Sprzedaż mieszkania i kupno drugiego: transakcja wiązana, kredyt mieszkaniowy, podatek od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż mieszkania i kupno drugiego jest coraz częściej stosowaną praktyką. Obecnie bardzo mało ludzi kupuje jedno mieszkanie, w którym pozostaje przez całe życie. Przedstawiamy różne warianty wymiany mieszkań na nowe!

Chęć jednoczesnego zakupu mieszkania oraz zbycia poprzedniego to bardzo częsta praktyka. Szybko zmieniająca się sytuacja materialna często zmusza ludzi do podejmowania decyzji o zmianie miejsca pobytu. Najczęściej małe mieszkania zamienia się na większe, ale sytuacje odwrotne również są zauważalne. Transakcja jest najprostsza, kiedy chęć zbycia nieruchomości i zakup nowego mieszkania następują na co najmniej pięć lat po zakupie i zarówno lokal kupowany, jak i sprzedawany nie są finansowane kredytem. Nieco trudniej robi się, kiedy wymagana jest spłata kredytu mieszkaniowego lub gdy operacja generuje obowiązek uiszczenia podatku. Podpowiadamy, jak bez komplikacji przeprowadzić sprzedaż mieszkania i kupno drugiego!

Transakcja wiązana – czym jest i na czym polega?

Transakcją wiązaną nazywa się sytuację, w której kupno mieszkania finansowane jest z dochodu ze sprzedaży innej nieruchomości. Dodatkowo zakup nieruchomości musi nastąpić zaraz po sprzedaży tak, aby lokatorzy mogli przenieść się od razu do drugiego mieszkania. Transakcje wiązane wymagają dobrego przygotowania, które pozwoli na idealne zgranie w czasie dwóch umów nabycia i sprzedaży.

W praktyce nie jest możliwe dokonanie transakcji wiązanej, kiedy nie posiadamy odpowiedniej zdolności kredytowej i usiłujemy sprzedać mieszkanie z kredytem, a kolejne również ma być mieszkaniem na kredyt. Transakcje wiązane wymagają odpowiedniego przygotowania kapitałowego lub możliwości utrzymania dwóch kredytów mieszkaniowych.

Sprzedaż mieszkania i kupno drugiego a podatek od sprzedaży nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nakłada obowiązek podatkowy na osoby, które chcą sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od jaj nabycia. Podatek od czynności cywilnoprawnych w tym przypadku będzie wynosił 19% od dochodu, a więc ceny sprzedaży.

Należy pamiętać, że ustawodawstwo mówi o sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych, nie kalendarzowych. Oznacza to, że naliczanie okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym zostało zakupione mieszkanie. Jeśli zatem nabyłeś mieszkanie w lutym 2017 roku, zwolnienie uzyskasz dopiero w styczniu 2023 roku. Kiedy sprzedasz je chociaż miesiąc wcześniej, będziesz musiał zapłacić podatek.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego dotyczy nie tylko osób, które zakup nowej nieruchomości sfinansowały z posiadanej gotówki, ale również z kredytu mieszkaniowego, jak też osoby, które otrzymały dom czy mieszkanie w spadku lub darowiźnie. Podatnik, który był zwolniony z podatku od spadków czy darowizn i tak będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Sposobem na uniknięcie konieczności zapłaty podatku pcc jest tak zwana ulga podatkowa. Skorzystają z niej osoby, które w przeciągu dwóch lat następujących po zbyciu nieruchomości, wszystkie pieniądze ze sprzedaży przeznaczą na zakup drugiego mieszkania czy domu. Poniesione wydatki na cele mieszkaniowe będzie trzeba jednak dokładnie udokumentować i zgłosić w deklaracji dotyczącej podatków od przychodów osobistych.

Środki ze sprzedaży muszą być wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, a więc dom lub mieszkanie, w którym rzeczywiście zamieszkasz. Podstawą dla skorzystania z ulgi jest podpisanie aktu notarialnego, nie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej.

Skorzystać z ulgi mogą jedynie osoby, które uzyskały przychód ze sprzedaży majątku osobistego. Domy lub mieszkania będące częścią działalności gospodarczych nie są objęte umorzeniem podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. W tym przypadku podatek zostanie zapłacony nawet po 5 latach.

Jak sprzedać mieszkanie i obniżyć podatek dochodowy?

Kiedy sprzedaż mieszkania bez podatku nie jest w twojej sytuacji możliwa, możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Daje ona możliwość obniżenia podatku dochodowego o koszty, które poniosłeś na cele mieszkaniowe (remont lub rozbudowę). Zbycie mieszkania na 5 lat od jego zakupu musi zostać zgłoszone do urzędu skarbowego. Tylko wówczas możliwe będzie skorzystanie z częściowej ulgi mieszkaniowej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt przed całkowitą jego spłatą będzie wymagała spłaty kredytu hipotecznego, niejednokrotnie wraz z odsetkami należnymi za przedterminową spłatę. W praktyce kredyt spłacany jest bezpośrednio ze środków pochodzących z zakupu. W akie notarialnym umieszcza się zapis, na mocy którego część kapitału pochodzącego od nabywcy kierowana jest przez niego bezpośrednio na konto banku finansującego, a to, co pozostanie, trafia na konto zbywcy. Zakup innego mieszkania na kredyt wymaga zaciągnięcia kolejnego zobowiązania. Nie ma możliwości, aby zmienić zabezpieczenie kredytu z jednego na kolejne mieszkanie.

Jeśli interesuje cię sprzedaż mieszkania i kupno drugiego, polecamy współpracę z ekspertami Homly. Oferują oni szybką i bezproblemową pomoc w gotówkowej sprzedaży mieszkania. Twoi doradcy zajmą się wszelkimi formalnościami tak, abyś ty mógł ze spokojem poszukać nowego lokum. W ofercie Homly znajduje się również szereg mieszkań do zakupu, więc istnieje duża szansa, że uda ci się dokonać transakcji wiązanej. Daj sobie szansę i zaufaj Homly!