Planujesz sprzedaż nieruchomości? To poważny krok, który wiąże się z wieloma niedogodnościami, formalnościami i najczęściej także wydatkami. Jednym z kosztów, z którymi należy się liczyć, jest podatek od sprzedaży nieruchomości. Jest on dość wysoki i może znacząco uszczuplić Twoje konto po odbiorze zapłaty od nabywcy, ale na szczęście można się uchylić od obowiązku jego zapłaty. Zatem — jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania? Prawo przewiduje przynajmniej kilka skutecznych sposobów. W artykule wyjaśniamy, co zrobić, aby nie musieć odprowadzać państwowej daniny.

Kluczowa zasada 5 lat – jak ją liczyć, by nie płacić podatku?

Generalnie dochód ze sprzedaży nieruchomości obowiązuje każdego, kto sprzedaje mieszkanie lub dom na terenie Polski. Uniknięcie obowiązku zapłaty podatku jest możliwe tylko w przypadku, jeśli sprzedający spełni kilka warunków prawnych. Najważniejszym z nich jest sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od momentu jej nabycia. Jeśli jesteś w stanie wstrzymać się z transakcją do tego momentu, nie będziesz musiał odprowadzać należnego podatku.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Źródłem przychodów jest odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jeżeli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia nieruchomości.”

Na przykładzie tego przepisu widać, że wyrażenie „5 lat od momentu nabycia nieruchomości” jest raczej skrótem myślowym, którego używa się tylko potocznie. W rzeczywistości okres 5 lat liczy się dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie lub dom. 

Przykład. Jeśli kupiłeś mieszkanie w lutym 2020 roku, okres umożliwiający Ci uniknięcie zapłaty podatku dochodowego wcale nie liczy się od tego miesiąca. Nie możesz więc sprzedać mieszkania już w lutym 2025 roku. Wskazany w ustawie termin 5 lat upłynie dopiero z końcem 2025 roku, co oznacza, że sprzedaż mieszkania bez podatku będzie możliwa dopiero od 1 stycznia 2026 roku.

UWAGA! Jeśli sprzedajesz nieruchomość w ramach działalności gospodarczej, to nie obowiązuje Cię zwolnienie z podatku nawet przed upływem pięciu lat. W takiej sytuacji musisz liczyć się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Warto też wiedzieć, że nawet jednorazowa sprzedaż nieruchomości może zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli okoliczności wskazują na zamiar wykonywania jej z dużą częstotliwością. Mogą na to wskazywać np. działania marketingowe wykraczające poza zwykłe ogłoszenie. Sprzedaż mieszkania bez VAT przysługuje natomiast osobom fizycznym, które takiej działalności gospodarczej nie prowadzą.

Od czego płaci się podatek? Zrozum, jak obliczyć dochód do opodatkowania

Jeśli nie uda Ci się odczekać odpowiedniego czasu, musisz być przygotowany na zapłatę podatku. Wysokość podatku wynosi 19 procent od dochodu, a nie od całej kwoty sprzedaży. To ważne, ponieważ pozwala na znaczne obniżenie należności.

Art. 30e ust. 2 ustawy o PIT: „Dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu”.

Podstawę opodatkowania sprzedaży nieruchomości oblicza się więc według następującego wzoru:

Dochód ze sprzedaży = Cena sprzedaży — Cena zakupu nieruchomości — Koszty wydatków poniesionych na nieruchomość

Od kwoty opodatkowania możesz więc odjąć wszystkie nakłady finansowe, które towarzyszyły zakupowi lub pomogły Ci realnie zwiększyć wartość nieruchomości. Są to m.in.:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatek od spadków i darowizn, jeżeli nabyłeś nieruchomość jedną z tych dróg;
  • koszty notarialne;
  • wydatki na remont, modernizację, rozbudowę czy wykończenie nieruchomości.

Przykład. Kupiłeś mieszkanie za 400 000 zł i wydałeś 50 000 zł na jego remont. Po dwóch latach udało Ci się sprzedać je za 500 złotych. W ten sposób „zarobiłeś” na jego sprzedaży 50 000 zł i to ta kwota jest Twoim przychodem ze sprzedaży. Ponieważ podatek PIT od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%, będziesz musiał zapłacić 9500 zł podatku.

Ulga mieszkaniowa: Twoje podstawowe narzędzie do uniknięcia podatku

Zastanawiasz się, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat? Na to też jest sposób! Twoim ratunkiem jest ulga mieszkaniowa. Zgodnie z prawem, podatek od mieszkania nie będzie Cię obowiązywał, jeśli przeznaczysz pieniądz z jego  sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu następnych 3 lat.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Zwolnione są z podatku dochodowego od osób fizycznych dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.”

Pamiętaj przy tym, że termin dokonania wydatków na własne cele mieszkaniowe również liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Musisz więc ściśle pilnować tej daty, aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Na co musisz wydać pieniądze, by skorzystać z ulgi? Lista celów mieszkaniowych

Aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości w ramach ulgi mieszkaniowej, musisz przeznaczyć środki na inną nieruchomość. Lista dozwolonych wydatków nie ogranicza się jednak wyłącznie do zakupu nieruchomości, ale obejmuje też szereg innych pozycji — ulga mieszkaniowa jest bardzo elastyczna.

To, czym dokładnie są własne cele mieszkaniowe, decyduje Ustawa o PIT. Wymienia ona:

  • zakup innej nieruchomości, np. mieszkania lub domu na własność. Liczy się zarówno zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym;
  • budowę domu — ulga obejmuje m.in. wydatki poniesione na materiały budowlane, robociznę i projektowanie nowego domu;
  • remont i modernizację domu czy mieszkania, które już posiadasz;
  • spłatę kredytu hipotecznego nieruchomości, którą kupiłeś wcześniej.

Oczywiście należy pamiętać, aby wszystkie wydatki były udokumentowane. O ile zakup nowej nieruchomości nie stanowi żadnego problemu (wystarczy przedstawić akt notarialny), o tyle nie możesz zaniedbać zbierania wszystkich faktur dotyczących remontu lub budowy domu, a także dowodów wpłaty rat kredytów.

Formalności, o których nie możesz zapomnieć: termin i deklaracja PIT-39

Nawet jeśli spełniasz wszystkie warunki zwolnienia w ramach ulgi mieszkaniowej, musisz dopełnić wszystkich formalności podatkowych. Najważniejszym z nich jest złożenie deklaracji PIT-39. 

Termin na tę czynność mija 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym doszło do sprzedaży. Nie zapomnij przy tym wskazać podstawy do zwolnienia i przedstawić przekonujących dowodów, na co spożytkowane zostały pieniądze ze sprzedaży domu.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości? Podsumowanie

Podatek od sprzedaży nieruchomości może być problematyczny i obciążający finansowo, ale można go łatwo ominąć. Jeśli nie chcesz ponosić dodatkowych kosztów sprzedaży, pamiętaj o dwóch kluczowych zasadach:

  • Zasada 5 lat. Poczekaj ze sprzedażą 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś tę nieruchomość.
  • Ulga mieszkaniowa. Jeśli czas Cię nagli i musisz jak najszybciej pozbyć się nieruchomości, przeznacz cały dochód ze sprzedaży w ciągu 3 kolejnych lat.

Jeśli jesteś w trudnej sytuacji i pilnie potrzebujesz gotówki, możesz rozważyć sprzedaż mieszkania wyspecjalizowanemu podmiotowi, takiemu jak skup nieruchomości. To rozwiązanie świetnie sprawdza się w przypadku, gdy mieszkanie nabyłeś w drodze spadku i nie dysponujesz odpowiednią kwotą, aby zapłacić podatek lub przerastają Cię koszty utrzymania. Dzięki szybkiej sprzedaży nieruchomości możesz łatwo pozbyć się niechcianego ciężaru finansowego i wciąż skorzystać z ulgi finansowej.