Zadłużone mieszkanie – jak poradzić sobie z tym problemem?

Zadłużone mieszkanie często jest wynikiem niepłacenia czynszu do spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli nieruchomość jest coraz bardziej zadłużona, właściciel może mieć problemy nie tylko ze spłatą długu, ale także ze sprzedażą takiego mieszkania. Jak wybrnąć z takiej sytuacji? Postaramy się udzielić cennych wskazówek.

Zadłużenie mieszkania może wynikać z różnych sytuacji, np. poprzez zaciągnięty kredyt hipoteczny lub zaleganie z czynszem. Jeśli nie podejmiesz żadnych kroków w celu spłaty zobowiązań, mogą cię spotkać niemiłe konsekwencje.

Zadłużone mieszkanie – przyczyny

Dług mieszkaniowy najczęściej powstaje z dwóch powodów:

1. Zadłużonej hipoteki – na zakup mieszkania lub domu przeważnie bierzesz kredyt hipoteczny. Zalegając ze spłatą zobowiązania, dajesz bankowi pozwolenie na całkowite dysponowanie twoją nieruchomością.
2. Niepłacenia czynszu – zaległości mogą też dotyczyć także opłat za media oraz za usługi dodatkowe, np. internet lub telewizję kablową.

Każdy przypadek z zaleganiem za opłaty trzeba traktować indywidualnie. Jedni dłużnicy z premedytacją uchylają się od zobowiązań finansowych, inni zwlekają ze spłatą w wyniku zdarzeń losowych. Każdy problem ze spłatą długu można spróbować rozwiązać w drodze mediacji.

Zadłużona hipoteka

Jeśli jako kredytobiorca zalegasz ze spłatą rat, nie musisz się obawiać, że bank od razu zdecyduje się na radykalne kroki. Zanim bank wejdzie w posiadanie twojej zadłużonej nieruchomości, wcześniej podpowie ci kilka rozwiązań. Pierwszym z nich są tzw. wakacje kredytowe. Jeśli przeczuwasz, że mogą pojawić się problemy ze spłatą kredytu, warto porozmawiać z bankiem o możliwości odroczenia na jakiś czas spłat zobowiązań. Jeśli bank pozytywnie rozpatrzy twoją prośbę, możesz uzyskać od 1 do 3 miesięcy dodatkowego czasu na opłacanie raty.

Jeżeli dojdzie już do większych zaległości w spłatach, bank może przekazać dług do firmy windykacyjnej. Wierzyciel będzie próbował uzgodnić z dłużnikiem zasady spłaty należności. Najczęściej pada propozycja rozłożenia długu na raty. W przypadku gdy dłużnik w dalszym ciągu unika spłaty należności, sprawa może trafić do sądu. Jeśli zostanie wydany nakaz egzekucji, a dług wobec banku jest bardzo wysoki, komornik może dokonać licytacji komorniczej całej nieruchomości. Uzyskana z licytacji kwota pokryje zobowiązanie.

Zadłużenie czynszowe mieszkania własnościowego

Jeśli uchylasz się od opłat czynszowych, w pierwszej kolejności braki na koncie zauważy spółdzielnia mieszkaniowa. Na początku będzie chciała polubownie rozwiązać sprawę. Pracownicy spółdzielni wyślą pisma ponaglające z terminem wpłaty należności. Jeśli nie nastąpi uregulowanie zaległości, a kontakt z dłużnikiem jest utrudniony, spółdzielnia może nawiązać współpracę z firmą komorniczą. Sprawa dłużnika zostaje przekazana do sądu, co może skończyć się wspomnianą już egzekucją komorniczą, a w skrajnych przypadkach – eksmisją. Warto też pamiętać, że zadłużone mieszkanie oraz jego właściciel zostaną wpisani do rejestru Biura Informacji Gospodarczej. W przyszłości taki wpis może utrudnić otrzymanie kredytu konsumenckiego lub zakupu jakiegoś produktu na raty.

Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie?

W świetle prawa sprzedaż mieszkania z długiem jest całkowicie legalna, a wręcz jest dość powszechnym zjawiskiem na rynku nieruchomości. Transakcja musi być bezpieczna dla trzech stron, które będą z nią powiązane: sprzedającego, kupującego oraz wierzyciela – najczęściej jest nim bank, który udzielił kredytu na zakup zadłużonej nieruchomości. W pierwszej kolejności kupujący musi spłacić dług, czyli zabezpieczyć roszczenia wierzyciela. Po tym następuje wykreślenie wpisu w dziale IV Księgi Wieczystej o hipotece ciążącej na nieruchomości. Reszta rozliczenia to zysk ze sprzedaży uzyskany przez sprzedającego.

Jeśli sprzedający ma problemy ze znalezieniem osoby, która chce kupić zadłużone mieszkanie, musi szukać innych nabywców. W praktyce może okazać się, że kupnem lokalu z długami zainteresowany będzie tylko przedsiębiorca prowadzący skup nieruchomości. Właściciele skupów zakładają, że po uporządkowaniu kwestii prawnych związanych z lokalem uda się go sprzedać po atrakcyjniejszej cenie rynkowej.

Umorzenie długu czynszowego – kiedy jest to możliwe?

Umorzenie długu za mieszkanie komunalne lub własnościowe jest możliwe pod kilkoma warunkami. W przypadku lokali komunalnych Administracja Zasobów Komunalnych musi wydać specjalną uchwałę, na podstawie której lokator może starać się o zmniejszenie lub całkowite umorzenie zaległości w opłatach. Najczęściej dłużnik zobowiązany jest do spłaty 30% kwoty zadłużenia, a reszta zostaje umorzona.

Często zdarza się, że w przypadku mieszkań własnościowych lub spółdzielczych administracja zgadza się, aby część długo była odpracowana. W tym celu osoba zalegająca z płatnościami musi złożyć odpowiedni wniosek. Do najczęściej zlecanych prac należą:

• pielęgnacja terenów zielonych;
• drobne prace naprawcze;
• sprzątanie;
• proste prace biurowe.

Zakup zadłużonego mieszkania – kiedy się opłaca?

Nieruchomości obciążone zajęciami komorniczymi kuszą potencjalnych nabywców atrakcyjną ceną. Bywa, że ich cena wynosi poniżej 70% wartości rynkowej. Przeważnie taki zakup interesuje osoby, które dysponują wystarczająco dużymi środkami pieniężnymi, aby uregulować zadłużenie lub wykonać remont. Następnie tak uporządkowany lokal od strony prawnej i technicznej mogą sprzedać z zyskiem.

Zanim staniesz się potentatem na rynku nieruchomości, powinieneś mieć przynajmniej podstawową wiedzę na temat praw rządzących rynkiem mieszkań. Przyda się ona przy analizie zysków i strat związanych z kupnem mieszkania zadłużonego. Jeżeli nie posiadasz takiej wiedzy i dopiero rozpoczynasz działalność w tym zakresie, dla swojego dobra skorzystaj z usług doradców.

A jeśli zależy ci na kupnie pewnego i atrakcyjnego mieszkania czy domu bez obciążeń, koniecznie zerknij do oferty Homly! Znajdziesz tu ciekawe oferty i możesz także liczyć na pomoc ekspertów zarówno w transakcjach dotyczących kupna, jak i sprzedaży nieruchomości!