Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania

Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania to dość często poruszane zagadnienie. Okazuje się bowiem, że ograniczenie praw rzeczowych do nieruchomości jest coraz bardziej popularną praktyką. Sprawdź, co powinieneś wiedzieć o tego rodzaju umowie!

Służebność mieszkania to jedno z rozwiązań, które ustanawia gwarancję dożywotniego prawa do korzystania z lokalu mieszkalnego. Umowa dożywocia daje poprzednim właścicielom nieruchomości gwarancję, że do czasu swojej śmierci będą oni mogli korzystać z części lub całości darowanego komuś mieszkania. To dobre rozwiązanie w przypadku darowizn mieszkania swoim dzieciom lub wnukom. Stanowi ono jednak niemałą przeszkodę w przypadku, kiedy zachodzi konieczność sprzedaży nieruchomości. Podpowiadamy, czym dokładnie charakteryzuje się ten rodzaj uprawnienia oraz co należy zrobić, aby możliwe było zawarcie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Zapraszamy do lektury!

Czym jest dożywotnia służebność mieszkania?

Służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej, a więc takiej, która przysługuje konkretnej osobie. Ta musi zostać opisana z imienia i nazwiska. Służebność daje się ustanowić w postaci umowy notarialnej, w której nowy właściciel lokalu nadaje tejże osobie prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez obydwie ze stron. Omawiany rodzaj umowy stosowany jest najczęściej w przypadku przepisywania mieszkania przez rodziców lub dziadków na swoje dzieci bądź wnuki, ale przy jednoczesnym zastrzeżeniu sobie prawa do dożywotniego korzystania z określonych pomieszczeń. W tym przypadku darczyńcy stają się tak zwanymi służebnikami.

Prawa służebnika

Służebność regulowana jest przez kodeks cywilny. Zgodnie z jego zapisami służebnik ma prawo do zamieszkiwania w określonych pomieszczeniach oraz korzystania z pomieszczeń i sprzętów wspólnych dla mieszkańców całego budynku lub lokalu. Mogą być nimi: pralnia, piwnica, komórka lokatorska, miejsce parkingowe, kuchnia, o ile te nie zostały przypisane do jednego z niepodlegających służebnikowi pomieszczeń. Dodatkowo służebnik ma prawo do przyjęcia do mieszkania lub domu swojego małżonka lub dzieci, jak również innych, niespokrewnionych osób.

Obowiązki służebnika

Służebnik ma obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania lokalu mieszkalnego lub domu. Powinien więc dokładać się do regulowania opłat za wszystkie media, z których korzysta. Dodatkowo osoba posiadająca służebność ma obowiązek zapewnienia utrzymania osobom, które przyjął pod dach.

Kiedy wygasa służebność osobista mieszkania?

Służebność osobista nieruchomości wygasa najpóźniej z datą śmierci służebnika. Prawo służebności cechuje się brakiem zbywalności. Oznacza to, że nie podlega dziedziczeniu i przeniesieniu na inną osobą. Prawo do służebności nie jest również przedmiotem postępowań spadkowych.

Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania

Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania to tematyka, która interesuje wielu. Oczywiście istnieje prawna możliwość przeniesienia własności nieruchomości ze służebnością. Jednak należy przy tym pamiętać, że służebność ma charakter niezbywalny, co w praktyce oznacza, że potencjalny nabywca będzie musiał zastosować się do uprawnień osoby, która służebność posiada. Służebność dożywotnia jest zapisywana w księdze wieczystej, więc łatwa do sprawdzenia. Nie ma też co ukrywać – bardzo ciężko jest sprzedać mieszkanie ze służebnością.

Wartość mieszkania ze służebnością

Przybliżoną wartość tradycyjnych nieruchomości z powodzeniem obliczysz za pomocą kalkulatora dostępnego na stronie Homly. W przypadku ustanowionej służebności polecamy jednak skorzystać z usług wykwalifikowanego i certyfikowanego rzeczoznawcy majątkowego. Ten dokładnie obliczy wartość służebności oraz kwotę za jaką będziesz mógł sprzedać nieruchomość.

W przypadku, kiedy służebność zostanie zachowana, w razie sprzedaży nieruchomości służebnik zachowa własne uprawnienia do korzystania z mieszkania. Będzie to oznaczało, że lokal uzyska niższą wycenę. Jego wartość rynkowa będzie pomniejszona o wyliczoną przez rzeczoznawcę wartość służebności osobistej ciążącej na nieruchomości.

Jak wykreślić służebność osobistą z księgi wieczystej?

Co prawda uprawniony z tytułu służebności nie musi wyrażać zgody na zmianę właściciela mieszkania, ale praktyka pokazuje, że sprzedać mieszkanie ze służebnością jest bardzo trudno. Rozwiązaniem może być podjęcie próby zniesienia służebności. W tym przypadku mamy dwa wyjścia.

Zrzeczenie się prawa do służebności przed notariuszem

Ustanowienia służebności dokonuje się u notariusza i w tym samym miejscu może odbyć się jej zrzeczenie. Służebnikowi można zaproponować odnowienie służebności na innej nieruchomości (przykładowo na nowym mieszkaniu, które zostanie nabyte za środki pochodzące ze sprzedaży starego, którego dotyczy sprawa).

Zniesienie prawa dożywocia służebności dochodzi do skutku również w sytuacji, kiedy osoba uprawniona nie korzysta ze swojej części nieruchomości przez okres co najmniej 10 lat.

Zniesienie służebności przez sąd

Drugim rozwiązaniem jest zniesienie służebności przez sąd za wynagrodzeniem. Można więc żądać zamiany służebności na rentę. Opcja jest możliwa jedynie wówczas, gdy osoba władająca służebnością narusza zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że korzysta z powierzonych jej pomieszczeń niezgodnie z przeznaczeniem, co uniemożliwia innym domownikom normalne codzienne funkcjonowanie. Wysokość renty ustanawiana jest każdorazowo przez sąd.

Jeśli stoisz przed decyzją sprzedaży mieszkania ze służebnością i temat wyraźnie cię przerasta, skorzystaj z porady ekspertów Homly. Wykwalifikowani pracownicy wykorzystają swoją wiedzę i doświadczenie, aby odpowiedzieć na wszelkie twoje pytania i rozwiać wątpliwości, a w razie zaistnienia takiej potrzeby – pomogą w szybkim i gotówkowym zawarciu umowy kupna-sprzedaży.