Kredyty we frankach szwajcarskich (CHF), niegdyś niezwykle popularne ze względu na niskie oprocentowanie, dla wielu właścicieli nieruchomości stały się sporym obciążeniem. Zmieniający się kurs waluty sprawił, że saldo zadłużenia w przeliczeniu na złotówki często drastycznie wzrosło.
Wielu „Frankowiczów” zadaje sobie pytanie: czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli kredyt wciąż jest niespłacony? A co, jeśli wartość kredytu przewyższa wartość nieruchomości?
Odpowiedź brzmi: tak, sprzedaż jest możliwa, ale wymaga precyzji i dobrego przygotowania. W tym artykule wyjaśniamy, jak przeprowadzić taką transakcję bezpiecznie.
Czy bank jest właścicielem mojego mieszkania?
To pierwszy mit, który należy obalić. Właścicielem mieszkania jesteś Ty, a nie bank. Bank posiada jedynie zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej do Księgi Wieczystej. Oznacza to, że masz pełne prawo do sprzedaży nieruchomości, o ile uzyskana kwota pozwoli na spłatę zadłużenia lub dogadasz się z bankiem na inne warunki zabezpieczenia reszty długu.
Problem „ujemnego kapitału” – gdy dług jest wyższy niż wartość mieszkania
To największe wyzwanie przy sprzedaży mieszkania z kredytem frankowym. Ze względu na wysoki kurs CHF, często zdarza się, że kwota pozostała do spłaty (po przeliczeniu na PLN) jest wyższa niż rynkowa wartość lokalu.
W takiej sytuacji masz dwa wyjścia:
- Dopłata różnicy: Sprzedajesz mieszkanie, bank zabiera całą kwotę od kupującego, a Ty musisz dopłacić brakującą część z własnych oszczędności, aby całkowicie zamknąć kredyt.
- Przeniesienie hipoteki (zabezpieczenia): Jeśli masz inną nieruchomość (lub ktoś z rodziny zgodzi się użyczyć swojej), możesz przenieść na nią hipotekę. Wtedy sprzedajesz mieszkanie „na czysto”, a kredyt spłacasz dalej.
Zanim podejmiesz decyzję, kluczowe jest ustalenie realnej ceny sprzedaży. Skorzystaj z naszej darmowej wyceny mieszkania online, aby sprawdzić, czy kwota transakcyjna pokryje Twoje zadłużenie w banku.
Procedura sprzedaży krok po kroku
Transakcja z kredytem walutowym jest nieco bardziej skomplikowana niż przy kredycie złotówkowym. Oto jak wygląda proces:
1. Uzyskanie promesy z banku
Zanim wystawisz ofertę, udaj się do swojego banku po zaświadczenie o wysokości zadłużenia oraz promesę (obietnicę) wykreślenia hipoteki po całkowitej spłacie. Dokument ten powinien zawierać:
- Aktualne saldo zadłużenia we frankach i przeliczenie na złotówki (według kursu banku z danego dnia).
- Numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu.
- Zgodę banku na wykreślenie hipoteki po wpłynięciu środków.
2. Umowa przedwstępna i ryzyko kursowe
To newralgiczny moment. Między wydaniem zaświadczenia przez bank a dniem zapłaty przez kupującego kurs franka może się zmienić. Dlatego przy ustalaniu kwoty przelewu na konto banku warto przyjąć pewien „margines bezpieczeństwa” na wahania kursowe.
3. Akt notarialny i przepływ pieniędzy
W akcie notarialnym cena sprzedaży zostaje podzielona:
- Część trafia bezpośrednio na konto banku (celem spłaty kredytu).
- Ewentualna nadwyżka (jeśli wartość mieszkania jest wyższa niż dług) trafia na Twoje konto.
4. Wykreślenie hipoteki
Po zaksięgowaniu wpłaty, bank wydaje tzw. list mazalny (zezwolenie na wykreślenie hipoteki). Nowy właściciel z tym dokumentem udaje się do sądu, aby wyczyścić Księgę Wieczystą.
Czy ktoś kupi mieszkanie z kredytem we frankach?
Z perspektywy kupującego, nabycie takiej nieruchomości jest bezpieczne, pod warunkiem, że proces jest nadzorowany przez notariusza, a przelewy są realizowane zgodnie z promesą bankową. Nabywca nie przejmuje Twojego kredytu (cesja kredytu frankowego na nowego nabywcę jest obecnie praktycznie niespotykana i banki rzadko wyrażają na nią zgodę). Nabywca kupuje mieszkanie wolne od długów – jego pieniądze służą właśnie do ich spłaty.
Kiedy warto rozważyć sprzedaż?
Utrzymywanie mieszkania, które generuje wysokie koszty rat, a jego wartość nie pokrywa długu, jest trudne psychicznie i finansowo. Czasami szybka sprzedaż pozwala uwolnić się od toksycznego zobowiązania i zacząć od nowa, nawet jeśli wiąże się to z koniecznością niewielkiej dopłaty.
Jeśli masz wątpliwości prawne lub nie wiesz, jak rozmawiać z bankiem, zajrzyj do naszej sekcji FAQ lub skonsultuj się z ekspertami. Więcej o procesach sprzedaży znajdziesz też w bazie artykuly.
Sprzedaj mieszkanie bezpiecznie z Homly
Masz kredyt we frankach i obawiasz się, że skomplikowana procedura odstraszy kupujących z rynku wtórnego?
W Homly mamy doświadczenie w trudnych transakcjach.
- Wycenimy Twoje mieszkanie rzetelnie, bazując na danych rynkowych.
- Możemy odkupić je od Ciebie, pomagając w formalnościach z bankiem i spłacie zadłużenia.
- Zapewniamy bezpieczeństwo prawne i szybką decyzję.
Nie czekaj na kolejne wahania kursów walut. Skontaktuj się z nami i sprawdź, jak możemy Ci pomóc uwolnić się od kredytu i nieruchomości.
