Służebność mieszkania – co powinieneś o niej wiedzieć? Kiedy warto ją podpisać?

Służebność mieszkania to stan prawny, który przysługuje konkretnej osobie, wskazanej z imienia i nazwiska. Umożliwia to dożywotnie przebywanie w lokalu, który formalnie nie należy już do mieszkańca. Kiedy warto podpisać taką umowę i dlaczego?

Służebność mieszkania to umowa zawierana najczęściej w sytuacji, gdy rodzice w podeszłym już wieku przepisują lokal na dzieci – te formalnie stają się jego właścicielami, a dawni właściciele stają się służebnikami, którym przysługuje prawo do dożywotniego zamieszkiwania w mieszkaniu. Nie muszą w tym celu zawierać umowy wynajmu, a nowy właściciel nie ma prawa wyrzucić służebnika z lokalu, na przykład w wyniku kłótni. Czym dokładnie jest służebność mieszkania i jakie daje prawa oraz obowiązki?

Jakie prawa ma służebnik mieszkania?

Dokładne warunki użytkowania nieruchomości określa zawarta umowa służebności osobistej – służebnik może otrzymać do użytkowania zarówno cały lokal, jak i tylko jego część, np. jeden pokój. Przepisy kodeksu cywilnego osobno mówią o tym, że służebnik mieszkania może korzystać z pomieszczeń i sprzętów przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców. To na przykład pomieszczenie pralni czy strych.

Czy służebnik musi mieszkać sam?

Co istotne, osoba mająca służebność mieszkania ma prawo przyjąć do niego małżonka i dzieci poniżej 18. roku życia. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu po osiągnięciu pełnoletności.

Możliwe jest także przyjęcie osoby niespokrewnionej z osobą uprawnioną z tytułu służebności, ale pod warunkiem, że taka osoba jest utrzymywana albo potrzebna przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Służebność mieszkania a umowa dożywocia – różnice

Akt służebności osobistej nie jest tym samym, co umowa dożywocia, choć oba rodzaje umowy mają podobne cechy. W przypadku ustanowienia służebności mieszkania nowy właściciel nieruchomości zobowiązuje się zapewnić służebnikowi dożywotni pobyt w lokalu, ale na określonych warunkach (to m.in. obowiązek pokrywania części opłat i rachunków). W praktyce oznacza to tyle, że osoba objęta dożywotnią służebnością mieszkania otrzymuje niezbywalne prawo do zamieszkiwania w lokalu, ale właściciel nieruchomości nie jest zobowiązany do utrzymywania służebnika.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia jest regulowana przez odrębne przepisy kodeksu cywilnego (art. 908–916). W jej przypadku własność mieszkania również przenoszona jest na nabywcę, ale ten musi zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Dokładny zakres tej pomocy powinna określić umowa, jeśli jednak nie zostanie to doprecyzowane, mówią o tym bezpośrednio przepisy.

Zarówno służebność mieszkania, jak i umowa dożywocia są niezbywalne i nie mogą być dziedziczone. Obie umowy wygasają w wypadku śmierci zbywcy nieruchomości.

W jaki sposób można ustanowić służebność mieszkania?

Służebność osobista może zostać zawarta w formie bezpośredniej umowy między stronami lub uzyskania orzeczenia sądowego w tym zakresie. Drugi przypadek jest najczęściej wykorzystywany w ramach podziału majątku lub spadku.

Służebność może być regulowana oddzielną umową lub częścią innej umowy, na przykład sprzedaży mieszkania. W każdym przypadku umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego i określać zasady korzystania z nieruchomości. Umowy w formie pisemnej (inne niż poświadczone przez notariusza) lub ustne nie są skuteczne – służebność musi zostać wpisana do księgi wieczystej.

Kiedy możliwe jest zniesienie służebności mieszkania?

Chociaż służebność mieszkania jest niezbywalna, to możliwa jest zamiana służebności na rentę. Decyzję o tym może wydać jednak jedynie sąd, a wcześniej muszą zaistnieć ku temu konkretne przesłanki – to m.in. złamanie prawa przez służebnika albo niszczenie mienia, czy łamanie zasad współżycia społecznego. Takie sytuacje każdorazowo muszą zostać udokumentowane i udowodnione, co może znacząco utrudnić dowiedzenie swoich racji przed sądem. Jeśli udzieli zgody w tym zakresie, służebnik nie jest już uprawniony z tytułu służebności osobistej do zajmowania wskazanego w umowie lokalu, ale właściciel mieszkania musi wypłacać mu dożywotnio odpowiednią rentę. Niestety, nawet w przypadku rażącej niewdzięczności służebnika nie jest możliwe zniesienie zawartej umowy.

Służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości

Służebność mieszkania nie może zostać anulowana w wyniku sprzedaży nieruchomości. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania ze służebnikiem, będziesz zmuszony obniżyć cenę lokalu. Dokładną wartość obniżenia może określić rzeczoznawca majątkowy. Taka wycena jest tworzona na podstawie następujących danych:

• potencjalna średnia długość życia służebnika (wg danych statystycznych GUS, obejmujących mieszkańców danego województwa);
• potencjalny utracony zysk z najmu przez pozostały okres wykonywania służebności.

Jak sprzedać mieszkanie z umową służebności?

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości obciążonej umową służebności i musisz ją sprzedać, znalezienie kupca chętnego na lokal ze służebnikiem może okazać się naprawdę trudne.

Co istotne, sam służebnik nie musi wyrażać zgody na sprzedaż lub wynajęcie mieszkania, ale w żaden sposób nie zmienia to jego zakresu służebności i nie ogranicza możliwości korzystania z wymienionych w umowie pomieszczeń.

Chcesz bezproblemowo kupić albo sprzedać mieszkanie? Wybierz Homly

Zależy ci na bezproblemowym zakupie mieszkania – bez niespodzianek, drobnych druczków i innych haczyków? Skorzystaj z oferty Homly. Z nami nie musisz się martwić, że o umowie służebności osobistej dowiesz się dopiero w trakcie podpisywania umowy u notariusza. A może borykasz się z problemem pustego mieszkania, którego służebnik zmarł już jakiś czas temu, i nie wiesz, co zrobić z nieruchomością? Również skontaktuj się z nami! Szybko otrzymasz wycenę, zajmiemy się też formalnościami. Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż, całą transakcję przeprowadzimy sprawnie w kilka dni.