Jakie koszty dodatkowe są związane z kupnem mieszkania?

Kupno nieruchomości to jeden z największych jednorazowych wydatków jaki ponosimy w trakcie naszego życia (nie bierzemy pod uwagę kosztów wychowania dzieci, bo te są rozłożone na lata). Często przeglądając oferty rynkowe dajemy się ponieść marzeniom i optymistycznie przesuwamy granicę „na co nas stać”, zapominając o tym, że sam zakup mieszkania nie wyczerpuje tematu kosztów transakcji. Zatem – o czym należy pamiętać szykując się do życiowego zakupu? Zapraszamy do lektury.

Wybraliśmy mieszkanie lub dom. Jesteśmy podekscytowani, wynegocjowaliśmy cenę ze sprzedającym i podpisaliśmy umowę przedwstępną, zapłaciliśmy zaliczkę i przystępujemy do działania. Dla ułatwienia przyjmijmy, że mieszkanie kosztuje nas 500 tys. zł. Liczymy dodatkowe koszty, zapinamy pasy:

Jeśli bierzemy kredyt na zakup nieruchomości, to do rachunku należy doliczyć koszty związane z udzieleniem kredytu. W przypadku rynku pierwotnego kształtują się one następująco:

• prowizja banku – około 2 – 3 procent (w zależności od banku, umowy, wkładu własnego) – 10 tys. zł
• założenie księgi wieczystej – 60 złotych
• opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 złotych
• ustanowienie hipoteki dla nieruchomości (zabezpieczenia dla banku) – 200 zł,
• podatek od wpisu hipoteki – 19 zł,
• ubezpieczenie nieruchomości z cesją prawa do sumy ubezpieczenia na bank – kilkaset złotych

W kolejnym kroku trafiamy do notariusza, który pobiera opłatę za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży i odpisy aktów notarialnych. Maksymalne koszty netto przy zakupie mieszkania zależą od ceny transakcji i wynoszą:

• dla nieruchomości do 3000 zł – 100 zł,
• od 3001 zł do 10000 zł – 100 zł + 3 procent nadwyżki powyżej kwoty 3000 zł,
• od 10001 zł do 30000 zł – 310 zł + 2 procent od nadwyżki powyżej 10000 zł,
• od 30001 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 procent od nadwyżki powyżej 30000 zł,
• od 60001 zł do 100 000 zł – 1010 zł + 0,4 procent od nadwyżki powyżej 60000 zł,
• od 1000000 zł do 2000000 zł – 4770 zł + 0,2 procent od nadwyżki powyżej 1000000 zł,
• od 2000000 zł – 6770 zł + 0,25 procent od nadwyżki powyżej 2000000 zł, ale nie więcej niż 10000 zł.

Do tego doliczamy podatek VAT w wysokości 23%. Powyższe stawki to kwoty maksymalne, można wynegocjować z notariuszem niższy koszt, często jest tak, że deweloper ma umowę z konkretnym notariuszem i oferuje jego usługi (lub też w promocji bierze koszt na siebie). 

Szacunkowy koszt notariusza to 3010 zł netto, czyli 3700 zł

Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, należy doliczyć jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – stanowi to 2% ceny nieruchomości, czyli w naszym przypadku kolejne 10 tys. zł. Zwykle opłata ta jest pobierana przez notariusza i przez niego przekazywana do urzędu skarbowego.

Jeśli korzystamy z pośrednika – agencji nieruchomości, to te usługi również nie są tanie, prowizja może wynieść nawet 3% ceny mieszkania lub domu. Dla ułatwienia, aby nie bolała nas głowa przy lekturze tego artykułu załóżmy, że byliśmy dobrymi negocjatorami i stawka wynosi 1,5% – czyli 7500 zł. Ale do tego doliczamy VAT 23% i prowizja to 9225 zł

Dużo prawda? Zakładając scenariusz kredytowy, z pośrednikami i formalnościami w banku może z naszej kieszeni zniknąć dodatkowe 25 tysięcy zł! Które to pieniądze musimy mieć na koncie PRZED rozpoczęciem formalności, gdyż bez tego nawet nie rozważajmy zakupu mieszkania. 

Prawdziwe wydatki dopiero się zaczną – w przypadku kupna mieszkania od dewelopera należy je wykończyć, aby móc się wprowadzić (znane powiedzenie, że trzeba się postarać, aby wykończyć mieszkanie a nie aby mieszkanie wykończyło Ciebie). Można przyjąć, że na metr zakupionej nieruchomości należy przeznaczyć dodatkowy 1000 zł na wykończenie (to na szczęście można już kredytować w banku), ale jeśli ma się budżet, pomysł i rozmach, to wydatki mogą przekroczyć wartość nabywanej nieruchomości.

Zachęcamy do korzystania z kalkulatorów dostępnych w internecie, oto przykładowe:

• Bankier.pl –  https://www.bankier.pl/narzedzia/kupno-nieruchomosci
• E-nieruchomości.pl – http://www.enieruchomosci.pl/kalkulatoroplat.php
• Kalkulator.pl – https://www.kalkulator.pl/calkowity-koszt-zakupu-nieruchomosci/