Umowa na wyłączność z biurem nieruchomości – czy warto ją podpisać?
Decyzję o zatrudnieniu pośrednika przy sprzedaży nieruchomości podejmujemy najczęściej z ciężkim sercem, świadomi, że samemu nie udało nam się osiągnąć sukcesu. Lub też jesteśmy świadomi, że w ten sposób jest szybciej i nie ma co się samodzielnie stresować, skoro za kilka procent transakcji mamy sojusznika przy tej jakże ważnej transakcji. Musimy jednak zdecydować, czy chcemy jednego przyjaciela, czy kilkunastu znajomych – czyli czy chcemy podpisać umowę na wyłączność, czy umawiamy się z wieloma agentami. Doradzamy jaką strategię przyjąć.
W naszej ocenie odpowiedź jest jednoznaczna – warto podpisać umowę na wyłączność, ale z renomowanym biurem z doświadczonymi agentami nieruchomości. Tylko pozornie bowiem zawarcie umów otwartych (z możliwością sprzedaży przez dowolne biuro nieruchomości lub na własną rękę) jest korzystne – czasami nadmiar po prostu szkodzi.
Pośrednik wiedząc, że sprzedając dane mieszkanie rywalizuje z innymi graczami na rynku ogranicza swój wkład do niezbędnego minumum.
Praktycznie przekreśla to reklamę takiej nieruchomości oraz oferowanie jej najważniejszym klientom. Ograniczenia te wynikają z braku pewności, czy poniesione koszty zwrócą się, bowiem prowizja jest dopiero przy sprzedaży. Dodatkowo problem z ustaleniem, czy klient był na pewno przyprowadzony przez to konkretne biuro, czy może to była żona, a transakcję podpisuje mąż – agenci mają mnóstwo takich życiowych historii. Zatem przy umowach bez wyłączności najczęściej pojawia się tylko krótkie ogłoszenie w internecie, z ograniczoną liczbą zdjęć aby było jak najtaniej, do tego może bezpłatna prasa lokalna. Nie jest podawany dokładny adres mieszkania, aby ograniczyć ryzyko samodzielnego sprowadzenia klienta, który zidentyfikuje mieszkanie i ominie agenta.
Inaczej jest z umową na wyłączność, która przede wszystkim jest terminowa – czyli klient powierza sprzedaż mieszkania tylko jednej agencji
Umowa taka daje wyłączność najczęściej jest to okres 3 miesięcy. W takiej sytuacji biuro jest zmotywowane do działania a klient otrzymuje znacznie większy pakiet usług – oferta ta reklamowana jest z pełną galerią zdjęć i szczegółowym opisem, niejednokrotnie z dokładną lokalizacją na wszystkich ważnych portalach. Jest też często dodatkowo promowane poprzez wyróżniki na liście. Może też trafić do prasy branżowej lub do wewnętrznych systemów dostępnych tylko dla pośredników (nasze biuro efektywnie dzieli się swoją prowizją z kolejnym biurem). Zdarzają się też działania niestandardowe, typu umieszczanie banerów i tablic reklamowych na elewacji nieruchomości, co podwyższa skuteczność sprzedaży. Rozmach i styl działania zależy też od wysokości wynegocjowanej prowizji – klienci bowiem przy umowach na wyłączność mogą też naciskać na jej obniżenie – ale warto pamiętać, aby nie przesadzić w negocjacjach.
Plusem umowy na wyłączność jest też współpraca tylko z jedną osobą, brak nawału odwiedzających, nieuporządkowanych ofert, ogłoszeń wiszących w internecie w różnych cenach – mając jednego agenta który ma nad tym kontrolę, mamy również święty spokój.
W przypadku podpisania umowy na wyłączność klient będzie musiał zapłacić prowizję agencji nawet wtedy, gdy sam znajdzie nabywcę w okresie obowiązywania umowy.
Obie strony mogą ustalić np. że w takim przypadku wynagrodzenie wynosi maksymalnie np. 50% prowizji bazowej lub też w zależności od stopnia zaangażowania agenta w proces sprzedaży – jest to temat częstych sporów między stronami, w internecie znaleźć można bardzo dużo interpretacji na korzyść klienta oraz wyroków sądów, które podważają takie zapisy ograniczające swobodę sprzedaży.
Na koniec warto pamiętać – decyzję o tym jaki typ umowy podpiszesz poprzedź dokładną analizą rynku, poczytaj opinie o pośrednikach, spytaj się znajomych, może ktoś jest w stanie polecić dobrego agenta. Najgorzej, gdy na 3 miesiące Twoim partnerem będzie ktoś, kto nie będzie umiał zająć się Twoją sprawą a Ty nie będziesz mieć możliwości wyplątania się z takiej umowy.
