Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czyli ograniczone prawo rzeczowe

Mieszkanie w budownictwie wielorodzinnym nie zawsze może stać się Twoją własnością. Możesz kupić mieszkanie, które obejmuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jakie masz możliwości i ograniczenia jako jego właściciel?

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego – czym jest?

Wśród osób kupujących mieszkania panuje często przekonanie, że nowy lokal jest tylko i wyłącznie ich własnością. Tymczasem na rynku wtórnym można spotkać się z lokalami, które obejmuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czy to oznacza, że mieszkanie nie jest własnością kupującego? Można powiedzieć: tak, ale nie do końca. O co chodzi?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a kwestia własności 

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego to rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego. W przypadku zakupu takiego obiektu, to Ty jesteś osobą, która nim zarządza i z niego korzysta. Jesteś traktowany jako osoba uprawniona do bezterminowego użytkowania danego lokalu. Jednak fizycznym właścicielem całego budynku, w tym twojego mieszkania, jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zasady funkcjonowania takich obiektów określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bardzo często obejmuje obiekty w wielkomiejskim budownictwie wielorodzinnym. Wiele osiedli mieszkaniowych w dużych miastach zrzeszonych jest pod zarządem spółdzielni mieszkaniowej. W tym przypadku to spółdzielnia z reguły jest właścicielem gruntu, na którym stoi cały budynek. Ta zasada wyklucza możliwość uzyskania pełnego prawa do danego lokalu. Należy też pamiętać, że dysponujemy prawem do lokalu, a nie samym mieszkaniem. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – księga wieczysta 

Najczęściej mieszkania objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie mają założonej księgi wieczystej. Taki dokument obejmuje cały budynek wielorodzinny i jest własnością spółdzielni. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, żeby założyć księgę wieczystą dla danego lokalu. Niestety w tym dokumencie możesz wpisać siebie jedynie jako osobę uprawnioną do korzystania z obiektu. Właścicielem lokalu pozostanie spółdzielnia, pod opieką której znajduje się obiekt. 

Prawo spółdzielcze własnościowe – co można w swoim mieszkaniu?

Sam akt prawny pozostawia nieco wątpliwości w kwestii możliwości korzystania z obiektu. Rzeczywiście, nie wszystko możesz robić z lokalem i w nim, a większość zasad reguluje regulamin spółdzielni. Ogólnie chodzi o to, żeby korzystając z lokalu nie naruszać praw innych do swobodnego i komfortowego korzystania z lokalu. Respektując spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, musisz liczyć się z ogólnie przyjętymi zasadami współżycia społecznego. Dodatkowo część podejmowanych przez Ciebie działań może wymagać zgody zarządu spółdzielni. 

Na co pozwala Ci spółdzielcze prawo własnościowe? 

Zgodnie z prawem, możesz:

• swobodnie dysponować lokalem;
• wynajmować go;
• oddawać do korzystania osobom trzecim;
• przeprowadzać remonty, naprawy i modernizacje, a większość z nich nie wymaga żadnego zgłoszenia czy uzyskania pozwolenia;
• uzyskać kredyt pod zastaw mieszkania;
• założyć działalność gospodarczą w tego typu lokalu. 

Prawo spółdzielcze własnościowe i jego zbywalność

Dla osoby uprawnionej do mieszkania objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu najważniejsze jest, że można dysponować prawami do lokalu. Jeśli jesteś posiadaczem takiego aktu, możesz w dowolnym momencie go sprzedać lub oddać wybranej osobie na podstawie aktu darowizny. Nie musisz w tym wypadku konsultować tego ze spółdzielnią.

Prawo spółdzielcze własnościowe jest też dziedziczne. Lokal taki obejmują wszelkie standardowe prawa związane z dziedziczeniem majątku. Ponadto można umieszczać je w zapisach testamentu, podobnie jak nieruchomości własnościowe. Jednocześnie lokal może stać się majątkiem objętym procesami komorniczymi, a nawet może zostać zlicytowany w przypadku długów właściciela.

Czego zabrania prawo spółdzielcze własnościowe?

Podstawowe zasady życia w domach wielorodzinnych regulowane są przez ogólne przepisy prawa oraz cywilizacyjnie ukształtowane relacje międzyludzkie. Niewiele zależy tu od aktu rodzaju aktu własności lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie powoduje znaczących ograniczeń w swobodzie dysponowania własnym mieszkaniem. Wyjątkiem może być próba zmiany zagospodarowania lokalu, prowadząca do przekształcenia jego funkcjonalności. O co chodzi? 

Załóżmy, że nie chcesz już mieszkać w lokalu, a jego usytuowanie wydaje Ci się idealne na sklep czy salon kosmetyczny. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obliguje Cię do tego, żeby takie decyzje konsultować ze spółdzielnią. Najczęściej jednak regulamin tych instytucji jest tak skonstruowany, że obiekt może służyć tylko do celów mieszkaniowych. Przekształcenie go na lokal użytkowy czy handlowy nie spotka się z aprobatą spółdzielni i sąsiadów. 

Co ciekawe, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ogranicza możliwości założenia w lokalu siedziby firmy. Niejednokrotnie w mieszkaniach prowadzone są jednoosobowe działalności gospodarcze, a lokal jest jedynym miejscem wykonywania czynności. Może on służyć tylko dodatkowo jako pomieszczenie firmowe, a ponadto ma być miejscem zamieszkania. Ponadto dopuszczalne jest prowadzenie czynności, które nie będą zaburzały szeroko pojętych zasad wspólnoty mieszkańców.

Prawo spółdzielcze własnościowe do lokalu o nieuregulowanym stanie prawnym gruntu

We wcześniejszej części tekstu założyliśmy, że większość budynków znajdujących się pod skrzydłami spółdzielni, usytuowanych jest na ich gruncie. Tymczasem niektóre obiekty znajdują się na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Co to zmienia w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu? W zasadzie niewiele, poza brakiem możliwości założenia księgi wieczystej. Do czasu uregulowania stanu prawnego gruntów niemożliwe staje się także przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo do własności. 

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego – czy można je sprzedać?

Jeśli chcesz pozbyć się lokalu, do którego masz spółdzielcze własnościowe prawo, możesz to zrobić bez problemów. Sam akt notarialny dotyczący sprzedaży wypełnia się podobnie, jak przy innych nieruchomościach. Jedynym utrudnieniem dla kupującego może być fakt, że po zakupie musi on aplikować na członka spółdzielni. Wiąże się to z wizytą w siedzibie spółdzielni i jednorazową opłatą w wysokości kilkuset złotych. Co ciekawe, statut nowego członka musi nabyć nawet współmałżonek dziedziczący lokal po właścicielu. Problemy mogą się pojawić także w przypadku pozyskiwania kredytu bankowego.

Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i zamierzasz je sprzedać, możesz zgłosić się do Homly. Nasza firma zajmuje się także zakupem lokali objętych wspomnianym aktem własności. Wystarczy, że umówisz się na spotkanie w sprawie wyceny, a nawet w ciągu 7 dni załatwimy wszelkie formalności związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego!