Umowa sprzedaży mieszkania – jak ją skonstruować? Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać sporządzona przez strony, jednak właściwa umowa sprzedaży mieszkania musi zostać podpisana w obecności notariusza. Jak wygląda umowa przedwstępna i przyrzeczona? Dowiedz się z naszego artykułu!

Umowa sprzedaży jest dokumentem mającym formę aktu notarialnego i tylko jako taka jest wiążąca. Niedotrzymanie tego warunku powoduje tzw. bezskuteczność czynności prawnej. Oznacza to, że zawarte porozumienie jest nieważne. W przypadku przedwstępnej umowy zbycia mieszkania dopuszczalne jest przygotowanie pisma samodzielnie przez strony umowy – jest to zobowiązanie kupującego i sprzedającego do podpisania umowy docelowej, czyli przyrzeczonej. Zasady jej sporządzania określają przepisy Kodeksu cywilnego. Przeczytaj, co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania.

Czym jest i jak wygląda umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży jest oświadczeniem woli stron umowy. Definicję znajdziesz w art. 389 Kodeksu cywilnego. Dlaczego warto ją przygotować? Jest to zabezpieczenie zarówno dla osoby planującej sprzedaż mieszkania, jak i dla kupującego. Nabywca może mieć pewność, że lokal nie zostanie oddany innej osobie, natomiast sprzedawca otrzymuje gwarancję uzyskania odszkodowania w sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania nie dojdzie do skutku.

Czy umowę przedwstępną trzeba podpisać u notariusza?

Tego rodzaju umowa może zostać potwierdzona w obecności notariusza, jednak nie jest to wymagane. Oznacza to, że strony mogą samodzielnie przygotować oświadczenie woli. Umowa zawarta u notariusza daje jednak większą gwarancję – w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga ma prawo dochodzić roszczeń przed sądem.

Czemu warto przygotować umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?

Kiedy strony postanawiają przygotować porozumienie przedwstępne? Najczęściej dokument jest sporządzany, gdy kupujący korzysta z finansowania zewnętrznego, a na zakup przeznacza kredyt hipoteczny. Umowa przedwstępna zakupu mieszkania może być dla banku zabezpieczeniem, a dla kredytobiorcy ułatwieniem w zdobyciu środków finansowych. Tym samym w przedwstępnym porozumieniu dotyczącym sprzedaży mieszkania może znaleźć się zapis, iż w przypadku nieotrzymania kredytu, kupujący jest zwolniony z odpowiedzialności za niedotrzymanie warunków umowy (ma prawo odstąpić od umowy).

Co zawiera przedwstępna umowa sprzedaży?

Aby strony mogły dochodzić swych roszczeń, umowa musi zostać przygotowana w prawidłowy sposób, zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego. Musisz pamiętać, że podpisując dokument, strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży mieszkania lub domu. Jeśli przygotowujesz ją samodzielnie, znajdź wzór umowy przedwstępnej i sprawdź, co koniecznie musi się w niej znaleźć. To przede wszystkim:

• informacje o przedmiocie umowy – adres, powierzchnia lokalu, stan mieszkania lub domu, cena sprzedaży danej nieruchomości;
• dane stron zawierających umowę;
• termin podpisania umowy przyrzeczonej;
• informację o ewentualnej zaliczce lub zadatku.

Właściwa umowa sprzedaży mieszkania

Aby dokonać sprzedaży mieszkania i przeprowadzić zakup nieruchomości należy sporządzić umowę u notariusza. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, potwierdzeniem konkretnej czynności prawnej. Każda umowa kupna-sprzedaży musi zostać przygotowana w formie aktu notarialnego. W dokumencie określone zostają strony, przedmiot umowy, cena nieruchomości, sposób zapłaty oraz termin wydania lokalu nowemu właścicielowi mieszkania (przeniesienia prawa własności). Sporządzenie aktu wiąże się również z dokonaniem właściwego wpisu do księgi wieczystej. Notariusz przygotowuje umowę kupna na podstawie dostarczonych dokumentów, zaświadczeń i informacji.

Co zawiera akt sprzedaży lokalu mieszkalnego?

Przepisy prawa o notariacie zawierają informacje, co powinno znaleźć się w akcie notarialnym potwierdzającym nabycie mieszkania. Akt potwierdzający przeniesienie własności nieruchomości na kupującego musi zawierać:

• dokładną datę sporządzenia umowy sprzedaży:
• określenie miejsca, w którym umowa zostanie podpisana;
• dane notariusza;
• dane sprzedawcy, nowego właściciela nieruchomości, imiona i nazwiska rodziców oraz adresy zamieszkania;
• oświadczenia woli stron;
• potwierdzenie odczytania i przyjęcia aktu;
• podpisy stron i notariusza;
• ewentualne informacje dodatkowe na żądanie stron.

W akcie powinien znaleźć się również opis przedmiotu sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości w formie aktu – niezbędne dokumenty

Umowa przyrzeczona sprzedaży przenosi prawa do nieruchomości na kupującego. Strony muszą przygotować następujące dokumenty, które następnie przedkładają w kancelarii notarialnej:

• wypis z rejestru gruntów;
• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami;
• dokumenty potwierdzające nabycie lokalu w spadku oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego o zapłaconym podatku;
• w przypadku nabywania mieszkania na kredyt należy przedłożyć umowę kredytu hipotecznego;
• zaświadczenie z urzędu potwierdzające, iż nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu.

Określona cena sprzedaży, zadatek i zaliczka

Zapis o wartości nieruchomości znajduje się najczęściej w umowie przedwstępnej sprzedaży domu czy mieszkania. Jeśli przy zawieraniu przedwstępnego porozumienia doszło do zapłaty zaliczki przez przyszłego nabywcę nieruchomości, jej wysokość zostaje odliczona od ustalonej wartości mieszkania. Tak samo traktowany jest zadatek dany przy zawarciu umowy. Stosowne zapisy dotyczące rozliczeń powinny znaleźć się w akcie notarialnym.

Taksa notarialna, opłaty sądowe

Przygotowanie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego wiąże się z określonymi kosztami. Za sporządzenie aktu płaci nabywca nieruchomości. Wysokość wynagrodzenia dla urzędnika uzależniona jest od wartości rynkowej nieruchomości. Maksymalna wysokość opłat podana jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Opłaty sądowe obejmują założenie księgi, wpis, wydanie odpisu czy wykreślenie z rejestru. Podatek od czynności cywilnoprawnych opłaca nabywca lokalu (jest to 2% ceny danej nieruchomości).

Sprzedawaj mieszkania do Homly

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie, a obawiasz się nadmiaru formalności, chętnie ci pomożemy. Skupujemy nieruchomości po cenach rynkowych i załatwiamy wszelkie formalności. Jeśli szukasz lokalu do kupienia, skontaktuj się z nami. Znajdziemy ci mieszkanie, które spełni twoje oczekiwania. Skorzystaj z naszej wiedzy i doświadczenia – rynek nieruchomości nie ma przed nami tajemnic!

Planujesz inwestycję w nieruchomość? Chcesz sprzedać lub kupić mieszkanie? Pamiętaj, że będziesz zobowiązany do podpisania stosownego porozumienia. Sprawdź, jak się przygotować!