Podatek od sprzedaży mieszkania – czy da się go uniknąć?

Sprzedaż mieszkania bywa czasochłonna i wymaga niemałej wiedzy, również ze sfery podatków. Nasz rodzimy system podatkowy nie jest bowiem najprostszy. Warto zapoznać się ze wszystkimi zasadami, jakie towarzyszą sprzedaży nieruchomości. Poznaj najważniejsze informacje na temat tego, ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania oraz czy można uniknąć jego płacenia.

Sprzedaż mieszkania bywa czasochłonna i wymaga niemałej wiedzy, również ze sfery podatków. Nasz rodzimy system podatkowy nie jest bowiem najprostszy. Warto zapoznać się ze wszystkimi zasadami, jakie towarzyszą sprzedaży nieruchomości. Poznaj najważniejsze informacje na temat tego, ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania oraz czy można uniknąć jego płacenia.

Sprzedaż mieszkania a podatek od wzbogacenia

Sprzedaż mieszkania to nierzadko jedna z największych transakcji finansowych w życiu. Wydanie kilkuset tysięcy złotych wiąże się zwykle z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku lub z oszczędzaniem przez wiele lat. Podobnie jest w przypadku sprzedaży. Zwykle jest to ogromny zastrzyk gotówki dla dotychczasowego właściciela nieruchomości. Zazwyczaj jest też tak, że sprzedawca mieszkania wzbogaca się w momencie finalizacji transakcji, co w Polsce oznacza konieczność uiszczenia podatku dochodowego.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania? 

W przypadku podatku od sprzedaży mieszkania mowa dokładnie o podatku od wzbogacenia się. W Polsce wynosi on 19%. Wartość ta dotyczy zysku sprzedawcy, zatem nie jest tak, że jeśli doszło do sprzedaży nieruchomości o wartości 300 000 zł, podatek wyniesie 57 000 zł. Opodatkowany jest zysk, a więc różnica między kwotą na umowie sprzedaży a wcześniejszym kosztem zakupu lub budowy nieruchomości. 

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości? 

Najlepiej obrazuje to przykład. Jeżeli Jan Nowak kupił mieszkanie o wartości 200 000 zł, a następnie wykończył je, inwestując kolejne 100 000 zł, by ostatecznie sprzedać je za 350 000 zł przed upływem pięciu lat od zakupu, to kwota podlegająca opodatkowaniu to 50 000 zł (350 000 – 300 000 = 50 000), czyli sam podatek wyniesie 9500 zł.

Podatek od sprzedaży mieszkania – co możesz odliczyć?

Pamiętaj również o kosztach, które można zaliczyć na poczet wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. W związku z tym od podatku od sprzedaży mieszkania możesz odliczyć również takie wydatki, jak:

• koszt usługi pośrednika sprzedaży nieruchomości lub rachunek od agencji nieruchomości;
• taksa notarialna;
• podatek od czynności cywilnoprawnych;
• koszt przeprowadzonych prac remontowych, jednak tylko udokumentowanych fakturą lub rachunkiem.

Czy sprzedający mieszkanie płaci podatek?

Podatek od sprzedaży mieszkania obowiązuje tylko w określonych okolicznościach. Zazwyczaj sprzedaż nieruchomości nie jest obłożona podatkiem dochodowym PIT, jednak istnieje pewien wyjątek. Jest nim sytuacja, kiedy sprzedaż następuje w okresie krótszym niż pięć lat od momentu nabycia nieruchomości. Po upływie tego okresu można sprzedać mieszkanie bez obaw o wysoki podatek.

Rok podatkowy a rok kalendarzowy

Ważny jest również fakt, że pięcioletni okres opodatkowania dotyczy lat podatkowych a nie kalendarzowych. Oznacza to, że naliczanie okresu rozpoczyna się od końca kalendarzowego roku, w którym mieszkanie zostało zakupione. W praktyce mieszkanie nabyte, np. w czerwcu 2019 roku będziesz mógł sprzedać bez płacenia podatku dopiero w styczniu 2025 roku.

Podatek od wzbogacenia a darowizna

W myśl obecnych przepisów, podatnik jest najbardziej obciążony przy sprzedaży nieruchomości nabytej na mocy umowy darowizny. W takim przypadku musi zapłacić 19% podatku od całej kwoty ze sprzedaży mieszkania bądź domu. Przepis ten ma na celu uniknięcie sytuacji, kiedy darowizna przekazywana jest w dobrej wierze, natomiast obdarowany planuje jedynie spieniężenie nieruchomości w celach wzbogacenia się.

Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku

Konieczność zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania pojawia się przeważnie w przypadku nabycia nieruchomości w postaci spadku. Spora część spadkobierców nie zamierza korzystać z nabytego mieszkania, dlatego głównym celem staje się spieniężenie nieruchomości. Jeśli jednak nabywca zbytnio się pospieszy, musi liczyć się z dodatkowym kosztem w postaci 19% od zysku. W przypadku darowizn oraz spadków jedynym kosztem, jaki można odjąć od kwoty sprzedaży, są ewentualne koszty procesu spadkowego.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Jeżeli nie możesz lub nie chcesz czekać pięciu lat od momentu nabycia nieruchomości, będziesz musiał zapłacić podatek od wzbogacenia się. Aby odzyskać tę kwotę, możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Głównym założeniem ulgi jest możliwość niepłacenia podatku od sprzedaży mieszkania w przypadku, gdy pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz w całości na cel mieszkaniowy. 

Zasada działania ulgi mieszkaniowej 

Najprostszym przykładem, który objaśnia zasady działania ulgi mieszkaniowej, jest sprzedanie mieszkania i przeznaczenie całej kwoty na zakup kolejnego lokum do zamieszkania. W takiej sytuacji urząd skarbowy nie będzie wymagał od Ciebie uiszczenia podatku od sprzedaży mieszkania. Czy w grę wchodzi wyłącznie odrębny lokal mieszkalny? Nie! Możliwości, by uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania jest zdecydowanie więcej. Uzyskane dzięki sprzedaży nieruchomości pieniądze możesz przeznaczyć, m.in. na:

• nabycie wspomnianego lokalu mieszkalnego lub jego części. Obecnie coraz większą popularnością cieszy się zakup udziałów w nieruchomości, co również może być rozwiązaniem, które umożliwia skorzystanie z ulgi mieszkaniowej;
• nabycie gruntu lub jego części poprzez udziały. Może to być znakomity pomysł na inwestycję zarobionych pieniędzy lub przygotowanie planu na dalszą przyszłość, np. budowę domu lub późniejszą sprzedaż;
• nabycie własnościowego prawa do lokalu – nie ma konieczności kupowania całego budynku lub mieszkania. Niekiedy wystarczy część, żeby uniknąć opodatkowania;
• nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę domu mieszkalnego – sytuacja ta różni się od zakupu zwykłego gruntu ze względu na plan zagospodarowania przestrzennego. W zakres tego zapisu wchodzi też rozbudowa dotychczasowej nieruchomości lub nabycie prawa wieczystego użytkowania;
• budowę lub rozbudowę domu – jest to pojęcie dość szerokie, które obejmuje również remont lokalu mieszkalnego. Pieniądze uzyskane np. w postępowaniu spadkowym możesz zainwestować we własną nieruchomość, dzięki czemu nie będziesz musiał czekać pięciu lat na wykorzystanie środków ze sprzedaży mieszkania.

Z ulgi mieszkaniowej możesz skorzystać częściowo. Chodzi tu o sytuację, kiedy np. postanowisz przeznaczyć uzyskane pieniądze na przebudowę własnego mieszkania, jednak nie wykorzystasz w tym celu całości uzyskanych środków. W takim przypadku podatek obejmie jedynie różnicę, czyli kwotę, która pozostała do opodatkowania po wydatkach zgodnych z przepisami o uldze mieszkaniowej, czyli art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

O czym pamiętać przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej? 

Dzięki rozporządzeniu Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej w sprawie przedłużenia terminu na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego w 2018 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, każdy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w ciągu 3 lat.

Pamiętaj także o konieczności przedstawienia urzędowi skarbowemu stosownego dokumentu poświadczającego właściwe spożytkowanie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania. Wielu podatników popełnia błąd i przedstawia urzędowi umowę przedwstępną, która jednak nie jest dla skarbówki dowodem na zakup nieruchomości. Jedyny dokument respektowany przez urząd skarbowy to umowa wiążąca. To ważne również ze względu na podany wcześniej trzyletni okres na skorzystanie z ulgi.

Sprzedaż mieszkania a urząd skarbowy

Jeśli zdecydujesz się sprzedać mieszkanie bez korzystania z ulgi, to musisz się rozliczyć z urzędem skarbowym. Jaki PIT po sprzedaży mieszkania musisz wypełnić i przedłożyć urzędnikom? Podpowiadamy!

Jaki PIT po sprzedaży mieszkania?

Formularzem, który musisz wypełnić i złożyć w stosownym urzędzie skarbowym, jest PIT-39. Termin złożenia dokumentu jest taki sam, jak w przypadku corocznych zeznań podatkowych, czyli PIT-u 36 oraz PIT-u 37. Zatem do 30 kwietnia po sprzedaży mieszkania (lub następnego dnia roboczego, jeśli data przypada na dzień ustawowo wolny od pracy) musisz przedstawić w urzędzie następujące dane:

• określenie przychodu – podstawą do wyliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości jest przychód, czyli pełna kwota uzyskana ze sprzedaży. W formularzu wypełnia się pozycję nr 20;
• koszt uzyskania przychodu – niezwykle ważny punkt, który należy skrupulatnie obliczyć i przemyśleć, żeby nie pominąć żadnego elementu, który można potraktować jako koszt uzyskania przychodu. W przypadku sprzedaży mieszkania, które zostało zakupione w okresie krótszym niż pięć lat wcześniej, będą to koszty przeprowadzonych remontów, zakupionych elementów stałych itp. Jeśli nieruchomość została nabyta w formie spadku, kosztami będą m.in. opłaty notarialne oraz inne podatki. W przypadku PIT-u 39 dane te wpisuje się w polu nr 21;
• odpisy amortyzacyjne – stanowią one wymierny wyznacznik zużywania się składnika majątku w czasie. Są obliczane od wartości początkowej środka trwałego i zmniejszają zobowiązania podatkowe. W formularzu podaje się je w pozycji nr 22.

Przy złożeniu PIT-u 39 nie możesz zapomnieć o dokumentach, które są niezbędne do dopełnienia wszelkich formalności. Mowa tu przede wszystkim o tych, które poświadczają poczynione inwestycje. Będą to zatem rachunki oraz faktury zakupowe lub stanowiące dowód na wykonanie usługi. Istotny jest również fakt, że stawki nie mogą odbiegać znacząco od rynkowej średniej w danym okresie. Chodzi tu o możliwe oszustwa podatkowe, polegające na celowym zawyżaniu kosztów remontu czy budowy. W niektórych przypadkach urząd skarbowy może niezależnie wyliczyć realne koszty inwestycji.