Sprzedaż mieszkania od dewelopera a podatek i inne formalności

Wzrost cen nieruchomości sprawia, że sprzedaż mieszkania od dewelopera staje się bardzo kuszącą inwestycją. Niestety nie zawsze jest opłacana. Podpowiadamy, co powinieneś wiedzieć o tego rodzaju transakcji!

Już od kilku lat ceny nieruchomości cechują się wyraźnymi tendencjami wzrostowymi. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkań z rynku pierwotnego na bardzo wczesnych etapach inwestycji oraz ich późniejszą odsprzedaż z potencjalnym sporym zyskiem. Niestety taka umowa nie zawsze jest opłacalna. Sprawdziliśmy, kiedy warto odsprzedać nowe mieszkanie. Zapraszamy do lektury!

Sprzedaż mieszkania od dewelopera – kiedy się opłaca?

Polityka inwestorów

Ceny mieszkań wzrastają i nic nie wskazuje na to, aby ta tendencja miała w najbliższym czasie ulec zmianie. Nic więc dziwnego, że na rynku pojawiają się coraz to nowi inwestorzy, którzy chcieliby spróbować swoich sił w obrocie nieruchomościami. Wielu z nich wybiera pierwotny rynek mieszkaniowy. Akty notarialne często podpisywane są nawet na kilka lat przed oddaniem mieszkania w ręce nabywcy, a wszystko po to, aby ceny nabycia były możliwie jak najniższe. Taka polityka pozwala na zmaksymalizowanie późniejszych zysków.

Kiedy opłaca się sprzedać mieszkanie?

Praktyka pokazuje, że najwięcej daje się zarobić na tak zwanych flipach. Polegają one na okazyjnym zakupie mieszkań w złym stanie na rynku wtórnym, ich remoncie i odprzedaży po znacznie wyższej cenie. Tego rodzaju transakcje są bardzo trudne w realizacji, ponieważ ciężko znaleźć odpowiedni lokal. Z tego względu inwestorzy przenieśli swój punkt zainteresowań na rynek pierwotny.

W tym przypadku najbardziej opłaca się podpisać umowę deweloperską jeszcze na etapie tak zwanej dziury w ziemi, kiedy nie rozpoczęła się budowa budynku mieszkalnego lub jest ona na bardzo mało zaawansowanym poziomie. Wówczas ceny mieszkań z rynku pierwotnego potrafią być nawet o kilkadziesiąt tysięcy niższe niż w momencie oddawania lokali do użytku.

Okazuje się również, że mieszkań w stanie deweloperskim nie opłaca się wykańczać. Przeprowadzenie remontu często jest bardzo kosztowne i nie zawsze udaje się trafić w gust przyszłych nabywców. Kiedy nie chcemy oferować zupełnie pustego i “surowego” mieszkania, możemy wykonać w nim najbardziej potrzebne prace, ale przy użyciu tanich materiałów ze średniej półki. W takim wypadku warto pomalować ściany na biało, położyć podłogi, zamontować armaturę i drzwi. Czasami okazyjnie kupiona zabudowa kuchni również potrafi nieco podnieść wartość nieruchomości. Ważne, aby nie nadawać mieszkaniu indywidualnego charakteru, ponieważ każdy potencjalny nabywca ma swój pomysł na jego udekorowanie.

Sprzedaż mieszkania kupionego od dewelopera przed wpisem do księgi wieczystej

Kupno mieszkania deweloperskiego następuje w momencie, kiedy założona jest księga wieczysta dla działek, na których ma być posadowiony budynek. Dopiero w momencie oddania mieszkań do użytkowania można się starać o wyodrębnienie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali. Czas oczekiwania na taki wpis trwa obecnie około pół roku. Niektórzy właściciele planują zbycie nieruchomości wcześniej. Co zrobić w takiej sytuacji?

Oczywiście przed założeniem księgi wieczystej można zbyć lokal, ale wówczas transakcja nie będzie się nazywała sprzedażą odrębnej własności mieszkania, a zbyciem praw i roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej. Taka transakcja wymaga otrzymania zgody ze strony dewelopera. Niezależnie jednak od nomenklatury, możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku dochodowego.

Sprzedaż nieruchomości deweloperskiej a opodatkowanie

Zgodnie z obowiązującym ustrojem podatkowym (ustawa o PIT) zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia jest dochodem podlegającym opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jego wysokość wynosi 19 procent od ceny znajdującej się w umowie kupna-sprzedaży i należy go rozliczyć przy okazji składania rocznej deklaracji PIT-39.

Nowe mieszkania na sprzedaż a zwolnienie z opodatkowania

Ustawodawca przewiduje sytuacje, kiedy możliwe jest zastosowanie zwolnienia od płatności podatku. Wolne od podatku będą przychody uzyskane tytułem sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, kiedy zostały one przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnieniu podlega część dochodu, która został wydatkowana zgodnie z celami mieszkaniowymi, a transakcje te zostały dokonane nie później niż po upływie trzech lat od zbycia nieruchomości.

Wśród własnych celów mieszkaniowych znajdują się przede wszystkim:

• nabycie budynku mieszkalnego, prawa własności lokalu, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• remont, budowa lub adaptacja własnego budynku lub lokalu mieszkalnego;
• spłata kredytu wraz z odsetkami (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości) na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Podsumowując, sprzedaż mieszkania od dewelopera może być całkiem intratna transakcją, zwłaszcza, jeśli umowa deweloperska zostanie podpisana odpowiednio wcześnie. Należy jednak pamiętać, że tego rodzaju transakcje są opodatkowane podatkiem dochodowym. Jego zapłaty można uniknąć jedynie w sytuacji, kiedy pozyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania od dewelopera i planujesz jego zbycie, rozważ skorzystanie z pomocy specjalistów w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Doświadczeni agenci nieruchomości z Homly posiadają nie tylko niezbędną wiedzę, ale również doskonałe narzędzia sprzedażowe, dzięki którym szybko i bezproblemowo sprzedaż swoje mieszkanie lub dom.