Sprzedaż mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej: jakie prawa i obowiązki ma właściciel mieszkania przy sprzedaży nieruchomości?

Boom na rynku nieruchomości to doskonała okazja na sprzedaż mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej. Transakcja przebiegnie bez problemów, jeśli dowiesz się, jakie prawa i obowiązki ma właściciel. Planujesz sprzedaż lokalu we wspólnocie? Sprawdź, co warto wiedzieć jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji!

Sprzedaż mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej to standardowa procedura. Warto jednak wiedzieć, że spółdzielnia lub wspólnota mogą złożyć pozew o przymusową sprzedaż lokalu na drodze egzekucji. Takie powództwo rozpatrywane jest przez sąd, który decyduje o tym, czy faktycznie wystąpiły przesłanki do zlicytowania nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości z Homly

Sprzedaż lokalu we wspólnocie to proces, który może mieć charakter dobrowolny lub przymusowy. Przymusowa sprzedaż lokalu jest możliwa, gdy lokatorzy korzystają z części wspólnych nieruchomości w sposób niezgodny z ustalonym porządkiem. Wlicza się w to między innymi korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób uciążliwy czy zaleganie z należnymi opłatami.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i prawo do udziału w nieruchomości upoważnia do sprzedaży mieszkania. Jeśli planujesz zbycie nieruchomości, przygotuj się do przeprowadzenia transakcji. Zbierz niezbędne dokumenty, sprawdź stan prawny lokalu i ustal cenę nieruchomości. Pierwszym krokiem może być nasz kalkulator, czyli bezpłatne narzędzie do wyceny, dzięki któremu poznasz przybliżoną wartość swojego lokalu. A gdy zależy ci na szybkiej sprzedaży, skontaktuj się z Homly! Wystarczy, że wypełnisz formularz wyceny mieszkania, a nasz konsultant przeanalizuje dane i umówi się na oględziny. Ostatni krok to formalna propozycja zakupu – oferta jest ważna przez pięć dni roboczych.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – formalności

Sprzedaż nieruchomości we wspólnocie nie wymaga zgody innych członków wspólnoty. Zasadniczo właściciel lokalu nie musi informować o jego zbyciu. Powinien zrobić to nabywca, który przy okazji musi przepisać media i pozostałe opłaty na własne nazwisko. Po sprzedaży wystarczy zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego i gdy konieczne jest zapłacenie podatku od nieruchomości – zgłosić sprzedaż do urzędu gminy.

Przeniesienie własności lokalu odbywa się w formie aktu notarialnego. Wspólnota odpowiada za właściwe rozliczanie właścicieli lokali w danej nieruchomości, dlatego ważne jest, aby zgłosić zarządcy nieruchomości fakt zmiany właściciela. Procedura przepisania właściciela lokalu wymaga przekalkulowania należnych opłat czynszowych. Konieczne jest też rozwiązanie umowy z dostawcami prądu i gazu tak, aby sprzedający nie odpowiadał za rachunki nabywcy.

Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie

Ustawa o własności lokali dopuszcza możliwość, że właściciel lokalu zostanie zmuszony sądownie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Jeśli zostaną spełnione określone przesłanki, spółdzielnia może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Taka sytuacja jest możliwa, gdy:

• członek wspólnoty posiadający prawa do lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat;
• członek wspólnoty wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;
• jego niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Zaległość w zapłacie należnych opłat

Powództwo o zezwolenie na sprzedaż w drodze licytacji zarządca może złożyć wtedy, gdy właściciel lokalu długotrwale zalega z opłatami. Jako opłaty należne rozumie się partycypowanie w kosztach związanych nie tylko z wydatkami na utrzymanie jego lokalu (czynsz), ale również wydatkami na utrzymanie całej nieruchomości. Koszty zarządu opłacane są w formie comiesięcznych zaliczek.

Naruszanie porządku domowego

Pozew o egzekucję lokalu wobec osoby, która jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, można złożyć, kiedy właściciel danej nieruchomości rażąco i uporczywie staje wobec obowiązującemu porządkowi domowemu. W drodze postępowania sąd orzeka, czy zachowanie właściciela względem wspólnoty ma znaczny stopień natężenia i jest kontynuowane pomimo upomnień.

Obowiązek przestrzegania porządku domowego wynika bezpośrednio z ustawy. Warto jednak pamiętać, że konieczność korzystania z nieruchomości i części wspólnej w sposób nieuciążliwy (klatka schodowa) powinna zostać uwzględniona w regulaminie. Ten zaś ustanawia się w formie uchwały wspólnoty.

Sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej a fundusz remontowy

Fundusz remontowy to środki, które zaliczane są do majątku własnego wspólnoty. Jego funkcjonowanie nie jest prawnie uregulowane – Ustawa o własności lokali i pokrewne akty prawne nie narzucają kształtu funduszu. Wpłaty dokonywane przez właścicieli mają na celu gromadzenie środków na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną.

Zbycie lokalu – dobrowolne bądź na drodze przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości – nie oznacza, że zaliczki na fundusz remontowy zostaną zwrócone. Poprzedni właściciel nie ma prawa do zwrotu wniesionych zaliczek i kwot. Z kolei nowy właściciel, nabywając prawa własności, jest zobowiązany do kontynuowania wpłat na wskazany rachunek bankowy. Zobowiązania ciążące na lokalu ponosi jego nabywca.