przy tym żadnych konsekwencji prawnych w przypadku nieporozumienia. A więc – jeśli sprzedajesz mieszkanie, korzystniejsza dla Ciebie będzie zaliczka. Zabezpieczy Cię to przed ewentualną zmianą nastroju klienta. Kupujesz? Negocjuj o zaliczkę. Da Ci to większą elastyczność.

Ustalając umowę przedwstępną i zadatek musisz jawnie i konkretnie nazwać formę przedpłaty. Jeśli nikt jej nie zdefiniuje, będzie ona prawnie traktowana jako zaliczka. Wówczas jedyna forma rekompensaty przy zerwaniu umowy, na jaką możesz liczyć, to zwrot poniesionych kosztów. 

Czy przy umowie przedwstępnej musi być zadatek?

W wielu umowach przedwstępnych wykorzystuje się zadatek. Nie jest on jednak koniecznością. Ma służyć raczej jako zabezpieczenie obu stron przed ewentualną zmianą zdania. Umowa przedwstępna bez zadatku jest w takim samym stopniu zobowiązująca, jak dokument potwierdzony zadatkiem. 

Mimo to warto zadbać o zadatek przy umowie przedwstępnej. Fakt, wiąże się to dla Ciebie z dodatkowymi formalnościami i opłatą. Pieniądze te jednak wcale nie przepadają. Co ważne, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem stanowi dla Ciebie prawną ochronę. Najprościej rzecz ujmując – zadatek nie jest obowiązkowy, lecz jest dla Ciebie bardzo korzystny.

Umowa przedwstępna z zadatkiem a bez

Umowa przedwstępna z zadatkiem jest teoretycznie tak samo wiążąca, jak dokument podpisany bez zapłaty jakiejkolwiek kwoty. Jednakże pieniądze są bardziej namacalne niż sam podpis i zdecydowanie bardziej motywują obie strony do ścisłego trzymania się zobowiązań. Zwykła umowa cywilnoprawna bez zadatku, poświadczenia notarialnego ani jasno określonej kary umownej nie daje Ci właściwie żadnego realnego zabezpieczenia. Sprzedawca może na przykład znaleźć kupca, który da lepszą ofertę. W takim przypadku po prostu zwróci Ci wpłaconą kwotę i zrezygnuje ze sprzedaży. 

W sytuacji podobnej do opisanej powyżej ostatecznie zostajesz z niczym. Musisz od nowa rozpocząć żmudne poszukiwania idealnego mieszkania. Sprawa wyglądałaby inaczej, jeśli umowa przedwstępna miała wpłacony i zdefiniowany zadatek. W takim przypadku odstąpienie od umowy przez sprzedawcę kosztowałoby go dużo więcej. Masz więc pewnego rodzaju gwarancję, że nie wycofa się on od zawarcia właściwej umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna – ile wynosi zadatek?

Zdecydowałeś się na podpisanie umowy kupna z uwzględnieniem zadatku? Świetnie! Twoje interesy są teraz prawnie chronione i jesteś ubezpieczony przed wszelkimi niedogodnościami. Pozostaje jednak jeszcze jedno pytanie – ile zadatku wymaga umowa przedwstępna? 

Wysokość zadatku (a także zaliczki) nie jest regulowana przepisami prawa. Możesz więc ustalić ze sprzedającym dowolną kwotę, jaka Was zadowala. Standardowo, przyjmuje się, że na rzecz zadatku w umowie przedwstępnej wpłaca się 10% ceny sprzedaży. Nie jest to jednak sztywna reguła, której musisz się trzymać. Właściwie każda kwota może być uznana jako zadatek. Warunkiem jest oczywiście dojście przy tym do porozumienia ze sprzedającym.

Czy zadatek można odzyskać?

Jak już prawdopodobnie się domyślasz, krótka odpowiedź na to pytanie brzmi – tak. Zadatek wpłacony na rzecz umowy wstępnej można odzyskać, jednak tylko w niektórych sytuacjach. Pamiętaj, że wpłacona kwota chroni nie tylko Twoje interesy, lecz także sprzedającego. Dlatego też, jeśli nie wywiążesz się z postanowień umowy, wpłacony przez Ciebie zadatek przepada.

Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej?

Do rozważenia są tutaj dwie opcje – Ty odstępujesz od umowy lub robi to sprzedawca. Umowa przedwstępna z zadatkiem ma chronić interesy przeciwnej strony transakcji przed każdą ewentualnością. Co w takim razie należy zrobić, kiedy chcesz zmienić zdanie? Jak odzyskać zadatek z umowy przedwstępnej? Na jaką kwotę możesz liczyć, jeśli to sprzedający zrezygnował? 

Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego

Jeśli nastąpi zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego, możesz skorzystać z wpłaconego wcześniej zadatku. Zaletą takiej formy ubezpieczenia jest fakt, że w żaden sposób nie musisz nikomu udowadniać, że poniosłeś jakąś szkodę. Co więcej, należy Ci się zwrot dwukrotności zadatku. 

Pamiętaj jednak, że zadatek ma swój termin ważności. Kodeks cywilny jasno stwierdza, że umowa przedwstępna ważna jest przez rok od jej podpisania przez obie strony. Jednakże, czas na ubieganie się o zwrot utraconego zadatku jest znacznie dłuższy. Możesz wnosić roszczenia o zwrot podwójnego zadatku z umowy przedwstępnej nawet do 10 lat od daty zawarcia umowy.

Umowa przedwstępna – odstąpienie przez kupującego

Co w sytuacji, gdy to kupujący odstąpi od umowy przedwstępnej? Nie martw się – nie oznacza to wcale, że musisz wypłacić sprzedającemu dwukrotność zadatku. Nie pozostaniesz jednak przy tym bez szkód. Sprzedający zatrzymuje dla siebie pełną kwotę wpłaconego przez Ciebie wcześniej zadatku. 

Pamiętaj jednak, że zadatek i kary umowne to dwie osobne kwestie. Oznacza to, że jeśli umowa przedwstępna określała jakiekolwiek dodatkowe kary umowne – prawdopodobnie będziesz musiał je zapłacić. Prawnie nie mają one nic wspólnego z uiszczoną przez Ciebie wcześniej wpłatą zadatku.

Zawarcie umowy przedwstępnej z zadatkiem to Twój pierwszy krok do zakupu własnej nieruchomości. Warto sporządzić taki dokument w każdym przypadku – daje on obu stronom większą pewność, że faktycznie dojdzie do transakcji. Jeśli wszystkie formalności i kwestie prawne związane ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości Cię przerastają – skontaktuj się z nami. Chętnie pomożemy Ci kupić lub sprzedać mieszkanie. Gwarantujemy przy tym minimalną ilość formalności i maksymalną przejrzystość całego procesu.