Ile wynosi średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym? Sprawdź, gdzie jest najtaniej i najdrożej!

W sierpniu 2025 roku rynek wtórny mieszkań w Polsce ukazuje ogromne zróżnicowanie cenowe, z ponad trzykrotną różnicą między najdroższymi a najtańszymi lokalizacjami. Średnia cena metra kwadratowego w kraju jest mocno uzależniona od miasta, jego prestiżu i siły gospodarczej. Warszawa niezmiennie pozostaje najdroższą lokalizacją w Polsce, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio około 18 000 zł. Na drugim biegunie znajdują się miasta Aglomeracji Śląskiej, gdzie ceny potrafią być nawet trzykrotnie niższe. Po okresie dynamicznych wzrostów, w wielu dużych miastach obserwuje się stabilizację cen, a nawet delikatne korekty, co daje kupującym nieco więcej przestrzeni do negocjacji.

Od czego zależy cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym?

Branża nieruchomości bardzo szybko reaguje na wszelkie zmiany w prawie czy na rynkach surowcowych. Często wystarczają zapowiedzi nowych ustaw – nie zawsze później uchwalanych – by doszło do istotnych przetasowań w ogłoszeniach i ofertach. Na cenę metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wpływają przede wszystkim:

• wielkość i charakter miejscowości;
• lokalizacja mieszkania na mapie miasta;
• poziom rozwinięcia komunikacji i transportu publicznego w okolicy;
• bliskość istotnej infrastruktury oraz atrakcji (szkoły, tereny rekreacyjne itp.);
• plany zagospodarowania przestrzennego;
• stan techniczny i standard wykończenia lokalu;
• ekspozycja mieszkania na słońce;
• powierzchnie dodatkowe w lokalu (balkony, tarasy, piwnice, komórki lokatorskie).

Warszawa: Niezmienny lider cenowy mieszkań

Stolica Polski od lat utrzymuje pozycję najdroższego miasta do życia, a ceny na rynku wtórnym to potwierdzają. W sierpniu 2025 roku średni koszt metra kwadratowego w Warszawie oscyluje w granicach 17 800 - 18 500 zł.

Ceny w poszczególnych dzielnicach są bardzo zróżnicowane. W prestiżowym Śródmieściu czy na Mokotowie stawki regularnie przekraczają 22 000 zł/m², podczas gdy na bardziej oddalonych osiedlach, jak Białołęka czy Rembertów, można znaleźć oferty bliżej 12 000 zł/m². Mimo to, nawet najtańsze dzielnice Warszawy są droższe niż większość innych miast w Polsce.

Inne metropolie: Kraków, Trójmiasto i Wrocław gonią stolicę

Tuż za Warszawą plasuje się kilka kluczowych metropolii, które również charakteryzują się wysokimi cenami, przyciągając mieszkańców i inwestorów.

• Kraków: Jako drugie najdroższe miasto w kraju, utrzymuje ceny na poziomie około 17 000 zł/m². Historyczny charakter miasta i jego rola jako centrum turystycznego i akademickiego windują ceny, szczególnie w okolicach Starego Miasta i Grzegórzek.
• Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia): Bliskość morza i dynamiczny rozwój sprawiają, że ceny w Gdańsku i Gdyni utrzymują się na wysokim poziomie, średnio 15 000 - 16 000 zł/m². Prestiżowe dzielnice, takie jak gdańska Oliwa czy gdyńskie Orłowo, osiągają ceny porównywalne z warszawskimi.
• Wrocław: Stolica Dolnego Śląska to kolejny ważny rynek, gdzie za metr kwadratowy na rynku wtórnym trzeba zapłacić średnio 14 200 zł/m².

Gdzie jest najtaniej? Kierunek: Śląsk i Kujawy

Dla osób szukających znacznie tańszych alternatyw, najbardziej atrakcyjne cenowo pozostają miasta Aglomeracji Śląskiej oraz niektóre stolice województw na wschodzie i w centrum kraju.

Zdecydowanie najtaniej jest w miastach takich jak Sosnowiec, Bytom czy Ruda Śląska, gdzie średnie ceny za metr kwadratowy w sierpniu 2025 roku wynoszą zaledwie 5 500 - 7 000 zł. Oznacza to, że za cenę kawalerki w Warszawie można tam kupić przestronne, 3-pokojowe mieszkanie.

Wśród miast wojewódzkich, do najtańszych należą:

• Katowice: Mimo statusu stolicy aglomeracji, ceny są tu znacznie niższe niż w innych metropoliach i wynoszą średnio 7 700 - 9 700 zł/m².
• Łódź: Średnia cena na poziomie 8 800 - 9 800 zł/m² czyni Łódź jednym z najtańszych dużych miast w Polsce.
• Bydgoszcz: Utrzymuje się w czołówce miast z najniższymi cenami, oscylującymi wokół 8 700 zł/m².

Porównanie średnich cen mieszkań (rynek wtórny, sierpień 2025)