Współpraca z agencją nieruchomości w wielu przypadkach jest kluczem do szybkiej i korzystnej sprzedaży mieszkania czy domu. Życie pisze jednak różne scenariusze i zdarza się, że podjętą decyzję o współpracy trzeba zweryfikować. Niezależnie od tego, czy powodem jest niezadowolenie z usług, czy zmiana planów życiowych, właściciel nieruchomości powinien wiedzieć, jak zgodnie z prawem zakończyć relację z pośrednikiem. Wyjaśniamy, jakie są różnice między wypowiedzeniem a odstąpieniem od umowy oraz jak skutecznie przeprowadzić ten proces.

Czym jest umowa z pośrednikiem nieruchomości i co musi zawierać?

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości to fundament współpracy między właścicielem a agencją. Jest to kontrakt, w którym pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży, a zamawiający do zapłaty określonego wynagrodzenia. Jej kluczowe elementy i formę regulują przepisy prawne.

Zgodnie z art. 180 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga zachowania formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Oznacza to, że umowa ustna z pośrednikiem nie ma mocy prawnej. Każdy profesjonalny kontrakt powinien precyzyjnie określać:

  • Strony umowy.
  • Przedmiot umowy (dokładne oznaczenie nieruchomości).
  • Zakres obowiązków pośrednika.
  • Wysokość i zasady płatności wynagrodzenia (prowizji).
  • Czas trwania umowy.
  • Postanowienia dotyczące ewentualnego wypowiedzenia umowy.

Odstąpienie od umowy pośrednictwa a jej wypowiedzenie – poznaj kluczowe różnice

Choć w języku potocznym terminy „odstąpienie” i „wypowiedzenie” bywają używane zamiennie, w świetle prawa mają zupełnie inne znaczenie i wywołują odmienne skutki. Zrozumienie tej różnicy jest kluczowe dla ochrony własnych interesów.

Wypowiedzenie umowy pośrednictwa to oświadczenie woli, które kończy stosunek prawny na przyszłość. Oznacza to, że umowa przestaje obowiązywać po upływie określonego terminu (okresu wypowiedzenia), a czynności wykonane do tego momentu pozostają w mocy.

Odstąpienie od umowy pośrednictwa działa wstecz – jest to tak zwane „prawo niweczące”. Skorzystanie z niego sprawia, że umowę uważa się za niezawartą od samego początku. Strony powinny zwrócić sobie wszystko, co wzajemnie świadczyły. Prawo do odstąpienia wynika albo z samej treści kontraktu, albo ze szczególnych przepisów, głównie konsumenckich.

Jak skutecznie wypowiedzieć umowę pośrednictwa zawartą na czas nieokreślony?

Jeżeli umowa z pośrednikiem nieruchomości została zawarta na czas nieoznaczony, jej zakończenie jest stosunkowo proste. Do tego typu kontraktów stosuje się przez analogię przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy zlecenia.

Zgodnie z art. 746 § 1 Kodeksu cywilnego, dający zlecenie (klient) może je wypowiedzieć w każdym czasie. Należy jednak pamiętać o ewentualnych konsekwencjach. Jeśli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, klient powinien zwrócić pośrednikowi wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia. Warto sprawdzić, czy umowa nie precyzuje tej kwestii, na przykład poprzez definicję „ważnych powodów” lub określenie okresu wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy pośrednictwa na czas określony – czy to możliwe?

Znacznie bardziej skomplikowana jest sytuacja, w której umowa została zawarta na czas określony, co jest standardem w przypadku umów na wyłączność. Co do zasady, umów terminowych nie można wypowiedzieć przed upływem terminu, na jaki zostały zawarte.

Wyjątek stanowią dwie sytuacje:

  1. Gdy sama umowa przewiduje taką możliwość, określając konkretne warunki lub okres wypowiedzenia.
  2. Gdy istnieją „ważne powody” do jej rozwiązania, np. pośrednik nie wykonuje swoich obowiązków, nie wykazuje żadnej aktywności, działa na szkodę klienta lub narusza postanowienia umowy.

Wypowiedzenie umowy na czas określony bez zaistnienia powyższych przesłanek może skutkować naliczeniem kar umownych, jeśli były one przewidziane w kontrakcie. Dlatego tak ważne jest precyzyjne dokumentowanie wszelkich uchybień ze strony agencji.

Kiedy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy z pośrednikiem nieruchomości?

Szczególne uprawnienie do zakończenia współpracy przyznaje konsumentom Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Dotyczy ono jednak tylko specyficznych okoliczności zawarcia umowy.

Klient ma prawo do odstąpienia od umowy pośrednictwa w terminie 14 dni bez podawania jakiejkolwiek przyczyny, jeśli umowa została zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa agencji lub na odległość. Oznacza to sytuację, w której pośrednik przyjechał z gotową umową do domu klienta lub została ona zawarta np. przez internet.

Co istotne, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 9 tejże ustawy, pośrednik ma obowiązek poinformować konsumenta na piśmie o prawie do odstąpienia od umowy i przekazać mu wzór stosownego oświadczenia. Jeżeli tego nie zrobi, prawo do odstąpienia wydłuża się aż do 12 miesięcy. Jest to potężne narzędzie w rękach konsumentów, którzy nie zostali należycie poinformowani o swoich prawach.

Jak napisać wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy pośrednictwa?

Oświadczenie o zakończeniu współpracy z agencją nieruchomości musi mieć odpowiednią formę, aby było skuteczne. Należy je złożyć na piśmie, najlepiej w taki sposób, by mieć dowód jego doręczenia.

Dokument powinien zawierać:

  • Miejscowość i datę.
  • Dane klienta (imię, nazwisko, adres).
  • Dane agencji nieruchomości.
  • Precyzyjne oświadczenie, np. „Odstępuję od umowy pośrednictwa…” lub „Niniejszym wypowiadam umowę pośrednictwa…”.
  • Numer i datę zawarcia umowy, której dotyczy oświadczenie.
  • Podstawę prawną (np. w przypadku odstąpienia: „Na podstawie art. 27 Ustawy o prawach konsumenta…”).
  • Własnoręczny podpis.

Pismo najlepiej jest wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub złożyć osobiście w biurze agencji, uzyskując potwierdzenie złożenia na kopii dokumentu. Zapewnia to niepodważalny dowód na to, kiedy pośrednik zapoznał się z naszą wolą zakończenia współpracy, co jest kluczowe dla zachowania ustawowych terminów. Przed podjęciem ostatecznej decyzji zawsze warto dokładnie przeanalizować podpisaną umowę, a w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem.