Sprzedaż mieszkania a VAT

Osoby, które mają w planach zbyt swojej nieruchomości, powinny wiedzieć, czy w ich przypadku transakcja musi być opodatkowana VAT, czy może przysługuje im ulga? Sprzedaż mieszkania a VAT – jak to wygląda w praktyce? Sprawdź!

Sprzedaż mieszkania a VAT to kwestia, która zaprząta myśli każdego inwestora. Z zasady każda sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT –  to podatek od towarów i usług. Warto jednak mieć na uwadze, że przepisy z ustawy o VAT przewidują zwolnienie z opłaty w określonych warunkach. Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT mówi, że z podatku zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części. Muszą jednak zostać spełnione dwa warunki: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Sprzedaż mieszkania a VAT – czym jest pierwsze zasiedlenie?

Według ustawy o podatku VAT poprzez określenie „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu, lub ulepszeniu. Dotyczy to sytuacji, gdy wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jak to wygląda w praktyce?

Przykłady pierwszego zasiedlenia

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania, w którym pierwsze zasiedlenie miało miejsce w maju 2018 roku, a zamierzasz je sprzedać w kwietniu 2022 roku, to od pierwszego zasiedlenia minęły ponad 2 lata. Ustawowo twoja nieruchomość jest zwolniona z VAT. Możesz też być w innej sytuacji. Wyobraź sobie, że we własnym zakresie wybudowałeś dom, który wprowadziłeś do środków stałych w kwocie 800 tys. zł i od listopada 2016 roku użytkujesz go w działalności gospodarczej. W marcu 2021 roku ulepszyłeś swoją nieruchomość na kwotę 400 tys. zł i podjąłeś decyzję o jej sprzedaży. Twoje nakłady na ulepszenie domu przekroczyły 30% jego wartości początkowej, zatem doszło do pierwszego zasiedlenia. Jeżeli chcesz uniknąć płacenia VAT przy sprzedaży nieruchomości, musisz odczekać 2 lata.

Zwolnienie z VAT a kwestia ulepszenia środków trwałych

Sprzedaż nieruchomości bez podatku VAT możliwa jest jeszcze, gdy spełnione zostaną jednocześnie dwa warunki:

• sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy zakupie nieruchomości;
• sprzedawca nie poniósł wydatków na ulepszenie swojej nieruchomości, a jeżeli je poniósł, to wyniosły one mniej niż 30% początkowej wartości lokalu mieszkalnego.

Ulepszenie środków trwałych to przede wszystkim:

• rozbudowa;
• przebudowa;
• rekonstrukcja;
• adaptacja;
• modernizacja.

Czy remont wchodzi w zakres ulepszania nieruchomości?

Do ulepszenia środków trwałych nie wlicza się remontu, który według przepisów o podatku dochodowym ma charakter odtworzeniowy. To sprawia, że nie zwiększa wartości nieruchomości, a jedynie przywraca jej dotychczasowy stan techniczny. Są to istotne kwestie, które mogą przeważyć w sprawie zwolnienia od podatku.
Pamiętaj, że pierwsze zasiedlenie nie występuje w momencie wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków stałych, ale w chwili faktycznego jej użytkowania, np. najmu. Jesteś przedsiębiorcą i swój budynek przekazałeś do użytkowania w 2017 roku, a w 2021 roku wykonałeś jego rozbudowę, której koszt przekroczył 30% początkowej wartości lokalu? Możesz go sprzedać dopiero po upłynięciu 2 lat od ponownego zasiedlenia, które miało miejsce po ulepszeniu budynku.

Sprzedaż nieruchomości – jaka jest stawka VAT i PCC?

W skrócie można powiedzieć, że jeśli działasz w ramach przedsiębiorstwa, to sprzedaż podlega VAT, a jeśli sprzedajesz poza firmą – płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeśli jesteś osobą niezarejestrowaną jako czynny podatnik VAT i planujesz zbyć swoją nieruchomość, to transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu VAT. Brak opodatkowania VAT od sprzedaży nieruchomości (podobnie jak zwolnienie z VAT) nakłada obowiązek zapłacenia podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obciąża on kupującego i jest pobierany przez notariusza w trakcie podpisywania aktu notarialnego.

Rezygnacja ze zwolnienia w dostawie nieruchomości

Podatnikowi przysługuje prawo do zwolnienia dostawy nieruchomości z VAT i dobrowolnego wybrania opodatkowania transakcji sprzedaży. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT sprzedawca może dobrowolnie opodatkować sprzedaż lokalu – pod warunkiem, że zarówno on, jak i nabywca spełnią dwa warunki:

• będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;
• złożą oświadczenie o dobrowolnym wyborze opodatkowania transakcji.

Oświadczenie to należy złożyć przed dniem dokonania dostawy budynku, budowli lub ich części do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, lub bezpośrednio w akcie notarialnym w chwili sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli zastanawiasz się nad zbyciem nieruchomości, ale nie chcesz tracić na to zbyt wiele czasu, z pomocą przyjdą przedstawiciele Homly. Dzięki nam zrozumiesz, czym jest umowa sprzedaży i co powinno znaleźć się w tym dokumencie. Atutem Homly jest kupowanie mieszkań za gotówkę i bez zbędnych formalności. Ułatw sobie życie i skorzystaj z naszych usług!