Świadectwo charakterystyki energetycznej, często nazywane certyfikatem energetycznym, to dokument, który w sposób szczegółowy określa jakość budynku lub lokalu z perspektywy jego zapotrzebowania na energię. Rok 2025 przynosi dalsze ugruntowanie przepisów dotyczących efektywności energetycznej budynków, a świadectwo charakterystyki energetycznej staje się dokumentem nieodzownym dla coraz szerszej grupy właścicieli nieruchomości.

W świadectwie energetycznym znajdziemy kluczowe wskaźniki, takie jak:

  • Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU) – pokazuje, ile energii potrzeba do ogrzania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody w przeliczeniu na metr kwadratowy.
  • Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK) – określa ilość energii, którą należy zakupić z sieci (np. gazu, prądu), uwzględniając sprawność instalacji.
  • Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) – jest to najważniejszy wskaźnik, który ocenia budynek pod kątem jego wpływu na środowisko. Uwzględnia on nie tylko energię zużywaną w budynku, ale także straty związane z jej wytworzeniem i dostarczeniem. To właśnie ten wskaźnik jest decydujący przy odbiorze nowych budynków.

Dodatkowo, dokument zawiera zalecenia dotyczące możliwych do przeprowadzenia prac modernizacyjnych, które mogłyby poprawić charakterystykę energetyczną nieruchomości.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w każdej sytuacji?

Odpowiedź brzmi: nie, ale krąg sytuacji, w których jest ono wymagane, jest bardzo szeroki. Zgodnie z nowelizacją przepisów, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego jest bardziej rygorystycznie egzekwowany.

Kto musi mieć świadectwo energetyczne w 2025 roku?

Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy właściciela lub zarządcy budynku (lub jego części) w następujących przypadkach:

  1. Sprzedaż nieruchomości: Właściciel jest zobowiązany do przekazania nabywcy ważnego świadectwa energetycznego najpóźniej w momencie podpisywania aktu notarialnego. Notariusz ma obowiązek odnotować w akcie fakt przekazania dokumentu. Brak przekazania świadectwa nie unieważnia umowy, ale sprzedający naraża się na karę grzywny.
  2. Wynajem nieruchomości: Przy zawieraniu nowej umowy najmu, wynajmujący musi udostępnić kopię świadectwa najemcy. Jest to kluczowe dla transparentności i pozwala najemcy oszacować przyszłe koszty eksploatacji.
  3. Zakończenie budowy i oddanie budynku do użytkowania: Inwestor ma obowiązek dołączenia kopii świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Bez tego dokumentu niemożliwe jest formalne zakończenie procesu budowlanego.

Warto zaznaczyć, że obowiązek ten dotyczy zarówno budynków nowych, jak i tych istniejących na rynku wtórnym. Istnieją jednak pewne wyjątki. Zgodnie z art. 3 ust. 4 wspomnianej ustawy, obowiązku sporządzenia świadectwa nie stosuje się m.in. do budynków:

  • podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków (choć pojawiają się projekty zmian mające na celu objęcie również tych obiektów obowiązkiem przy transakcjach),
  • używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
  • przemysłowych oraz gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m²/rok,
  • mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
  • wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

Za niewywiązanie się z obowiązku posiadania i przekazania certyfikatu energetycznego grozi kara grzywny, która może wynieść nawet do 5000 zł.

Kto wydaje świadectwo energetyczne i jak długo jest ono ważne?

Proces sporządzania certyfikatu energetycznego wymaga specjalistycznej wiedzy i uprawnień. Dokument taki może być wydany wyłącznie przez osobę wpisaną do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, który jest prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Kto może zostać certyfikatorem?

Osobą uprawnioną, zwaną potocznie audytorem energetycznym, może być osoba, która:

  • posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
  • nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
  • ukończyła studia wyższe z uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera lub ukończyła studia podyplomowe w tym zakresie.

Właściciel nieruchomości nie może sporządzić świadectwa dla własnego budynku, nawet jeśli posiada odpowiednie uprawnienia. Zapewnia to bezstronność i rzetelność oceny.

Świadectwo energetyczne – ile jest ważne?

Zgodnie z art. 14 ustawy, świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Termin ten ulega skróceniu, jeśli w budynku zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, które zmieniają jego charakterystykę energetyczną. Przykładowo, wymiana okien, modernizacja systemu grzewczego czy docieplenie ścian będą wymagały sporządzenia nowego dokumentu, aby odzwierciedlał on aktualny stan techniczny i nowe, niższe zapotrzebowanie na energię.

Jak świadectwa energetyczne budynków wpływają na ich wartość rynkową?

Choć świadectwo energetyczne jest przede wszystkim obowiązkiem prawnym, jego rola jako narzędzia kształtującego wartość nieruchomości stale rośnie. W dobie rosnących cen energii i coraz większej świadomości ekologicznej, „paszport energetyczny” budynku staje się jednym z kluczowych argumentów w negocjacjach cenowych.

Nieruchomość o wysokiej klasie energetycznej (np. A lub B) to dla potencjalnego nabywcy lub najemcy obietnica znacznie niższych rachunków za ogrzewanie i prąd. Różnice w kosztach eksploatacji między budynkiem energooszczędnym a budynkiem o niskim standardzie energetycznym mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych rocznie. Ta perspektywa realnych oszczędności sprawia, że kupujący są skłonni zapłacić wyższą cenę za nieruchomość, która w dłuższej perspektywie będzie tańsza w utrzymaniu.

Z drugiej strony, budynek z niską klasą energetyczną (np. F lub G) sygnalizuje przyszłemu właścicielowi konieczność poniesienia dodatkowych nakładów finansowych na termomodernizację. Informacja ta może stać się podstawą do renegocjacji ceny sprzedaży. W ten sposób świadectwo staje się obiektywnym narzędziem, które pozwala precyzyjniej oszacować nie tylko cenę zakupu, ale i całkowity koszt posiadania nieruchomości. Wzrost znaczenia efektywności energetycznej jest trendem nieuniknionym, a świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który ten trend urzeczywistnia na rynku nieruchomości.