Sprzedaż mieszkania krok po kroku

Sprzedaż mieszkania jest procesem długotrwałym – przeważnie trwa kilka miesięcy i jest podzielona na kilka etapów. Na każdym z nich możesz popełnić błędy, które będą Cię drogo kosztować lub wydłużą niepotrzebnie proces transakcji. W niniejszym poradniku wskazujemy co składa się na sprzedaż i na co powinieneś zwrócić uwagę.

1. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości 

Na początku, jeszcze przed podjęciem rozważań dotyczących sprzedaży nieruchomości, trzeba ustalić jej stan prawny. Czyli mówiąc po ludzku: musisz upewnić się, że jako sprzedający masz jako jedyny całkowite prawo do rozporządzania lokalem. Jest to szczególnie ważne w sprawach spadkowych – upewnij się, że własność nie została podzielona na inne dzieci. Jeśli jest współwłasność – uzgodnij, że wszyscy zgadzają się na sprzedaż i że możesz być osobą koordynującą cały proces. Warto ustalenia dotyczące podziału zysków (zwłaszcza jeśli odbiegają od stanu prawnego, czyli np. po równo na wszystkie dzieci), spisać w osobnym dokumencie. Najbardziej ostrożni mogą pofatygować się do notariusza, aby zatwierdzić ustalenia przed przystąpieniem do sprzedaży. Gdy w grę wchodzą duże pieniądze to nawet więzy rodzinne mogą ucierpieć.

2. Decyzja – remontować czy nie?

Temat rzeka – co nieruchomość to inna sytuacja. Pytanie podstawowe brzmi: czy należy poświęcić swój czas i pieniądze, aby wyremontować mieszkanie, które za chwilę chcemy sprzedać? A jeśli tak, to jak dużo należy zainwestować w odświeżenie? Odpowiedź jest taka, której nikt nie lubi: „to zależy”. Większość osób kupuje oczami i świeżo wykończone mieszkanie może się komuś bardzo spodobać i przyspieszyć sprzedaż, ale niestety, gwarancji na to nie ma. Istnieje jedna główna zasada: planowany koszt finansowy remontu powinien co najmniej zwrócić się w wyższej cenie transakcji. Nie ma sensu wkładać w remont np. 50 tys. zł skoro wartość nieruchomości wzrośnie zaledwie o 30 tys. zł. Ale jeśli sytuacja będzie na odwrót to musisz sobie tylko zadać pytanie, czy masz czas na dopilnowanie wszystkiego (sam wybór kafelków, znalezienie ekipy remontowej i nadzór nad pracami zajmuje mnóstwo czasu) i czy nie goni Cię czas. Jeśli tak, to remontujesz.

3. Po ile wystawić mieszkanie?

Kluczowy moment – w jakiej cenie ujawnić mieszkanie na rynku? Jakiej kwoty zażądać, aby szybko się sprzedało? Przede wszystkim musisz sprawdzić ceny podobnych nieruchomości, atrakcyjność lokalizacji i przewagi Twojej oferty. Dopasuj to do oczekiwanego terminu zamknięcia transakcji i mniej więcej poznasz swój poziom cenowy na start. Uwzględnij też oczekiwania kupujących – potrzebę znegocjowania kilku procent ceny startowej aby uznali, że transakcja jest udana. Jeśli masz z tym wszystkim problem, zgłoś się do homly, wycenimy Twoje mieszkanie za darmo. A gdy wolisz zapłacić – to za kilkaset złotych zrobi to rzeczoznawca majątkowy.

4. Gdzie i jak wystawić ogłoszenie?

Niby najprostszy etap procesu sprzedaży – kto nie umie wystawić ogłoszenia, prawda? A okazuje się, że to również miejsce na błędy powodujące długofalowe utrudnienia. Należy zrobić odpowiednie zdjęcia mieszkania, zadbać o home staging (czyli umiejętne odświeżenie), ważny jest prawidłowy, nie emocjonalny opis nieruchomości i rzeczowe przedstawienie faktów. Do tego odpowiedni tytuł ogłoszenia, wybór kilku najważniejszych portali ogłoszeniowych, zdecydowanie się na opcje dodatkowe (wyróżnienie ogłoszenia) i już prawie jesteś na linii końcowej. Teraz tylko musisz czekać na zgłoszenia klientów oraz biur nieruchomości, które będą zachęcać cię do współpracy. Zatem cierpliwość i jeszcze raz cierpliwość.

5. Jest klient i co dalej?

Zakładamy, że udało znaleźć się klienta na Twoje mieszkanie – w takiej sytuacji będzie potrzebne podpisanie umowy przedwstępnej. Po co to się robi? Otóż umowa taka to zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy notarialnej w przyszłości – określa się terminy na dokończenie transakcji. Jest to zabezpieczenie, że nikt się nie rozmyśli: dla kupującego, że sprzedawca nie zerwie transakcji bo dostanie atrakcyjniejszą ofertę, a dla strony sprzedającej – że kupujący się nie rozmyśli. Wpłacany jest zadatek albo zaliczka (różnica jest bardzo ważna) na poczet transakcji a dla kupującego, który musi wziąć kredyt hipoteczny, jest to dokument który stanowi podstawę do rozmów z bankami.

6. Czas na skompletowanie dokumentacji

Po podpisaniu umowy przedwstępnej masz nieco czasu (przeważnie do 6 – 8 tygodni) na zgromadzenie dokumentacji mieszkania. W jej skład wchodzi m.in. odpis z księgi wieczystej, akt notarialny potwierdzający prawo własności, a jeśli mieszkanie jest spółdzielcze – dokument ze spółdzielni potwierdzający prawo do lokalu. Dodatkowo: aktualne zaświadczenia o braku zadłużenia i osobach zameldowanych w lokalu, a także o opłacaniu zobowiązań podatkowych. Ponieważ część tych zaświadczeń jest ważna tylko na dany moment, nie warto gromadzić dokumentów wcześniej – może okazać się, że sprzedaż mieszkania potrwa dłużej (kupujący ma przedłużające się procedury kredytowe), ale należy wiedzieć ile trwa zdobycie ich, aby nie robić tego na ostatnią chwilę.

7. Umowa notarialna

Wszystko jest już dograne, kupujący ma pieniądze a Ty komplet dokumentów – to pozostaje notarialnie podpisać umowę i zapłacić podatki z tytułu sprzedaży nieruchomości. Notariusza z reguły wybiera kupujący – taka jest zasada i zazwyczaj ponosi koszty taksy notarialnej. Możecie oczywiście wybrać inny model, wskazujemy ten najpopularniejszy. Termin u notariusza rezerwuje się z wyprzedzeniem, nie można „wejść z ulicy”, zatem warto o to zadbać dodatkowo. Przed wizytą należy dostarczyć szczegóły transakcji, numery dokumentów tożsamości, istotne dane dotyczące nieruchomości – tak aby sama transakcja przebiegła sprawnie i szybko. Po podpisaniu umowy mieszkanie przechodzi na własność kupującego, który ma określony w umowie czas na zapłatę. Pamiętaj aby rozliczyć się z fiskusem za sprzedaż – to niezwykle ważny element transakcji

8. Przekazanie mieszkania

Na sam koniec już tylko formalności, czyli oddanie kluczy do mieszkania i przekazanie go w stanie na jaki obie strony się umówiły. Chodzi tu m.in. o takie rzeczy jak opróżnienie nieruchomości z mebli lub też pozostawienie wyposażenia w układzie na jaki obie strony się zgodziły. Niezbędny jest tu protokół zdawczo – odbiorczy, który określa stan techniczny nieruchomości. Obie strony powinny podpisać taki uzgodniony wcześniej dokument, co pozwoli uniknąć w przyszłości ewentualnych roszczeń i pretensji kupującego do strony sprzedającej. Przekazanie najlepiej zrobić w towarzystwie innych osób, aby mieć świadków.

Podsumowanie

Jak widać z powyższego poradnika, sprzedaż nieruchomości to długi i skomplikowany proces. Pamiętaj, że w homly wybrane mieszkania kupujemy bezpośrednio od klientów za gotówkę, skracając czas transakcji do minimum. Zapraszamy do kontaktu!