Sprzedaż mieszkania z lokatorem, czyli jak to jest, gdy kupujemy kota w worku?
Rynek nieruchomości potrafi zaskoczyć potencjalnych nabywców dość osobliwymi ofertami. Jedną z nich jest sprzedaż mieszkania z lokatorem. Brzmi niedorzecznie? Wbrew pozorom takich ogłoszeń jest sporo, ale czy znajdują one swoich nabywców? Sprawdźmy, czy mieszkaniowi inwestorzy często rozważają zakup nieruchomości z lokatorem.
Choć początkowo może się wydawać, że sprzedaż mieszkania z lokatorem brzmi jak mało śmieszny żart, to w rzeczywistości tego typu sytuacje mają miejsce dość często. Zwykle sprawa dotyczy dziedziczenia nieruchomości, która jest już wynajmowana przez jedną lub więcej osób. Jeśli nie da się rozwiązać umowy najmu, mieszkanie można sprzedać wraz z lokatorami. Najważniejsze, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem – jak to wygląda?
Z czysto prawnego punktu widzenia nie ma żadnych przeszkód, aby sprzedać mieszkanie z lokatorem. Zakup nieruchomości z zamieszkującymi ją osobami jest możliwy, o ile znajdzie się kupiec. Niestety nie jest to łatwe zadanie, dlatego najprościej obniżyć cenę. Dzięki temu możesz liczyć na szybko przeprowadzoną transakcję.
Mieszkanie z niechcianym lokatorem możesz sprzedać na dwa sposoby:
- Właściciel sam wstępuje na drogę prawną, przeprowadza postępowanie cywilne, które wieńczy wizyta komornika. Cały proces finalizacji przebiega dość długo, a przy tym jest kosztowny. Sprawy w sądzie mogą trwać latami i wiązać się z dodatkowymi opłatami.
- Drugi sposób to skup mieszkań z lokatorem, najlepiej przy pomocy wykwalifikowanych doradców.
Mieszkanie z najemcą – kto je kupi?
Jak już wspomnieliśmy, kupno mieszkania z lokatorem może opłacać się ze względu na niższą cenę – nawet o 30% w porównaniu do wartości rynkowej. Po udanej transakcji i przeniesieniu praw własności na nowego właściciela pojawia się kolejny problem – eksmisja osób zajmujących lokal. Tę sprawę poprzedzą jeszcze kolejne kwestie do rozwiązania. Jeśli nie dysponujesz gotówką, zapewne rozważasz wzięcie kredytu hipotetycznego. Cała procedura może potrwać nawet 2-3 miesiące. Lokal zatem lepiej kupić za gotówkę. Sprzedaż nieruchomości z lokatorami zwykle odbywa się na licytacjach komorniczych. Jeśli dany obiekt cieszy się dużą popularnością, jego cena wywoławcza może wzrosnąć.
Mieszkanie z zameldowanym lokatorem – czy można je sprzedać?
Sprawa w takim wypadku wygląda dość prosto. Gdy osoba wynajmująca mieszkanie posiada umowę najmu i wywiązuje się z niej, zostaje „sprzedana” wraz z lokalem, zyskując nowego właściciela. W takim wypadku umowa najmu na czas określony nie traci ważności, tylko zostaje przeniesiona z poprzedniego na obecnego właściciela nieruchomości. Jeśli nabywca zyskał uczciwego lokatora, to zarówno kupujący, jak i sprzedający zyskał na transakcji. Sprawa nieco się komplikuje, jeśli osoba kupiła mieszkanie z zamiarem przeprowadzki do niego. Ma wtedy dwa wyjścia: może poczekać, aż umowa wygaśnie lub ją wypowiedzieć. Decydując się na drugą opcję, będzie musiała złożyć wniosek o wymeldowanie.
Eksmisja lokatora – jak pokojowo rozwiązać sprawę?
Jeśli nie chcesz przedłużać umowy z lokatorem, możesz wystosować do sądu wniosek o eksmisję. Pamiętaj, że lokator w takiej sytuacji jest dobrze chroniony przez polskie prawo (Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów). Gmina musi zapewnić lokal zastępczy, co może trwać nawet latami. W takim przypadku właściciel może ubiegać się o odszkodowanie równe wysokości czynszu, który mógłby otrzymywać w wyniku najmu.
Nowy właściciel może także zaproponować swoje warunki, na których najemca zgodzi się opuścić wynajmowane mieszkanie. Jeśli ta metoda nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, nie pozostaje nic innego jak wejście na drogę sądową.
Wojna domowa, czyli jak pozbyć się lokatora
Lokator wcale nie musi zaakceptować postawionych mu warunków. Jeśli nie zalega z czynszem, sąd może uznać, że wniosek o eksmisję jest bezzasadny. Jeżeli dodatkowo poprzedni właściciel nadał najemcy dożywotni meldunek, to może on zajmować mieszkanie aż do śmierci. Dlatego tak ważne jest, aby przed zakupem nieruchomości z rynku wtórnego dokładnie sprawdzić księgę wieczystą. W dziale „Roszczenia i ograniczenia” powinna się znaleźć informacja o liczbie zameldowanych osób.
Lokator, który wie, że przysługuje mu prawo do mieszkania, może wykorzystać to w sporze z właścicielem. Zdarzają się przypadki, kiedy osoba odmawia wpuszczenia wynajmującego do lokalu, unika odbierania telefonów lub specjalnie zaśmieca mieszkanie. W takiej sytuacji wszczęcie sprawy sądowej jest jak najbardziej zasadne, choć trzeba się liczyć z tym, że konflikt z najemcą może trwać nawet latami. Warto wtedy pomyśleć o znacznym obniżeniu ceny za lokal, co wcale nie da gwarancji, ze znajdą się osoby chętne na zakup mieszkania z lokatorem – bądź co bądź nieproszonym gościem. Sprawę utrudnia także fakt, że znacznie trudniej eksmitować matkę z dzieckiem. W okresie jesienno-zimowym od 1. listopada do 31. marca trwa także tzw. okres ochronny, w którym zwyczajowo nie można wyrzucić lokatorów z mieszkania.
Sprzedaż mieszkania własnościowego z lokatorem to zadanie, które wymaga większego nakładu sił zarówno od nabywcy, jak i sprzedawcy. Ze względu na potencjalne problemy z uciążliwym lokatorem takie lokale nie cieszą się dużym zainteresowaniem. Kupców najlepiej szukaj wśród inwestorów, które tego typu nieruchomości traktują jako lokatę lub inwestycję i są w stanie poradzić sobie z ewentualnymi trudnościami.
Jeżeli zależy ci na szybkiej i bezproblemowej sprzedaży nieruchomości, koniecznie odezwij się do specjalistów Homly. Eksperci oszacują wartość mieszkania czy domu i jeśli będą zainteresowani nabyciem lokum, przedstawią propozycję zakupu. Pieniądze z tej transakcji mogą trafić na twoje konto nawet w ciągu kilku dni!
