Czym charakteryzują się mieszkania z rynku wtórnego i czy warto je wybrać?

Mimo pandemii koronawirusa i nieco większych wymagań związanych z uzyskaniem kredytów hipotecznych, chętnych do zakupu mieszkań nie brakuje. Dużym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości z rynku wtórnego. Czym wyróżniają się tego typu mieszkania? I co lepiej wybrać: mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego? Postaramy się udzielić wyczerpującej odpowiedzi na te i wiele innych pytań!

Rynek wtórny – co to jest?

W ciągu ostatnich kilku lat budownictwo mieszkaniowe w Polsce przeżywa wyraźny rozkwit. Mimo ogromnego wyboru i różnorodnej oferty deweloperów wielu potencjalnych kupców przegląda oferty z rynku wtórnego. Bardzo duża liczba transakcji dotyczy właśnie mieszkań z drugiej ręki. I nie ma w tym nic dziwnego, wszak to rozwiązanie ma wiele zalet. 

Rynek wtórny – co to znaczy? 

To określenie odnosi się do obiektów, które są już w posiadaniu właścicieli prywatnych, firm lub instytucji. Nieruchomości z rynku wtórnego to obiekty używane, uprzednio zamieszkiwane. Pojęcie rynek wtórny odróżnia te mieszkania od lokali z rynku pierwotnego, na którym znajdują się obiekty nowe, oddawane do użytku przez dewelopera. 

Na co uważać przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Rynek wtórny nieruchomości jest bardzo specyficzny i nigdy do końca nie wiadomo, jaki obiekt jest wystawiony na sprzedaż. To,co widzisz w ogłoszeniu często nie odzwierciedla w pełni tego, co zobaczysz w rzeczywistości. W przypadku mieszkań nowych, wznoszonych przez dewelopera, masz jasne wytyczne co do standardu. Tymczasem na rynku wtórnym znajdują się obiekty, które istnieją już nawet dziesiątki lat, dlatego przed obejrzeniem lokalu nie masz pewności, co ujrzysz na miejscu.

Mieszkania z rynku wtórnego są wykończone zgodnie z gustem obecnego właściciela. W niektórych budynkach starszego typu znajdziesz rozwiązania, które obecnie nie są już standardem, jak szyby do wyrzucania śmieci, a nawet wspólne toalety. Mimo niepewności i nieco losowego charakteru rynku wtórnego, używane mieszkania cieszą się sporą popularnością. 

Zalety mieszkania na rynku wtórnym

Choć mieszkania z rynku wtórnego mają swoje wady, nie sposób nie doszukać się w ich zakupie również wielu zalet. Poniżej prezentujemy najważniejsze korzyści, płynące z wyboru używanego mieszkania. 

Niska cena

Jako najważniejszy argument często wymieniane są niższe koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Używany lokal z kilkudziesięcioletnim stażem często bywa tańszy od mieszkania w stanie deweloperskim. Rzeczywiście, jeśli masz ograniczone fundusze, możesz znaleźć mieszkanie używane w interesującej cenie. Jednak podejrzanie niskie koszta często oznaczają kiepski stan techniczny obiektu, a co za tym idzie konieczność wyłożenia dodatkowych środków na remont. Trzeba jednak nadmienić, że dobrze utrzymane, stylowo i nowocześnie urządzone mieszkania z rynku wtórnego, położone w atrakcyjnych lokalizacjach często osiągają znacznie wyższe ceny za metr niż nowe lokale w stanie deweloperskim.  

Dobra lokalizacja

Przed kilkudziesięciu laty budowało się osiedla bliżej obecnego centrum miasta niż teraz. Dobrą lokalizację mieszkań z rynku wtórnego docenią wszyscy, zarówno młodzi ludzie, którzy chcą korzystać ze śródmiejskich atrakcji, jak i rodziny z małymi dziećmi. Bliskość punktów rozrywki, szkół, przedszkoli czy obiektów kultury jest ważnym czynnikiem, wpływającym na zainteresowanie daną lokalizacją.

Rozwinięta infrastruktura komunikacyjna 

To kolejny atut przemawiający za tym, żeby zainteresować się rynkiem wtórnym. Mieszkania najczęściej już mają wybudowane funkcjonalne drogi dojazdowe czy parkingi. W nowych obiektach taka infrastruktura dopiero się tworzy. Niestety, lepsza lokalizacja to najczęściej kilkaset złotych drożej za metr mieszkania. 

Możliwość negocjacji cen

Prywatni sprzedawcy wystawiający swoje używane mieszkanie na sprzedaż są często gotowi na negocjacje. Dlatego istnieje możliwość ustalenia nieco niższej stawki za mieszkanie z rynku wtórnego niż ta, wskazana w ogłoszeniu. W przypadku deweloperów ceny ustalane są systemowo, a obniżenie stawki zdarza się sporadycznie i tylko w szczególnych przypadkach.

Oszczędność czasu i wydatków

Na rynku wtórnym często znajdziesz mieszkania do remontu. Jednak zdarzają się perełki, czyli lokale już urządzone i utrzymane w przyzwoitym stanie, które wystarczy odświeżyć. To pozwala na wprowadzenie się do mieszkania niemal natychmiast po załatwieniu formalności i ograniczenie wydatków związanych z remontem. Drugą stroną medalu jest znacznie wyższy koszt nabycia takich mieszkań. 

Rynek wtórny nieruchomości – wady zakupu mieszkań

Nie ma się co oszukiwać, że rynek wtórny to same plusy i korzyści. Poniżej przedstawiamy najistotniejsze wady lokali z rynku wtórnego.

Konieczność remontu i modernizacji

W mieszkaniach pochodzących z rynku wtórnego zwykle trzeba przeprowadzić remont. Absolutnym minimum jest odświeżenie ścian i sufitów, a także wymiana mebli czy wyposażenia łazienki. Często remont będzie musiał objąć także instalację elektryczną, wymianę drzwi czy okien. To nie tylko podnosi koszty całej inwestycji, ale także wymaga czasu i zorganizowania solidnej ekipy budowlanej. 

Dodatkowy podatek

Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2% wartości nieruchomości, co przy kilkuset tysiącach tworzy sporą kwotę. Nie da się uniknąć tej opłaty nawet poprzez akt darowizny.

Dodatkowe koszty utrzymania budynku i możliwe awarie

Kupując kamienicę w starym budownictwie czy mieszkanie w bloku z wielkiej płyty musisz mieć świadomość, że to obiekt mający kilkadziesiąt lat. Na rynku wtórnym możesz trafić także na budynki stuletnie i starsze. Wynika z tego jeszcze jeden problem, czyli rosnące koszty utrzymania takiego obiektu z rynku wtórnego. Musisz liczyć się z możliwymi awariami starszych instalacji czy remontami prowadzonymi częściej niż w nowych obiektach. To wpływa na wyższe koszty eksploatacji mieszkania. 

Rynek wtórny – mieszkania w kamienicach, blokach czy apartamentowcach? 

Ofert mieszkań z rynku wtórnego jest bardzo dużo. Aby się nie pogubić, ustal swoje wymagania co do stanu lokalu. Określ także lokalizację i typ budynku. Każdy z nich ma swoje wady i zalety. Oto one:

• nowoczesne apartamentowce – lokale kilku- lub kilkunastoletnie, które wykonane są z zastosowaniem nowoczesnych technologii, dobrze ocieplone i trwałe. Ich największą wadą może być lokalizacja, ponieważ stawiane są głównie na obrzeżach miast;
• bloki z wielkiej płyty – budzą zarówno pozytywne, jak i negatywne emocje, trzeba wspomnieć o słabej akustyce, problemach ze szczelinami pomiędzy płytami czy lokalizacji w wielkich skupiskach ludzkich. Zaletą jest rozbudowana infrastruktura, położenie w pobliżu marketów, szkół czy przedszkoli, a często jednocześnie osiedla znajdują się w komfortowym oddaleniu od centrum miasta;
• kamienice – tym pojęciem można określić budynki wybudowane przed epoką wielkiej płyty, czyli często jeszcze przed wojną. Warto zwrócić na nie uwagę z uwagi na atrakcyjne lokalizacje. Kamienice często znajdują się w ścisłym centrum miasta, co możesz być dobrym rozwiązaniem dla firm poszukujących swojej siedziby. Wadą jest najczęściej bardzo wysoka cena i koszty eksploatacji z uwagi na starsze instalacje oraz potrzebę remontu. 

Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Jeśli dokładnie przewertujesz ogłoszenia z rynku wtórnego i znajdziesz już wymarzone mieszkanie, powstrzymaj jeszcze na chwilę euforię. Zanim podpiszesz umowę wstępną u notariusza, sprawdź, jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Przede wszystkim zwróć uwagę na kilka elementów, które mogą okazać się bardzo istotne. Do najważniejszych należą:

• prawo własności obiektu – sprawdź dokładnie, czy mieszkanie ma uregulowany status prawny i jednego właściciela. Najłatwiej zweryfikować to w księgach wieczystych, ale zdarza się, że mieszkanie nie znajduje się w rejestrze. Trzeba zatem poprosić sprzedawcę o przedstawienie odpowiedniego dokumentu, jakim jest akt notarialny sprzedaży lub darowizny;
• zadłużenie mieszkania – mieszkania należące do spółdzielni mieszkaniowych bywają zadłużone, co wynika z problemów ze ściągalnością należności. Dowiedz się w spółdzielni czy mieszkanie ma uregulowany czynsz. Dobrze będzie także wspólnie odwiedzić dostawcę energii i gazu w celu zamknięcia stanu licznika; 
• powód niezamieszkiwania – jeśli mieszkanie nie jest użytkowane, powinien to być dla Ciebie sygnał ostrzegawczy. Dowiedz się, dlaczego nikt nie mieszka w danym lokalu i jak długo to trwa. Dłuższy brak gospodarza sprawi, że potrzebne będą bardziej zaawansowane prace remontowe. Informacji staraj się zasięgnąć u sąsiadów lub w spółdzielni, ponieważ nie zawsze właściciel będzie skory do przedstawienia prawdziwego powodu;
• dodatkowe obiekty – dowiedz się, czy do mieszkania przynależą dodatkowe obiekty, jak piwnica, suszarnia albo garaż. Dostęp do każdego z tych lokali powinien pojawić się w umowie sprzedaży. 

Mieszkaniowy rynek wtórny pełen jest rozmaitych lokali, różniących się stanem technicznym, lokalizacją i w efekcie także wartością. Jeśli jednak spodziewasz się kupić bardzo tanie, używane mieszkanie w doskonałym stanie, możesz się zawieść. Duży popyt zmniejsza nieco szansę na trafienie perełki. Nie poddawaj się jednak i sprawdzaj ogłoszenia, w tym także te, które umieszczamy na stronie Homly. Tutaj znajdziesz aktualne oferty nieruchomości, wśród których być może znajdziesz wspomnianą perełkę!