Przeglądasz Księgę Wieczystą swojego mieszkania lub nieruchomości, którą chcesz kupić, i w dziale IV widzisz wpis: „Hipoteka kaucyjna”. Co to oznacza? Czy taki wpis blokuje transakcję? I czym różni się od „zwykłej” hipoteki?

Choć przepisy zmieniły się w 2011 roku, hipoteki kaucyjne wciąż widnieją w tysiącach polskich Ksiąg Wieczystych. W tym artykule wyjaśniamy, jak działa to zabezpieczenie, jak się go pozbyć i jak bezpiecznie sprzedać taką nieruchomość.

Czym jest hipoteka kaucyjna? Definicja

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza interesy banku (lub innego wierzyciela). Daje mu gwarancję, że jeśli dłużnik przestanie spłacać kredyt, bank będzie mógł odzyskać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości.

Hipoteka kaucyjna to specyficzny rodzaj zabezpieczenia, który był stosowany do zabezpieczania wierzytelności o nieustalonej wysokości (w momencie podpisywania umowy). W przeciwieństwie do hipoteki zwykłej, która zabezpieczała konkretną kwotę kapitału (np. dokładnie 300 000 zł), hipoteka kaucyjna zabezpieczała roszczenia, które mogą się zmieniać, np.:

  • Odsetki od kredytu.
  • Koszty postępowania windykacyjnego.
  • Kredyty w walucie obcej (gdzie kurs się zmienia).

Określa ona tzw. najwyższą sumę zabezpieczenia – czyli „sufit”, do którego bank może rościć pretensje, ale nie wskazuje dokładnej kwoty długu w danym dniu.

Ważne: W 2011 roku nowelizacja ustawy o księgach wieczystych zniosła podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Obecnie ustanawia się po prostu „hipotekę”, która łączy cechy obu dawnych typów. Jednak stare wpisy (sprzed 20.02.2011 r.) pozostają w mocy jako hipoteki kaucyjne, dlatego wciąż spotykasz się z tym terminem.

Rodzaje hipotek kaucyjnych

Mimo zmian w prawie, w obrocie wciąż funkcjonują pojęcia, które warto znać, zwłaszcza jeśli planujesz zakup lub sprzedaż zadłużonej nieruchomości.

1. Hipoteka umowna (kaucyjna)

Powstaje dobrowolnie, na podstawie umowy między Tobą a bankiem. To najczęstszy przypadek – gdy brałeś kredyt hipoteczny przed 2011 rokiem, bank prawdopodobnie wpisał hipotekę zwykłą na kapitał i hipotekę kaucyjną na odsetki.

2. Hipoteka przymusowa (kaucyjna)

To zabezpieczenie, na które nie wyrażasz zgody. Jest wpisywana do Księgi Wieczystej na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu). Często korzysta z niej ZUS, Urząd Skarbowy lub wierzyciele prywatni, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązań. Jest to sygnał ostrzegawczy dla każdego kupującego.

3. Hipoteka łączna

To sytuacja, w której jeden dług obciąża kilka nieruchomości jednocześnie. Przykład: Deweloper bierze kredyt na budowę osiedla. Hipoteka banku obciąża grunt i wszystkie budowane na nim mieszkania. Aby kupić mieszkanie „bez długów”, konieczne jest bezobciążeniowe wydzielenie lokalu.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką kaucyjną – czy to trudne?

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką kaucyjną jest możliwa i w pełni legalna. Procedura wygląda bardzo podobnie jak przy standardowym kredycie, ale wymaga precyzji w ustaleniu kwot.

Dlaczego? Ponieważ wpis w Księdze Wieczystej (np. „Hipoteka kaucyjna do 500 000 zł”) nie mówi nam, ile właściciel faktycznie jest winien bankowi dzisiaj. Może to być 490 000 zł, a może być już tylko 5 000 zł.

Jak sprzedać takie mieszkanie?

  1. Uzyskaj zaświadczenie z banku: Musisz wiedzieć, ile dokładnie wynosi zadłużenie na dzień sprzedaży.
  2. Promesa: Bank musi wystawić dokument, w którym obiecuje zwolnić hipotekę po wpłacie określonej kwoty.
  3. Akt notarialny: Kupujący przelewa część ceny bezpośrednio na konto banku (na spłatę długu), a resztę na Twoje konto.

Jak wykreślić hipotekę kaucyjną z Księgi Wieczystej?

Kiedy spłacisz kredyt (samodzielnie lub ze środków ze sprzedaży), hipoteka nie znika automatycznie. Musisz złożyć wniosek do sądu.

Procedura wykreślenia:

  1. Otrzymujesz od wierzyciela (banku) tzw. list mazalny (zezwolenie na wykreślenie hipoteki).
  2. Wypełniasz formularz sądowy KW-WPIS.
  3. Wnosisz opłatę sądową (100 zł za każdą hipotekę).
  4. Składasz dokumenty w Sądzie Rejonowym właściwym dla nieruchomości.

Sprzedaż z problemami? Pomożemy

Hipoteka kaucyjna, zwłaszcza przymusowa lub łączna, może odstraszyć indywidualnych kupujących, którzy boją się skomplikowanych zapisów w Księdze Wieczystej. Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką szybko i bez tłumaczenia się z zawiłości prawnych – Homly jest rozwiązaniem dla Ciebie.

  • Kupujemy nieruchomości z hipotekami (umownymi i przymusowymi).
  • Pomagamy w kontakcie z bankiem i spłacie zadłużenia.
  • Płacimy gotówką, co przyspiesza proces.

Sprawdź, ile możemy zaproponować za Twoje mieszkanie.

Zamów bezpłatną wycenę online