Księga wieczysta – dowód osobisty nieruchomości

Jeśli planujesz zakup bądź sprzedaż nieruchomości, musisz wiedzieć się, co to jest księga wieczysta. To ważny dokument, który możesz traktować jak dowód osobisty nieruchomości – zawiera wszystkie najważniejsze informacje na jej temat. Najprościej rzecz ujmując, księga wieczysta to źródło informacji o danej nieruchomości. Znajdują się w niej wszelkie dane, jakie musisz znać przed zakupem działki, domu lub mieszkania. To dokument, który zapewnia sprawny i jawny obrót nieruchomościami. Jest też niezwykle przydatny przy pobieraniu obciążeń hipotecznych. Dowiedz się, co to dokładnie jest księga wieczysta i jak z niej korzystać.

Księga wieczysta – co to jest?

Księga wieczysta to rejestr publiczny o aktualnym, faktycznym stanie prawnym nieruchomości. Na jej podstawie można stwierdzić komu przysługują prawa do danego miejsca. W Polsce dokumenty te prowadzone są przez sądy. Mają zapewnić jasny, pewny i bezpieczny handel nieruchomościami. 

Aby cały proces przebiegał sprawnie, wprowadzono tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to oznacza? Jeśli księga wieczysta przedstawia inne fakty niż przedstawiony przez sprzedającego stan prawny, ewentualny spór rozstrzygany jest na korzyść kupującego. W razie nieporozumień przy transakcji, możesz w ten sposób zyskać prawa, które w rzeczywistości wcale by Ci nie przysługiwały.

Jakie informacje zawiera księga wieczysta mieszkania?

W formalnych pismach, dokumentach i artykułach możesz spotkać się z zapisem kw – księgi wieczyste. Dwuliterowy skrót pozwala znacznie uszczuplić treść pisma i uniknąć nadmiernie częstych powtórzeń. 

Masz już numer księgi wieczystej nieruchomości – i co dalej? Księga wieczysta jest dostępna do darmowego wglądu dla każdego zainteresowanego. Możesz swobodnie zajrzeć do niej np. na rządowej stronie internetowej. Posłuży Ci do tego internetowa baza ksiąg wieczystych, https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do  czyli spis wszystkich numerów ksiąg w jednym miejscu. Więcej na ten temat przeczytasz poniżej.

Budowa księgi wieczystej

Każda księga wieczysta składa się z czterech podstawowych rozdziałów.

• Dział I-0 – jest to oznaczenie geodezyjne nieruchomości. I-Sp to z kolei lista praw, jakie przysługują temu miejscu wobec sąsiednich lokali.
• Dział II – określa wszystkie aktualne prawa własności.
• Dział III – są to wszelkie prawa, roszczenia i ograniczenia związane z działką lub budynkiem. Zawarte są tu też informacje o prawach obejmujących nieruchomość oraz prawach osobistych, które dotyczą właścicieli i współwłaścicieli.
• Dział IV – informacje o hipotekach, którymi obciążona jest dana nieruchomość. 

Na jakich zasadach opierają się księgi wieczyste?

Księga wieczysta powstała na skutek sformalizowania rynku nieruchomości. Z czasem, wytworzyła się konkretna, sztywna forma zawierania umów sprzedaży mieszkań. Wytworzyła się tym samym potrzeba poświadczonego aktu notarialnego i zakładania ksiąg wieczystych. Dokumenty te opierają się na trzech głównych zasadach:

1. Jawność – jest to główny czynnik, który zapewnia Ci bezpieczeństwo podczas handlu nieruchomościami. Każda wzmianka w księdze wieczystej jest publiczna i jawna.
2. Domniemanie zgodności wpisów z faktycznym stanem rzeczy – oznacza to, że księga wieczysta nie może zawierać nieprawdziwych ani zniekształconych informacji.
3. Rękojmia wiary publicznej – o tym pisaliśmy już wyżej. Chroni Cię to przed unieważnieniem zawartej umowy w przypadku jakichkolwiek niejasności i nieporozumień.

Czym jest baza ksiąg wieczystych?

Jak już wspomnieliśmy, księgi wieczyste są dostępne do wglądu dla każdego. Decyduje o tym art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zawarta jest w nim reguła o jawności ksiąg. Baza ksiąg wieczystych aktualnie znajduje się w Internecie. Wgląd do spisu jest całkowicie bezpłatny. Natomiast jeżeli masz zamiar wybrać z niego jakiekolwiek dokumenty, będziesz musiał zapłacić. Bez obaw – są to niewielkie koszty, rzędu maksymalnie 60 zł. Dokładny cennik poznasz na oficjalnej stronie rządowej.

Nowa księga wieczysta – czy jest obowiązkowa?

Obecnie księga wieczysta jest obowiązkowa. Każda nieruchomość powinna znaleźć się w bazie. Może zdarzyć się jednak, że dany lokal nie będzie miał kw. Dzieje się tak zwykle w mieszkaniach, które miały jednego właściciela przez wiele lat, zdarzają się też przypadki, w których właściciel po prostu to przeoczył. Możliwe jest to też w budynkach spółdzielczo-własnościowych. We wszystkich innych sytuacjach, mieszkania, domy i działki mają swoje księgi wieczyste.

Jak założyć księgę wieczystą nieruchomości?

Obowiązek założenia i aktualizowania księgi wieczystej leży na właścicielu nieruchomości. Musi on zadbać, aby cała treść była stuprocentowo zgodna z faktycznym, aktualnym stanem prawnym danego miejsca. Aby wyrobić kw, musisz złożyć odpowiedni wniosek wraz ze wszystkimi niezbędnymi załącznikami do Wydziału Ksiąg Wieczystych w sądzie rejonowym najbliższym od Twojej nieruchomości. Możesz też powierzyć tę czynność notariuszowi – najczęściej za drobną opłatą.

Nowa księga wieczysta nie powstanie bez szeregu niezbędnych dokumentów. Musisz zadbać o to, by we wniosku znalazł się:

• akt notarialny nabycia mieszkania, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia – czyli po prostu jakiś dokument, który potwierdzi że jesteś właścicielem nieruchomości;
• dokumenty geodezyjne, w tym wypis z ewidencji gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.

Ile kosztuje nowa księga wieczysta?

Jak możesz się już domyślać, nie da się założyć księgi wieczystej bez uiszczenia za nią opłaty. Dokładne ceny regulowane są przez ustawę o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Na dzień dzisiejszy wygląda to następująco:

• 60 zł opłaty sądowej;
• 200 zł opłaty za wpis prawa własności.

Po złożeniu wszystkich niezbędnych dokumentów, rozpatrzeniu wniosku i wpłaceniu opłaty, otrzymasz swój własny numer księgi wieczystej. 

Kupno nieruchomości – jaka wzmianka w księdze wieczystej powinna Cię zaniepokoić?

Jeśli księga wieczysta mieszkania zawiera wzmiankę sądową, powinieneś koniecznie wyjaśnić ten fakt z aktualnym właścicielem. Sygnaturę sądową rozpoznasz po skrócie DzKw. Każdy wpis tego typu zdejmuje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to dla Ciebie możliwość wystąpienia nieprzyjemnych, niespodziewanych konsekwencji.

Koniecznie też zwróć uwagę, czy księga wieczysta nie zawiera żadnych wzmianek o hipotekach i innych obciążeniach prawnych. Te informacje znajdziesz w dziale III i IV. Jeśli analiza tych informacji sprawia Ci trudność, nie wahaj się skorzystać z pomocy specjalisty. 

Zakup nieruchomości z obciążeniem hipotecznym wcale nie musi być problematyczny. W takiej sytuacji najpierw spłacane jest bowiem zobowiązanie wobec banku. Tym samym, hipoteka zostaje wykreślona, a Ty kupujesz czystą nieruchomość. Aby mieć pewność, że wszelkie sprawy zostaną załatwione prawidłowo, warto powierzyć je prawnikowi czy doradcy.

Księga wieczysta jest swoistym paszportem lub dowodem osobistym dla nieruchomości. Każda powinna mieć swoją – jest to zbiór najpotrzebniejszych informacji o danym miejscu. W naszych artykułach znajdziesz też wskazówki na temat, jak postępować z mieszkaniami bez księgi wieczystej. Jeśli masz w planach sprzedaż nieruchomości lub zakup nowego mieszkania – chętnie Ci w tym pomożemy. Sprawdź, jak możesz skorzystać z naszych usług na stronie Homly. Kupno, sprzedaż, przeprowadzki, a także wszelkie formalności – z nami wszystko stanie się prostsze!