Wykorzystywanie nieruchomości mieszkalnych w prowadzonej działalności gospodarczej (np. jako biuro, siedziba firmy czy inwestycja na wynajem) to bardzo powszechna praktyka wśród polskich przedsiębiorców. Schody zaczynają się jednak w momencie, gdy zapada decyzja o spieniężeniu tego aktywa. Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania kupionego na firmę? Czy taka transakcja zawsze generuje ogromny podatek dochodowy? Wyjaśniamy najważniejsze przepisy z uwzględnieniem zmian wprowadzonych przez Polski Ład.
Sprzedaż mieszkania a przychód z działalności gospodarczej
Dla większości przedsiębiorców sprzedaż majątku firmowego (np. samochodu, maszyn czy lokalu użytkowego) stanowi przychód z działalności gospodarczej, który należy opodatkować i rozliczyć w firmie. W przypadku lokali mieszkalnych przepisy są jednak wyjątkowo łaskawe!
Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), przychodem z działalności gospodarczej nie jest odpłatne zbycie m.in.:
- budynku mieszkalnego lub jego części,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Oznacza to jedno: sprzedaż mieszkania „firmowego” (chyba że prowadzisz firmę zajmującą się stricte handlem nieruchomościami, tzw. flippowaniem) rozlicza się dokładnie tak samo, jak sprzedaż majątku prywatnego.
Uwaga na Polski Ład: Zakaz amortyzacji mieszkań!
Wielu przedsiębiorców tkwi w przekonaniu, że mieszkanie firmowe można przez lata swobodnie amortyzować. To już przeszłość! Wraz z nadejściem 2023 roku weszły w życie drastyczne przepisy Polskiego Ładu, które wprowadziły całkowity zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych w ramach działalności gospodarczej.
Dziś nie możesz już „wrzucać w koszty” odpisów amortyzacyjnych od mieszkań (nawet tych nabytych przed 2022 rokiem). Ta zmiana sprawiła, że wielu przedsiębiorców decyduje się na natychmiastową sprzedaż takich lokali, aby odzyskać zamrożony, niepracujący podatkowo kapitał.
Złota reguła 5 lat – kiedy nie zapłacisz podatku?
Skoro sprzedaż mieszkania firmowego traktowana jest jak sprzedaż majątku prywatnego, ma tu zastosowanie najważniejsza zasada prawa nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT): Reguła 5 lat.
Jeśli sprzedasz mieszkanie po upływie 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie), transakcja jest całkowicie zwolniona z podatku dochodowego. Pieniądze ze sprzedaży możesz przeznaczyć na dowolny cel, nie musisz wykazywać ich w księgach firmy ani płacić 19-procentowego podatku „od wzbogacenia”.
Pułapka: Co z garażem i miejscem postojowym?
Bądź bardzo ostrożny! Jeśli do mieszkania przynależy wyodrębniony prawnie garaż (posiadający oddzielną Księgę Wieczystą jako lokal niemieszkalny/użytkowy), nie dotyczy go zwolnienie mieszkaniowe. Sprzedaż takiego garażu, który był wprowadzony do ewidencji środków trwałych, stanowi przychód z działalności gospodarczej. Aby uniknąć płacenia podatku firmowego, musiałbyś wycofać garaż z działalności na co najmniej 6 lat przed sprzedażą!
Sprzedaż przed upływem 5 lat? Ratunkiem jest Ulga Mieszkaniowa
Jeśli musisz szybko uwolnić firmowe środki i sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, zapłacisz 19% podatku od osiągniętego dochodu (na formularzu PIT-39). Możesz jednak tego uniknąć, korzystając z ulgi na własne cele mieszkaniowe.
Wystarczy, że środki ze sprzedaży zainwestujesz w ciągu 3 lat (od końca roku podatkowego, w którym zbyto lokal) m.in. na:
- zakup nowego lokalu mieszkalnego lub domu,
- zakup działki pod budowę domu,
- remont, budowę lub rozbudowę celów mieszkaniowych,
- spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.
Uwolnij kapitał dla swojej firmy błyskawicznie z Homly!
Dla każdego przedsiębiorcy kluczowa jest płynność finansowa. Poszukiwanie prywatnego kupca na firmowe mieszkanie, wielomiesięczne czekanie na jego kredyt hipoteczny, odbieranie telefonów i zmaganie się z urzędowymi formalnościami to marnowanie Twojego cennego, biznesowego czasu.
Zamiast zamrażać kapitał, sprzedaj mieszkanie do Homly i odzyskaj płynność od ręki!
- Szybki zastrzyk gotówki: Kupujemy nieruchomości za własne środki. Gotówka z transakcji trafia na Twoje konto natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego.
- Zero straty czasu: Wyceniamy Twoje mieszkanie w 24 godziny na podstawie twardych danych analitycznych. Zamykamy proces szybciej, niż tradycyjna agencja zdoła przygotować ogłoszenie.
- Bezpieczeństwo i wsparcie: Nasi specjaliści pomogą w bezpiecznym wyprowadzeniu aktywa z firmy i sfinalizowaniu umowy u notariusza, chroniąc Twój biznes przed formalnymi błędami.
Zainwestuj swój czas w rozwój firmy, a sprzedaż mieszkania zostaw profesjonalistom z Homly. Wypełnij krótki formularz wyceny i sprawdź naszą ofertę już dziś!
Zobacz również: wycena mieszkania online, wycena mieszkania, wycena nieruchomości kalkulator, wycena nieruchomości online
