Zakup nieruchomości to skomplikowany proces, w którym kluczową rolę odgrywają pieniądze. Jeśli kupujący nie dysponuje gotówką, musi posiłkować się kredytem hipotecznym. Dla sprzedającego oznacza to niepewność i oczekiwanie: „Dostanie ten kredyt czy nie?”.

Rozwiązaniem, które ma uspokoić obie strony transakcji, jest promesa kredytowa. Czym dokładnie jest ten dokument? Czy posiadanie promesy to gwarancja sukcesu, czy może bank wciąż ma prawo odmówić wypłaty środków? Wyjaśniamy zawiłości bankowe.

Co to jest promesa kredytowa? Definicja

Słowo „promesa” pochodzi z łaciny (promissum) i oznacza obietnicę. W świecie finansów promesa kredytowa to pisemne zobowiązanie banku do udzielenia kredytu na określonych warunkach, o ile zostaną spełnione wymogi formalne.

Dla klienta jest to potwierdzenie jego zdolności kredytowej. Dla sprzedającego nieruchomość – sygnał, że kupujący jest wiarygodny i przeszedł wstępną weryfikację bankową.

Warto rozróżnić dwa rodzaje tego dokumentu:

  1. Promesa ogólna (wstępna): Potwierdza, że klient ma zdolność kredytową na daną kwotę (np. 500 tys. zł), ale nie dotyczy jeszcze konkretnej nieruchomości.
  2. Promesa ostateczna: Wystawiana pod konkretną inwestycję (dom lub mieszkanie), po wstępnej analizie jej stanu prawnego i wartości.

Ile kosztuje promesa i jak ją uzyskać?

Jeszcze kilka lat temu banki pobierały opłaty za wystawienie takiego zaświadczenia (nawet do kilkuset złotych). Obecnie, ze względu na dużą konkurencję i automatyzację procesów oceny ryzyka (scoring), większość banków wydaje promesę bezpłatnie lub za symboliczną kwotę.

Aby ją uzyskać, wnioskodawca musi udać się do banku i złożyć wniosek wraz z dokumentami potwierdzającymi dochody (np. zaświadczenie od pracodawcy, wyciągi z konta, PIT).

Ważność promesy: Dokument ten nie jest bezterminowy. Zazwyczaj jest ważny przez 30 lub 60 dni. To czas, w którym kredytobiorca musi złożyć kompletny wniosek o kredyt i podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym.

Czy promesa daje 100% gwarancji otrzymania kredytu?

To najważniejsze pytanie, które zadają sobie sprzedający mieszkania. Odpowiedź brzmi: NIE.

Promesa jest silnym zobowiązaniem, ale zawiera szereg warunków zawieszających („gwiazdek”). Bank może wycofać się z obietnicy, jeśli:

  • Zmieni się sytuacja finansowa kredytobiorcy: Np. straci pracę lub zaciągnie nową pożyczkę (tzw. chwilówkę) po otrzymaniu promesy.
  • Nieruchomość posiada wady prawne: Jeśli okaże się, że stan prawny mieszkania jest nieuregulowany lub jego wartość rynkowa jest niższa niż cena transakcyjna (zakwestionowana przez rzeczoznawcę).
  • Zmienią się przepisy: Np. nagła zmiana stóp procentowych lub rekomendacji KNF wpływających na zdolność kredytową.

Dlatego, choć promesa zwiększa bezpieczeństwo, nie eliminuje ryzyka całkowicie. Sprzedający wciąż musi liczyć się z tym, że transakcja „wysypie się” na ostatniej prostej.

Więcej o bezpiecznych transakcjach piszemy w naszej sekcji Artykuły.

Promesa a zadatek – jak się zabezpieczyć?

Podpisując umowę przedwstępną, kupujący zazwyczaj wpłaca zadatek. Jeśli nie otrzyma kredytu, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Jeśli jednak kupujący posiada promesę, często żąda wpisania do umowy klauzuli, która gwarantuje zwrot zadatku w przypadku odmownej decyzji banku (skoro bank obiecał, a nie dał – kupujący nie chce ponosić winy).

Dla sprzedającego to ryzyko: blokuje sprzedaż mieszkania na 2-3 miesiące, a finalnie może zostać z niczym – bez klienta i bez zatrzymanego zadatku.

Alternatywa: Sprzedaż klientowi gotówkowemu

Procedury kredytowe są stresujące i długotrwałe. Nawet z promesą w ręku, proces decyzyjny banku, wycena rzeczoznawcy i analiza prawna trwają tygodniami.

Jeśli zależy Ci na czasie i 100% pewności transakcji, warto rozważyć sprzedaż do Homly.

  • Jesteśmy kupcem gotówkowym: Nie musimy czekać na decyzję banku ani promesy.
  • Pewność: Jeśli składamy ofertę zakupu, to znaczy, że mamy środki na jej sfinalizowanie.
  • Szybkość: Pieniądze mogą trafić na Twoje konto w ciągu kilku dni od zgłoszenia, a nie po kilku miesiącach.

Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak działamy? Sprawdź zakładkę O nas lub przeczytaj historie naszych klientów, którzy wybrali spokój zamiast niepewności kredytowej.

Podsumowanie

Promesa kredytowa to użyteczne narzędzie, które uprawdopodabnia sukces transakcji, ale go nie gwarantuje. Jako sprzedający musisz być świadomy, że do momentu uruchomienia kredytu, wszystko może się zdarzyć. Jeśli szukasz transakcji bez ryzyka bankowego, wybierz sprzedaż bezpośrednią.

Chcesz sprzedać mieszkanie bez czekania na decyzję banku?

Nie trać czasu na formalności kredytowe kupującego. Sprawdź, ile możemy zapłacić za Twoją nieruchomość od ręki.

👉 Wyceń mieszkanie za darmo w 24h i zyskaj pewność transakcji.

Masz pytania dotyczące procesu sprzedaży? Odwiedź naszą sekcję FAQ lub skontaktuj się z nami.