Sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej – co powinieneś wiedzieć w takiej sytuacji?

Sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej jest możliwa. Co więcej, sytuacja ta bardzo często ma miejsce na rynku nieruchomości. Sprawdź, na co powinieneś zwrócić uwagę podczas sprzedaży i zakupu nieruchomości bez urządzonej księgi!

Adam

Zupełny brak urządzonej księgi wieczystej dla lokalu lub nieaktualne zapisy w jej drugim dziale mówiącym o własności wcale nie są przeciwwskazaniem dla zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności. Sytuacja taka bardzo często jest praktykowana na rynku nieruchomości i nie stanowi żadnej nowości. Praktycznie każde mieszkanie daje się sprzedać bez KW. Podpowiadamy, czy taka sytuacja może się wiązać z komplikacjami!

Do czego służy księga wieczysta?

Księgi wieczyste prowadzone są przez miejscowe sądy rejonowe dla konkretnych nieruchomości. Mają one na celu uporządkowanie stanu prawnego lokali oraz zniwelowanie możliwości wystąpienia rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym i prawnym. Odpowiednie działy księgi ujawniają, kto posiada prawo do lokalu, gdzie jest on położony, jak jest duży oraz czy ciążą na nim jakiekolwiek obciążenia i hipoteki.

Czy można sprzedać mieszkanie zanim właściciel zostanie wpisany do księgi?

Do sytuacji takich dochodzi najczęściej w chwili, kiedy nowi nabywcy lokalu mieszkalnego postanawiają go odsprzedać przed terminem wpisania ich do drugiego działu księgi jako właścicieli nieruchomości. W tym przypadku nabywca kupuje nieruchomość od innej osoby niż ta, która znajduje się w księdze. Aktualny akt własności nieruchomości widnieje w księdze jedynie w postaci wzmianki.

Opisana powyżej sytuacja jest dozwolona prawnie, ponieważ sam wpis prawa własności do księgi nie pociąga za sobą skutku konstytucyjnego, a posiada jedynie deklaratoryjny charakter, który potwierdza określony stan rzeczy. Własność lokalu nabywana jest bowiem z momentem podpisania aktu notarialnego, nie w momencie wpisu czy założenia księgi wieczystej.

Brak księgi wieczystej – na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Zakup mieszkania bez księgi może budzić wiele obaw. Nic dziwnego, że taka sytuacja wiąże się z licznymi wątpliwościami. Wśród głównych problemów związanych z brakiem księgi wieczystej należą:

• brak możliwości powołania się na rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych;
• trudności w uzyskaniu kredytu na taki lokal;
• brak możliwości zbadania sytuacji finansowej lokalu;
• ryzyko, że wobec lokalu została już wszczęta egzekucja;
• ryzyko zastania domu w złym stanie technicznym;
• nieznany stan prawny nieruchomości – perspektywa istnienia prawa do pierwokupu;
• możliwość zakupu lokalu z ustanowioną już hipoteką.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – obowiązki

Sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej wiąże się z dokładnie takimi samymi obowiązkami, jak w sytuacji, kiedy właściciel jest ujawniony w księdze wieczystej. Oznacza to, że nowy właściciel powinien wystąpić z wnioskiem o ujawnienie go w KW.

Wskazówki, jak sprzedać mieszkanie bez księgi

Jeśli kupującemu bardzo zależy na zakupie konkretnej nieruchomości, która nie posiada wpisu do księgi, może porozumieć się ze sprzedającym, aby podpisali przedwstępną umowę sprzedaży. Jednym z warunków w niej zawartych będzie zobowiązanie zbywcy do złożenia wniosku o urządzenie księgi wieczystej.

Wniosek taki może złożyć również notariusz podczas spotkania na podpisanie aktu notarialnego sprzedaży. Takie rozwiązanie znacznie przyspieszy finalizację transakcji. Będzie jednak wymagało dokładnego przeanalizowania wszelkiej dokumentacji dotyczącej danej nieruchomości.

Czy sprzedaż i kupno mieszkania bez księgi wieczystej się opłaca?

Kiedy posiadamy mieszkanie bez wpisu do KW i zależy nam na jej pilnej sprzedaży, warto skontaktować się ze specjalistami w branży nieruchomości, takimi jak na przykład eksperci Homly. W ten sposób unikniemy konieczności samodzielnego załatwiania wielu formalności, ponieważ zadbają o nie pośrednicy sprzedaży. Jeśli zatem masz okazję do korzystnej sprzedaży takiej nieruchomości, nie wahaj się i rozpocznij finalizowanie transakcji.

Sprzedaż mieszkania w trakcie wpisu do księgi wieczystej a kredyt hipoteczny

Mieszkanie bez wpisu do KW często nie może być przedmiotem zakupu za pośrednictwem kredytu hipotecznego. Wyjątek stanowią tutaj mieszkania spółdzielcze własnościowe, które z reguły w ogóle nie posiadają ksiąg. Jeśli więc chcesz kupić mieszkanie z pomocą środków pożyczonych przez bank, musisz poczekać aż właściciel założy księgę wieczystą.

Niestety praktyka pokazuje, że większość lokali bez urządzonej księgi musi być nabywana gotówkowo. Nie oznacza to jednak, że szanse na uzyskanie produktu hipotecznego na taką nieruchomość już zawsze będą znikome. Wystarczy, że nowy właściciel zostanie wpisany do księgi wieczystej, aby w przyszłości móc w niej dokonywać wpisów hipoteki. Dzięki temu możliwe będzie uzyskanie pod tę nieruchomość pożyczki, na przykład na wykończenie lub kredytu hipotecznego refinansującego poniesione nakłady. Jeśli natomiast zdecydujemy się na sprzedaż takiego mieszkania, to przyszli właściciele będą mogli z powodzeniem zakupić je na kredyt hipoteczny.

Jak widzisz, nabycie i sprzedaż lokalu bez aktualnej księgi wieczystej jest możliwe. Wiąże się to jednak z kilkoma komplikacjami. Z tego względu warto zaufać doświadczonym ekspertom pracującym dla Homly. Ich wiedza i doświadczenie stanowią gwarancję powodzenia wszelkich transakcji nieruchomościowych.