Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem – czy umowa dożywocia w służebności mieszkania uniemożliwia jego zbycie?

Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem jest możliwa. Trzeba jednak wiedzieć, że transakcja może się wiązać z licznymi komplikacjami. Podpowiadamy, jak zorganizować przeniesienie własności nieruchomości ze służebnością!

Ustanowienie dożywotniej służebności jest jednym z zabezpieczeń, które umożliwia korzystanie z lokalu mieszkalnego, jeśli stał się przedmiotem darowizny. To rozwiązanie często wykorzystywane przez właścicieli nieruchomości, którzy chcą podarować ją wnukom lub dzieciom, ale jednocześnie mieć gwarancję, że do swojej śmierci nie pozostaną bez dachu nad głową. Chociaż umowa służebności ma swoje zalety, to niewątpliwie stanowi spore ograniczenie w sytuacji, kiedy zachodzi konieczność zbycia mieszkania czy domu. Mimo że sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem jest możliwa, mogą pojawić się pewne wyzwania. Sprawdź, co powinieneś wiedzieć o tego rodzaju transakcji!

Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem – czym jest służebność mieszkania i kiedy wygasa?

Umowne prawo do zamieszkania dożywotniego jest rodzajem służebności osobistej. Przysługuje ona konkretnej osobie wymienionej w akcie notarialnym z imienia i nazwiska. Dożywotnik na mocy wspomnianej umowy ma prawo do korzystania z całości lub części mieszkania w zakresie uzgodnionym przez dwie strony umowy.

Kiedy takie rozwiązanie prawne jest najczęstsze? Co oznacza?

Prawo do zamieszkania dożywotniego stosowane jest najczęściej w przypadku umowy darowizny mieszkania, gdzie obdarowywani są dzieci lub wnuki, a darujący to dziadkowie lub rodzice. Umowa osobistej służebności czyni z darczyńcy służebnika. Często w ten sposób zapewniają sobie pomoc i pielęgnowanie w chorobie.

Ustanowienie służebności mieszkania może mieć charakter:

• określony czasowo;
• nieokreślony.

Oznacza to, że służebność wygasa najpóźniej z dniem śmierci służebnika. Prawo służebności nie jest zbywalne, więc nie podlega dziedziczeniu i przeniesieniu na inną osobę. Nie jest także przedmiotem postępowań spadkowych.

Umowa o dożywocie a prawa i obowiązki służebnika

Umowa dożywocia jest regulowana zapisami Kodeksu cywilnego, który wskazuje prawa i obowiązki służebnika:

• na mocy umowy ma prawo do zamieszkiwania w określonych pomieszczeniach oraz korzystania z urządzeń i pomieszczeń wspólnych dla wszystkich mieszkańców;
• służebnik uzyskuje również uprawnienie do przyjęcia do lokalu swojego małżonka, dzieci oraz innych niespokrewnionych osób.

Jakie obowiązki ma służebnik?

Obok praw służebnik ma również szereg obowiązków. Pierwszym z nich jest konieczność partycypowania w kosztach utrzymania domu lub mieszkania. Oznacza to, że musi dokładać się finansowo do czynszu, wody, światła i opału. Ma również obowiązek zapewnienia sobie i osobom przyjętym na swoje utrzymanie wyżywienia.

Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem – czy to możliwe?

Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem, czyli obciążonego służebnością, jest prawnie dozwolona. W praktyce jednak znalezienie nabywcy nieruchomości może być bardzo utrudnione. Dzieje się tak, ponieważ służebność jest ujmowana w księdze wieczystej, więc nie ma możliwości, by ją zataić w trakcie zawierania umowy przeniesienia prawa własności. Dodatkowo jest to prawo niezbywalne, więc potencjalny nabywca musiałby stosować się do uprawnień osoby, na rzecz której zapisana jest służebność.

Z czym wiąże się wycena takiego mieszkania? Co może pomóc?

Problematyczna może się okazać również wycena nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Zachowanie służebności oznacza, iż w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży służebnik zachowuje swoje dotychczasowe prawa do korzystania z części wspólnych oraz wyłącznego korzystania z wyznaczonej części mieszkania lub domu. Oznacza to, że zbywca będzie mógł żądać kwoty sprzedaży równej wartości rynkowej nieruchomości obniżonej o wartość służebności osobistej.

Przeprowadzenie wstępnej wyceny danej nieruchomości jest możliwe za sprawą kalkulatora udostępnionego na stronie Homly. Kiedy jednak chcesz kupić mieszkanie lub je sprzedać (szczególnie takie, które ma wpisy w księdze wieczystej), warto zaufać profesjonalnym rzeczoznawcom majątkowym.

Zrzeczenie się prawa do dożywotniej służebności mieszkania

Sprzedaż nieruchomości bez zgody i wiedzy osoby uprawnionej do zamieszkania dożywotniego jest możliwa pod kątem prawnym. W praktyce jednak jedynie niewielki odsetek nabywców decyduje się na zakup mieszkania lub domu z takim obciążeniem. Kiedy sprzedaż jest z dożywotnim zamieszkaniem okazuje się konieczna, warto rozważyć podjęcie polubownej próby zniesienia służebności.

Akt notarialny, za sprawą którego możliwe jest zrzeczenie się prawa do służebności, stworzy notariusz. W zamian za jego podpisanie służebnik może otrzymać propozycję odnowienia służebności na innej nieruchomości (np. na mieszkaniu, które zostanie zakupione za środki pochodzące z bieżącej nieruchomości).

Dożywotnie utrzymanie prawa do służebności można podważyć w sytuacji, kiedy osoba uprawniona nie korzysta ze swojej części mieszkania lub domu przez okres dłuższy niż dziesięć lat. Wówczas da się przeprowadzić zniesienie prawa dożywocia służebności.

Zniesienie służebności osobistej mieszkania przez sąd

Kiedy osoba władająca służebnością dopuszcza się naruszania zasad współżycia społecznego, możliwe jest sądowne dochodzenie zniesienia jej prawa do służebności za wynagrodzeniem. Wówczas następuje zamiana prawa do dożywocia na dożywotnią rentę. Naruszanie zasad współżycia społecznego to na przykład korzystanie z pomieszczeń w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem oraz celowe uniemożliwianie innym domownikom codziennego funkcjonowania.

Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem cię przerasta? Potrzebujesz pomocy w tym zakresie? Nie wahaj się ani chwili dłużej i już dzisiaj skontaktuj się z ekspertami Homly, którzy specjalizują się w przeprowadzaniu szybkich, bezproblemowych i gotówkowych transakcji sprzedażowych na rynku nieruchomości. Agenci Homly pomogą ci we wszelkich formalnościach, abyś jak najsprawniej mógł sprzedać swoją nieruchomość.