Umowa dożywocia – koszty a podatek

Dla wielu starszych osób umowa dożywocia staje się najlepszym wyjściem z trudnej sytuacji finansowej. Kiedy starość nie rozpieszcza, a problem z finansami coraz bardziej doskwiera, jedną z opcji na polepszenie swojego standardu życia, jest sprzedaż nieruchomości. Istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości i korzystanie z niej jednocześnie, mając zapewniony byt. W jaki sposób można to zrobić? Wystarczy umowa dożywocia. W poniższym artykule podpowiemy, co to jest umowa dożywocia, a także ile opcjonalnie kosztuje sporządzenie jej u notariusza i jak to wygląda w kwestii podatków.

Umowa dożywocia – metoda nabycia mieszkania

Tradycyjny zakup nieruchomości nie jest jedyną opcją dostępną dla poszukujących własnego lokum. Nie tylko kupno mieszkania na kredyt czy za gotówkę jest sposobem na to, aby zostać właścicielem nieruchomości. Wiele osób nabywa nieruchomość poprzez dziedziczenie. Istnieje także możliwość zapisania nieruchomości krewnym, gdzie jeszcze za życia poprzednich właścicieli stają się oni nowym nabywcą. Umowa o dożywocie, bo tym właśnie jest zabezpieczenie swojej przyszłości przez właścicieli nieruchomości, podpisywana jest właśnie po to, aby bezpiecznie zapisać krewnym (choć nie tylko) nieruchomość, ale mieć również gwarancję, że po przeniesieniu praw własności nie zostaną oni pozostawieni sami sobie, bez domu.

Czym jest umowa dożywocia?

Zastanawiając się, czym jest umowa dożywocia, warto podkreślić, że jest to rodzaj umowy cywilnoprawnej regulowanej Kodeksem Cywilnym. Wszystko, co konieczne na temat umowy dożywocia znajduje się w artykule 908-9016 Kodeksu Cywilnego. Umowa ta świadczy o tym, że właściciel nieruchomości zostaje zobowiązany do przeniesienia własności na inną osobę w zamian za utrzymanie. Zobowiązanie utrzymania obowiązuje dożywotnio.

Nabywcy nieruchomości najczęściej decydują się na to, aby zamieszkać w nowo nabytej nieruchomości wraz ze zbywcą, ponieważ ułatwia to wypełnienie swoich zobowiązań. Kodeks Cywilny wyraźnie tłumaczy sposób utrzymywania zbywcy, gdzie wymagane jest przyjęcie zbywcy do domu, aby w ten sposób móc zapewnić mu codzienną pomoc, wyżywienie, środki czystości, ubrania, medykamenty, a także właściwą opiekę na czas choroby.

Na wypadek śmierci zbywcy, nabywca mieszkania zobowiązany jest do tego, aby na własny koszt wyprawić pogrzeb. Ceremonia ta powinna być zgodna ze zwyczajami miejscowymi. Może być to skromna uroczystość, ale musi się odbyć. Mało tego umowa na dożywocie może dotyczyć więcej niż jednej osoby, a więc może dotyczyć małżeństwa.

Jak łatwo dostrzec taki rodzaj umowy zabezpiecza interesy starszych osób, które nie mają wiele możliwości poprawy swojej sytuacji materialnej. Podpisanie umowy dożywocia gwarantuje im byt, dach nad głową i opiekę aż do ostatnich chwil życia.

Sprzedaj nam swoje mieszkanie lub dom

Koszt umowy dożywocia

Umowa podpisywana na przeniesienie praw własności w zamian za dożywotnią opiekę i dach nad głową musi być sporządzona w kancelarii notarialnej. Nie ma innej możliwości podpisania tej umowy, ponieważ tylko u notariusza będzie traktowana jako ważny dokument. Kiedy sporządza się umowy u notariusza, trzeba nastawić się na poniesienie kosztów z tego tytułu. Tak samo jest w tym przypadku. Ile kosztuje umowa dożywocia i od czego  zależna jest dana wysokość? Na wysokość kosztów w związku z podpisaniem umowy dożywocia wpływa przede wszystkim wartość nieruchomości. Koszt umowy dożywocia wygląda w następujący sposób:

• nieruchomość warta od 60 000 zł do 1 000 000 zł – koszt umowy dożywocia to 1010 zł + 0,4% (nadwyżka powyżej 60 000 zł),
• nieruchomość warta od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – koszt umowy dożywocia to 4770 zł + 0,2% (nadwyżka powyżej 1 000 000 zł),
• nieruchomość warta powyżej kwoty 2 000 000 zł – koszt umowy dożywocia to 6770 zł + 0,25% (nadwyżka powyżej 2 000 000 zł, ale uwaga kwota ta nie może przekroczyć sumy większej niż 10 000 zł).

Właśnie w taki sposób prezentuje się umowa dożywocia. Koszty związane z jej sporządzeniem, które zaprezentowane są powyżej, dotyczą stawki notarialnej. Podana kwota to jeszcze nie wszystko, co generuje umowa dożywocia. Podatek jest dodatkową sumą, jaką należy ponieść z tego tytułu. Umowa dożywocia a podatek, czyli co powinniśmy wiedzieć, zanim zdecydujemy się na taki rodzaj umowy cywilnoprawnej? Trzeba wiedzieć, że jest to rodzaj umowy, który jest opodatkowany. Podatek od umowy dożywocia jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a to z kolei oznacza, że należy uiścić opłatę w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości.

W związku z tym, że należy uiścić podatek w wysokości 2% wartości nieruchomości, konieczne będzie przeprowadzenie wyceny nieruchomości. Nie obejdzie się bez pracy specjalisty, rzeczoznawcy majątkowego. Na podstawie jego wyliczeń, będzie można oszacować wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest to regulowane ustawą z dnia 9 września 2000 r., konkretniej Art.1, ust.1. Trzeba wiedzieć, że podatek ten płacony jest przez nabywcę nieruchomości.

Dokumenty umowy dożywocia

Każda umowa sporządzana w obecności notariusza wymaga odpowiedniego przygotowania. Należy skompletować odpowiednie dokumenty, które zostaną wykorzystane u notariusza. W przypadku podpisania umowy dożywocia należy przygotować dowód osobisty, dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (akt własności), a także zaświadczenie z urzędu skarbowego, które nawiązuje do uregulowania podatku od spadków i darowizn.

Kredyty hipoteczne a umowy dożywocia

Zdarza się, że nie ma możliwości innej drogi nabycia nieruchomości. Wielu wykorzystuje w związku z tym możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny wcale nie wyklucza umowy dożywocia, o czym warto wiedzieć. Oznacza to tyle, że  w sytuacji, kiedy kredyt hipoteczny zaciągnięty był wcześniej, a hipoteka została wpisana w księgę wieczystą, po czym następnie podpisano umowę dożywocia, pierwszeństwo w tej kwestii ma hipoteka.

Kolejnym tematem związanym z kredytem hipotecznym i umową dożywocia jest z pewnością to, czy w ogóle możliwe jest zaciągnięcie takiej pożyczki na nieruchomość z umową dożywocia? W tym wypadku banki nie udzielają zgody. Umowa dożywocia okazuje się elementem, który dyskwalifikuje inne zobowiązania. 

Rozwiązanie umowy dożywocia

Czy można rozwiązać umowę dożywocia? Co się dzieje, kiedy nabywca zmienia zdanie i nie chce dłużej utrzymywać zbywcę? W takim wypadku warto uświadomić sobie, że nie można odwołać takiej umowy. Jedyną opcją na rozwiązanie takiej sytuacji jest droga sądowa. Nie można jednak oczekiwać, że wszystko dzięki temu wróci do porządku sprzed podpisania umowy dożywocia. Rozwiązanie umowy o dożywocie następuje w określonych sytuacjach. Zazwyczaj dotyczy to sytuacji, gdy nabywca i zbywca nie mogą pozostawać ze sobą w bezpośrednim kontakcie. Tutaj mowa najczęściej o sytuacjach konfliktowych, ale także oraz o wyjazdach. Wchodząc na drogę sądową dotyczącą rozwiązania umowy dożywocia, należy się spodziewać zmiany uprawnień dotyczących umowy dożywocia, gdzie w przeważającej większości zostaje ona zastąpiona dożywotnią rentą. Nabywca wówczas wypłaca należną kwotę zbywcy, ale nie ma obowiązku przebywania z nim. Wszystkie regulacje z pewnością będą dokładnie określone na rozprawach sądowych.

Co się dzieje po śmierci dożywotnika?

Kiedy została podpisana umowa dożywocia, ale w nieodległym czasie, nastąpiła śmierć zbywcy, powstaje pytanie, co dalej z taką sytuacją? Po śmierci dożywotnika oczywiście nabywca ma pełne prawo do nieruchomości, której poprzedni właściciel przeniósł prawa własności. Odejście dożywotnika wymusza spełnienie kolejnego obowiązku na nabywcy. W jego gestii jest wyprawienie uroczystości pogrzebowej. Uroczystość ta, jak już wcześniej zostało to wspomniane, musi być zgodna z obyczajami, panującymi w danym regionie. 

Kiedy na mocy umowy dożywocia nabywca przenosi się wraz z rodziną do swojej nowej nieruchomości, pełniąc tym samym opiekę nad dożywotnikiem, dochodzi do sytuacji, gdy dożywotnik umiera, warto wiedzieć, że umowa na dożywocie dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości. Wszystkie ruchome dobra, jakie dostępne są w mieszkaniu zmarłego dożywotnika, stanowią podstawę majątku przeznaczonego do podziału spadkowego. Oznacza to, że nabywca musi zwrócić wszystkie te przedmioty (meble, sprzęty RTV,AGD, samochód, ubrania i wszelkie przedmioty będące wyposażeniem domu), ponieważ korzystanie z nich po śmierci dożywotnika nie jest zgodne z polskim prawem.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Skorzystaj z bezpłatnej wyceny online

Czy można sprzedać mieszkanie z umową o dożywocie?

Okazuje się, że jest możliwa sprzedaż mieszkania z umową o dożywocie. Trzeba jednak być szczerym z kupującymi i zamieścić informację w ogłoszeniu. Potencjalny kupujący powinien być świadom tego, jak prezentuje się stan prawny nieruchomości. Jeśli taka informacja nie zostanie zamieszczona lub kupujący nie zostanie poinformowany o tym osobiście, będzie to potraktowane jako zatajenie informacji. W takiej sytuacji, gdy nabywca chce sprzedać nieruchomość, dożywotnik ma możliwość żądania zmiany umowy dożywocia na rentę dożywotnią. Wysokość tej renty powinna być zgodna z wartością prawa dożywocia, to jak wiadomo, regulowane jest na drodze sądowej.