Mini słownik dla początkujących na rynku nieruchomości

Przedstawiamy mini słownik podstawowych pojęć, z którymi będziesz spotykał się podczas działań na rynku nieruchomości. To tylko wstęp, ale mamy nadzieję, że pomoże uporządkować kilka zagadnień na start.

Deweloper 

W rozumieniu tzw. ustawy deweloperskiej z 2012 roku, jest to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Deweloper może zlecić budowę nieruchomości innej firmie (podwykonawcy), sam natomiast zajmuje się sprzedażą gotowych mieszkań i domów. Działa na rynku pierwotnym.

Rynek pierwotny

Rynek, na którym sprzedawane są nieruchomości nowe (mieszkania, domy), bezpośrednio od dewelopera. Jedną ze stron transakcji jest zawsze inwestor (deweloper). Zaletą zakupu na rynku pierwotnym to wybór nieruchomości z pełnym wachlarzem terminów oddania inwestycji – możemy zatem zdecydować się, czy chcemy kupić nieruchomość na etapie pozwolenia na budowę, na etapie fundamentów lub też jako ostatnie dostępne mieszkania przy zamykanej inwestycji. Dodatkowo możemy wybrać zakup w wersji tzw. standardu deweloperskiego, czyli z możliwością własnego wykończenia.

Rynek wtórny

Rynek obrotu nieruchomościami używanymi. Decydując się na taki zakup możemy spodziewać się, że nieruchomość jest dostępna do zamieszkania bezpośrednio po transakcji (chyba, że obie strony inaczej ustalą to w akcie notarialnym). Obie strony mogą ustalić, że dana nieruchomość jest wydawana z pełnym wyposażeniem lub opróżniona z mebli i urządzeń AGD. 

Standard deweloperski

Nie ma prawnego uregulowania, ale na rynku pierwotnym przyjęte jest, że jest to wybudowana nieruchomość ze wszystkimi mediami, ale bez wykończenia – czyli np. nie są pomalowane ściany, nie ma gniazdek, lamp, kaloryferów itd. Posadzka jest z betonowej wylewki, są drzwi wejściowe (ale brak drzwi w pomieszczeniach), płytki na tarasie/balkonie z reguły też są już położone. Jeśli klient decyduje się odpowiednio wcześnie na zakup mieszkania może negocjować z deweloperem np. modyfikację instalacji elektrycznej i inny układ gniazdek i włączników lub też np. przygotowanie nieruchomości pod instalację odkurzacza centralnego. Obecnie coraz częściej spotyka się możliwość kupna mieszkania w standardzie „pod klucz” – czyli w wybranej wersji wykończenia, którą oferuje deweloper. Dla klientów jest to problem z głowy (brak konieczności ekstra wysiłku i problemów z ekipami remontowymi) a dla dewelopera źródło dodatkowej marży (ekipy ma na miejscu).

Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Do 2013 roku była to osoba fizyczna, która posiadała licencję zawodową, potwierdzającą kwalifikacje zawodowe, nadaną w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po zmianach ustawowych pośrednikiem, czyli tzw. agentem może być każda osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych, zaświadczenie o niekaralności oraz wykupione ubezpieczenie OC. Obowiązkiem agenta (tak potocznie nazywani są pośrednicy na rynku) jest pośredniczenie między sprzedawcą nieruchomości a kupującym, czyli. m.in. prezentowanie nieruchomości, negocjacje ceny, pomoc w wyborze oferty banku (kredytu). Im większy wachlarz oferowanych usług, tym bardziej wartościowym pomocnikiem jest dany agent.  

Umowa przedwstępna

 Uwaga, ważne: nie jest to dokument przenoszący na kupującego jakiekolwiek prawo do nabywanego lokalu, jest to zobowiązanie co do tego, że stanie się tak w przyszłości, gdy zostaną spełnione wszystkie warunki obu stron i nastąpi podpisanie właściwej umowy kupna-sprzedaży. Upraszczając zagadnienie można powiedzieć, że jest to obietnica, potwierdzenie obopólnych intencji, którą składają obie strony w oczekiwaniu na właściwą sprzedaż nieruchomości. Dlaczego w ogóle podpisuje się taką umowę, zamiast od razu sporządzić umowę kupna-sprzedaży? Otóż w sytuacji, gdy kupuje się mieszkanie na kredyt i formalności mogą potrwać kilka tygodni albo nawet miesięcy, podpisanie umowy przedwstępnej zabezpiecza kupującego przed sprzedażą danego mieszkania komuś innemu. Banki również często wymagają podpisania tego typu umowy przed rozpoczęciem formalności. Warto pamiętać, że jest to także zabezpieczenia dla osoby sprzedającej – ma pewność, że nabywca rzeczywiście chce kupić nieruchomość, a nie tylko przeciąga negocjacje i traci czas. Umowa przedwstępna nie wymaga obecności notariusza, zabezpieczeniem tej umowy jest zadatek na rzecz sprzedającego. Jeśli przez rok od zawarcia umowy przedwstępnej nie udało się wyznaczyć terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna się przedawnia. W takiej sytuacji nie dochodzi do sprzedaży.

Umowa deweloperska

Jest to rodzaj umowy przedwstępnej zawieranej między kupującym a deweloperem, na rynku pierwotnym. Jest szczegółowo uregulowana ustawą deweloperską, powinna zawierać szereg informacji o terminach realizacji, standardu budowy, dołączenie prospektu informacyjnego itd. Jest najczęściej zawierana jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, dla klienta, który jest na pierwszym etapie przedsprzedaży jest zazwyczaj szereg benefitów: pełen wybór mieszkań, nieco niższa cena (co jest szczególnie ważne w przypadku hossy na rynku mieszkań) lub miejsce parkingowe w gratisie.  Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na kupca własności nieruchomości (mieszkania lub domu) dopiero po zakończeniu budowy. Nabywca zobowiązuje się do zapłaty – przed uzyskaniem prawa własności – części lub całości ceny nieruchomości. Jest to zatem umowa, która wymaga dużego zaufania do dewelopera, że będzie w stanie wywiązać się z obietnicy przeprowadzenia inwestycji. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Aby nabywca stał się właścicielem nieruchomości konieczne jest późniejsze zawarcie drugiej umowy, gdy lokal albo dom zostanie już wybudowany (tzw. umowa przyrzeczona albo przenosząca własność).

Umowa przyrzeczona

Jest to umowa, w rezultacie której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Jeśli umowę tę zawiera się na rynku pierwotnym (jako następstwo umowy deweloperskiej), to dzięki tej umowie następuje także:

• ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego –zostaje założona księga wieczysta dla mieszkania
• przypisanie do mieszkania udziału w gruncie, na jakim został on wzniesiony, oraz częściach wspólnych budynku 

Umowa przyrzeczona jest zawsze poprzedzona odbiorem nieruchomości – czyli formalnych oględzin mieszkania, stwierdzenia odstępstw od zawartej wcześniej umowy deweloperskiej – jeśli są istotne usterki, to ma prawo domagać się ich usunięcia przed podpisaniem finalnej umowy. Umowa ta jest bezwzględnie podpisywana w formie aktu notarialnego. W trakcie jej zawierania notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości – np. czy należy ono do osoby sprzedającej oraz nie jest obciążone roszczeniami osób trzecich ani hipoteką na rzecz banku. Notariusz weryfikuje również, że lokal nie jest zadłużony ani nie stanowi przedmiotu egzekucji komorniczej.