Otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie od babci, ale w akcie notarialnym wpisano jej prawo do dożywotniego zamieszkiwania? A może planujesz sprzedaż nieruchomości, ale w Księdze Wieczystej widnieje wpis o służebności osobistej?

Taka sytuacja, choć prawnie dopuszczalna, stanowi dla sprzedającego spore wyzwanie. Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem jest możliwa, ale na wolnym rynku bywa trudna do zrealizowania. Potencjalni nabywcy obawiają się zakupu lokalu z lokatorem. Jakie masz opcje? Jak wycenić taką nieruchomość i czy można znieść służebność? Wyjaśniamy.

Czym różni się służebność od umowy dożywocia?

W języku potocznym pojęcia te są używane zamiennie, jednak prawnie oznaczają co innego. Oba są obciążeniami ujawnianymi w dziale III Księgi Wieczystej, ale mają inny zakres:

  1. Służebność osobista mieszkania: Daje uprawnionemu prawo do korzystania z oznaczonej części lub całego lokalu oraz części wspólnych. To prawo wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Jest niezbywalne (nie można go sprzedać ani zapisać w spadku).
  2. Umowa dożywocia: To szersze zobowiązanie. W zamian za przeniesienie własności, nabywca zobowiązuje się nie tylko zapewnić dach nad głową, ale też dożywotnie utrzymanie (wyżywienie, ubranie, opał, pomoc w chorobie).

W tym artykule skupimy się na sprzedaży lokalu obciążonego prawem do zamieszkiwania (służebnością), co jest najczęstszym przypadkiem przy darowiznach w rodzinie.

Czy można sprzedać mieszkanie z dożywotnikiem?

Odpowiedź brzmi: TAK. Prawo własności należy do Ciebie i możesz nim swobodnie rozporządzać. Nie potrzebujesz do tego zgody osoby, która ma służebność (chyba że w akcie notarialnym zastrzeżono inaczej, co zdarza się rzadko).

Jest jednak haczyk. Służebność jest prawem przypisanym do nieruchomości, a nie do właściciela. Oznacza to, że sprzedając mieszkanie, sprzedajesz je „w pakiecie” z lokatorem. Nowy właściciel będzie musiał respektować prawo dożywotnika do zamieszkiwania w lokalu.

Dla większości nabywców szukających mieszkania dla siebie („do wprowadzenia”), taka oferta jest nieakceptowalna. Dlatego grupą docelową są tutaj głównie inwestorzy.

Wpływ służebności na cenę mieszkania

Nieruchomość z obciążeniem traci na wartości rynkowej. O ile? To zależy od wieku osoby uprawnionej oraz zakresu służebności (czy zajmuje jeden pokój, czy całe mieszkanie). Rzeczoznawcy szacują, że wartość takiego lokalu może być niższa o 30% do nawet 50% w porównaniu do mieszkania „czystego”.

Jeśli chcesz wiedzieć, jaka jest bazowa wartość Twojej nieruchomości (bez obciążeń), skorzystaj z naszej darmowej wyceny mieszkania online. Pamiętaj jednak, by od uzyskanego wyniku odjąć wartość służebności.

Jak „uwolnić” mieszkanie od służebności? 3 sposoby

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie po cenie rynkowej, musisz najpierw doprowadzić do wykreślenia wpisu z Księgi Wieczystej. Jak to zrobić?

1. Dobrowolne zrzeczenie się praw

Najprostsza droga, wymagająca zgody dożywotnika. Może on zrzec się służebności u notariusza. Często dzieje się to w zamian za:

  • Spłatę jednorazową (odszkodowanie).
  • Ustanowienie służebności na innej nieruchomości (np. jeśli sprzedajesz duże mieszkanie, by kupić mniejsze, w którym zamieszka babcia).

2. Zamiana na rentę

Jeśli relacje z lokatorem są napięte lub chce on się wyprowadzić, ale potrzebuje środków na życie, Kodeks cywilny (art. 303) przewiduje możliwość zamiany służebności na rentę. Może to nastąpić sądownie, jeśli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (np. awantury, niszczenie mienia, uniemożliwianie korzystania z lokalu właścicielowi).

3. Wygaśnięcie przez niewykonywanie

Warto wiedzieć, że służebność mieszkania wygasa, jeśli nie jest wykonywana przez lat 10. Jeśli więc uprawniona osoba od dekady mieszka gdzie indziej (np. w domu opieki lub za granicą), możesz sądownie żądać wykreślenia wpisu z Księgi Wieczystej, nawet bez jej zgody.

Trudna sprzedaż? Zleć to ekspertom

Sprzedaż mieszkania z lokatorem to proces wymagający wiedzy prawnej i cierpliwości. Na wolnym rynku oferty te „wiszą” miesiącami. Jeśli nie możesz dojść do porozumienia z dożywotnikiem lub po prostu potrzebujesz szybko sprzedać nieruchomość wraz z obciążeniem – Homly jest rozwiązaniem dla Ciebie.

Jako profesjonalny podmiot na rynku nieruchomości:

  • Kupujemy lokale z trudnym stanem prawnym (służebności, dożywocia).
  • Oferujemy płatność gotówką, co eliminuje problem braku zdolności kredytowej kupującego (banki nie kredytują mieszkań ze służebnością).
  • Przejmujemy na siebie ryzyko i formalności.

Więcej o tym, jak radzimy sobie z trudnymi transakcjami, przeczytasz w naszej bazie wiedzy w sekcji artykuly.

Masz mieszkanie z dożywociem i chcesz je sprzedać?

Nie martw się skomplikowanym stanem prawnym. Wypełnij krótki formularz, a my przeanalizujemy Twoją sytuację i przedstawimy ofertę zakupu.

Skontaktuj się z nami i sprzedaj mieszkanie bez stresu. Przejdź do formularza kontaktowego

Masz dodatkowe pytania prawne? Sprawdź nasze FAQ.