11 pytań jakie warto zadać przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym

Przedstawiamy listę najważniejszych pytań, które warto zadać podczas negocjacji mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Polecamy wsłuchiwać się w odpowiedzi, gdyż mogą dać dużo cennych informacji oraz otwierać możliwość negocjacji ceny.

1. Jaki jest powód sprzedaży?

Pytanie otwierające, z pewnością nie dowiemy się w 100% o powodach, ale pozwoli nam to wybrać strategię postępowania i dalszych negocjacji. Jeśli dowiemy się, że właśnie urodziło się dziecko i przeprowadzają się do nowego mieszkania – zapewne sprzedający są pod presją czasu / kredytu i są skłonni szybko się wyprowadzić, a także negocjować. Jeśli sprzedający jest inwestorem i ma to mieszkanie pod wynajem i decyduje się sprzedawać – to można przyjąć, że nie śpieszy się i jest bardziej twardy w negocjacjach.

2. Jak długo mieszkanie jest wystawione na sprzedaż?

Kolejne pytanie weryfikujące odporność sprzedającego na negocjacje. Jeśli dowiemy się, że mieszkanie „wisi” już 3 miesiące, to jasnym jest, że można zdecydowanie obniżać cenę. Warto wtedy być również czujnym – jest bowiem możliwość, że mieszkanie ma ukryte wady, których nie widać na pierwszy rzut oka. Zalecane są odwiedziny o różnych porach dnia, może popołudniami jest korek gigant, który uprzykrza życie? A może budzą się do życia sąsiedzi studenci z dziwnymi gustami muzycznymi? Należy mieć to na uwadze słysząc o długim terminie od czasu wystawienia. 

3. Jaki jest czynsz?

Pytanie przedszkolaka, ale w emocjach można zapomnieć. Zwłaszcza, gdy mieszkanie się podoba i już oczami wyobraźni widzimy się w kuchni gotując obiad lub leżąc na kanapie oglądając telewizję. Wysoki czynsz sprowadza na ziemię. Można dopytać się o powód – czasami elementem jest fundusz remontowy, okresowy, związany z inwestycją wspólnoty w budynek, więc niekoniecznie jest to powód do zerwania rozmów.

4. Jaki jest rodzaj ogrzewania?

Kolejne pytanie orzeźwiające atmosferę – jeśli ogrzewanie jest miejskie to jest to uznawane za atut, ale z drugiej strony płacimy też za ogrzewanie części wspólnych. Ogrzewanie gazowe może puścić z torbami – warto dopytać o koszt miesięczny. Wysokie koszty mogą oznaczać słabe ocieplenie budynku, konieczność dalszych inwestycji i ogólnie rzecz biorąc problem długofalowy.

5. Czy była wymieniana instalacja elektryczna?

Pytanie kluczowe zwłaszcza w starszych mieszkaniach. Dawniej kładziono kable aluminiowe, które po 20 latach nadają się do wymiany, inaczej powodują ryzyko pożaru lub ułamania się z powodu struktury użytego materiału. Tylko 20% polskich mieszkań jest zbudowanych po czasach PRL, a wcześniej kładziono głównie aluminium. Już nawet nie wspominamy o rozkładzie takiej instalacji, małej ilości gniazdek – to też był „standard”, nieprzystający do obecnych oczekiwań przeciętnego klienta. Wymiana kabli w całym mieszkaniu oznacza prucie ścian i konieczność remontu generalnego. A to oznacza poważne koszty. Uważajcie na to.

6. Jaka to jest okolica?

Pytanie podchwytliwe, ale poproście sprzedającego aby określił okolicę, czy jest to przyjemne miejsce do życia. Słuchajcie uważnie określeń jakich używa. Jeśli mówi: dynamicznie się zmienia, to może oznaczać, że właśnie wybudowano kilka nowych osiedli i nie da się żyć. Jeśli mówi: super spokojna, nic się nie dzieje – najbliższy sklep jest 2 km stąd. Zweryfikujcie to co mówi sprzedający przyjeżdzając ponownie pod ten adres, ale nie oglądając mieszkania – skupcie się na okolicy, zobaczcie kto tam mieszka, jaki jest klimat. Warto to zrobić o różnych porach dnia i w weekend lub też w normalny dzień pracy.

7. A co z sąsiadami?

Pytanie obowiązek zwłaszcza w wieżowcach, budynkach o cienkich ścianach. Tutaj ponownie nie ma szans dowiedzieć się wprost od sprzedającego o potencjalnych konfliktach albo o sąsiedzie spod 9-tki, który handluje narkotykami. Ale uważnie słuchając, zadając pytania pomocnicze o strukturze wiekowej osób (np. młode małżeństwa), wiemy czego się spodziewać. Będąc na klatce schodowej patrzcie czy stoją wózki. Jeśli na osiedlu są napisy „zakaz grania w piłkę” – to wiadomo, że ktoś uporczywie gra. A jeśli są ogłoszenia: cisza nocna po 22 – to jesteśmy w sanatorium dla starszych osób. Wszystko dobrze, jeśli jesteśmy tego świadomi.

8. Czy mieszkanie wymaga remontu

Niby jesteśmy w stanie sami to ocenić patrząc na wnętrza, ale pamiętajmy, że możemy być ofiarami homestagingu, czyli ktoś przygotował mieszkanie na nasze przyjście. Drobna inwestycja, podmalowanie przedpokoju i umycie okien plus kwiaty na stole potrafią zdziałać cuda, podczas gdy w ścianach, rurach i oknach kryją się dodatkowe wydatki o których nie wiesz. Jeśli sprzedający powie, że mieszkanie jest jak igła i nic nie trzeba robić, zróbcie się podejrzliwi, nawet samochód z salonu musi odwiedzać serwis, a co dopiero mieszkanie, które było intensywnie użytkowane. A jeśli dowiecie się o rzeczach do poprawy, skomentowane: nie chciałem tego robić, bo nowy właściciel może zdecydować o kolorze lub rodzaju płytek – to można mieć do takiej osoby większe zaufanie.

9. Od kiedy mieszkanie jest wolne / kiedy może się Pan wyprowadzić

„Od zaraz” / „Jutro” – oznacza to, że schodzimy kolejne 5% w dół, sprzedający jest zdesperowany, no chyba, że to inwestor, a mieszkanie jest puste, wtedy jest to po prostu okazja. „Za pół roku, musi deweloper oddać nam mieszkanie” – nie masz czasu, kończysz negocjacje, to mieszkanie jest wystawione na próbę, sprzedający nie ma motywacji do dobicia z Tobą targu, na razie testuje rynek. Rozsądnym jest spodziewanie się wydania mieszkania za 2 – 3 miesiące, bo tyle trwa przeciętnie cała procedura kupna – w takim przypadku możecie pytać dalej.

10. Czy to jest ostateczna cena?

Och, jak Polacy nie lubią się targować, dla wielu jest to udręka. A tymczasem to proste pytanie otwiera całe morze możliwości. Odpowiedzi może być wiele, ale żadna zła. Daje za to Tobie możliwość zajęcia odpowiedniej pozycji negocjacyjnej. Skoro wiesz, że mieszkanie jest wystawione od pół roku, ma wysokie koszty utrzymania i konieczny jest remont, to Twoja pozycja jest inna, niż wobec sprzedającego, który ma nowe mieszkanie i dopiero od tygodnia próbuje je sprzedać. O cenę pytajmy na końcu, jest to bowiem zwieńczenie śledztwa

11. Co zostaje w mieszkaniu?

Przy negocjacjach cenowych często obie strony nie mogą dojść do kompromisu, a wtedy można zacząć rozmawiać o tym co jest w mieszkaniu. Jeśli podoba się Wam wyposażenie kuchni – to możecie ustąpić nieco ale nalegać na pozostawienie lodówki i całego AGD. Albo wyposażenia salonu – jeśli stan mebli Wam odpowiada. Wiele osób twierdzi, że nie będzie korzystało z wyposażenia „po kimś”, ale te osoby nie przeprowadzały się jeszcze i nie wiedzą, jak z dużym wysiłkiem finansowym wiąże się kupno mieszkania – gołe żarówki i opowieści, że wisżą tak już piąty rok nie są dowcipami z filmów, tylko realnymi problemami polskich rodzin. Zatem jeśli zależy Ci na danym mieszkaniu a sprzedający jest uparty – szukaj rozwiązań nietypowych, wyposażenie jest jednym z nich.