Pułapki i problemy przy jednoczesnym kupnie i sprzedaży nieruchomości

Przeprowadzka do nowego mieszkania to proces wbrew pozorom bardzo skomplikowany, zwłaszcza jeśli jest związana z równoczesną sprzedażą i zakupem nieruchomości. W tym artykule doradzamy, jak się zabrać za przeprowadzkę przez duże P.

Adam

W przypadku najmu, zwłaszcza za czasów studenckich lub na wczesnych etapach samodzielności zawodowej, gdy lokum nie jest najwyższej jakości – nowe miejsce nie budzi praktycznie żadnych większych emocji. Po prostu nowy adres, trzeba tylko zadbać o sprawny internet i tyle. Co w przypadku jednak, gdy mamy już swoje mieszkanie, a sytuacja życiowa powoduje, że czas kupić coś nowego – np. dziecko w drodze? Tu już nie jest tak prosto, sytuacje potrafią być bardzo skomplikowane i spowodować prawdziwy ból głowy, serca i portfela. Mamy do czynienia z dwoma głównymi scenariuszami przeprowadzki:

1. Posiadasz zdolność kredytową / masz oszczędności wystarczające na zakup nowej nieruchomości i sprzedaż starej dopiero po przeprowadzce

Jest to sytuacja idealna, aczkolwiek dość rzadko spotykana, gdyż przy stale rosnących cenach mieszkań w Polsce oraz aspiracjach życiowych społeczeństwa, trudno jest przeprowadzić taką transakcję bezproblemowo i bez kredytów. Jeśli jednak jesteś takim szczęściarzem, wybrańcem losu i nie korzystasz z kredytu, to ten artykuł nie jest dla Ciebie. Jeśli natomiast do dopięcia przeprowadzki potrzebny jest kredyt na zakup nowej nieruchomości, to przy wyborze kredytu hipotecznego zwróć uwagę na dwa parametry umowy:

• wysokość prowizji od udzielonego kredytu – jednorazowej płatności którą płacisz przy jego uruchomieniu. Jest ona najczęściej liczona od przyznanej kwoty kredytu. Jest to szczególnie istotne, gdy bierzesz kredyt „z górką”, na wypadek potrzeby dodatkowego remontu, albo gdy płacisz w transzach deweloperowi – może zajść sytuacja, że zrezygnujesz z części przyznanej kwoty, ale opłatę poniesiesz za całość wniosku kredytowego.
• prowizja od wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłaty kredytu – banki zastrzegają w umowach, że np. przez 3 lata kredyt nie może być spłacony lub nadpłacony, od tego pobierają dodatkowe prowizje – zapewniają sobie w ten sposób klienta na dłuższy czas. Warto mieć to na uwadze i nie narazić się na dodatkowy koszt.

Całość nie powinna być dla Ciebie skomplikowana, największym wyzwaniem jest zakup odpowiedniej nieruchomości oraz jej sprawne wykończenie. Do tego czasu mieszkasz u siebie i o nic dodatkowego się nie musisz martwić. Nawet sprzedaż mieszkania nie przeraża Cię, bo możesz podjąć finalną decyzję o pozostawieniu jej sobie, albo wynajmowaniu przez kolejne lata. 

2. Musisz sprzedać stare mieszkanie, aby uzyskać kredyt na nową nieruchomość

Sytuacja typowa, która spędza sen z powiek większości osób, które dokonują zamiany nieruchomości, to pewna poduszka finansowa, ale nie wystarczająca na to, aby wziąć dwa kredyty równocześnie, lub je spłacać. Oznacza to żmudne, równoczesne działania polegające na szukaniu nabywcy na Twoje mieszkanie oraz selekcja ofert na rynku, aby znaleźć docelowe lokum. Pamiętaj, warto najpierw sprzedać mieszkanie, zastrzegając w ogłoszeniu długi okres wydania lokalu a dopiero pod koniec tego procesu szukać nowego mieszkania (lub wcześniej, ale działać ostrożnie, bez zobowiązań).

Sprzedając samodzielnie nieruchomość, należy liczyć się z 4 – 6 miesięcznym okresem transakcji (szukanie klienta, umowa, kredyt, notariusz). Jeśli np. spodziewacie się dziecka, to jesteście pod presją czasu. Wtedy w grę wchodzi znacząca obniżka ceny sprzedaży, tylko po to, aby uwolnić się od starego mieszkania – to jest właśnie ta paraliżująca ruchy obawa na temat strat finansowych. Oprócz rabatu w takiej sytuacji należy jeszcze wynegocjować z kupującym zgodę na wydanie nieruchomości z długim terminem, co wiąże się z dalszymi negocjacjami cen. Mając kupca a równocześnie wynegocjowane warunki zakupu nowego mieszkania – jesteś już prawie na finiszu. Od tej pory już z górki, rozmowy z bankiem przy udzieleniu kredytu nie powinny pójść źle, zwłaszcza jeśli w międzyczasie robiliście odpowiednie ruchy przygotowawcze (np. badanie zdolności kredytowej, umowy rezerwacyjne itd). 

Co jednak może w tym scenariuszu pójść nie tak? 

Znalazłeś nowe mieszkanie marzeń a nie masz jeszcze kupca na stare

Postanowiłeś działać na opak niż wskazuje rozum. Niewielki problem, jeśli sytuacja dotyczy rynku pierwotnego – w takiej sytuacji najprawdopodobniej wybrane mieszkanie jest do odebrania za kilka miesięcy a Ty masz nieco czasu aby załatwić wszystkie sprawy sprzedażowe. Podejmujesz ryzyko podpisując umowę przedwstępną, dając zaliczkę – a potem presja czasu podziała motywująco. Natomiast jeśli nowe mieszkanie jest z rynku wtórnego a Ty jesteś dopiero na początku działań – wtedy Twoje szanse wyglądają mizernie jeśli nie masz odpowiedniej poduszki finansowej.

Może się zdarzyć, że sprzedałeś mieszkanie, a nie udało Ci się jeszcze znaleźć nic nowego

Zaczyna się wyścig z czasem i nerwowe poszukiwania. Tutaj wskazana jest ogromna ostrożność ale i praca wykonana w przeglądzie rynku – nie możesz bowiem wpakować się w kolejny kredyt w nieruchomość, która nie odpowiada Twoim potrzebom. Określ kluczowe parametry, których się będziesz trzymał i które nie są negocjowalne (np. liczba pokoi lub dzielnica miasta). W negocjacjach cenowych nie daj po sobie poznać, że Twoja pozycja negocjacyjna jest trudna – Twoja słabość najprawdopodobniej zostanie wykorzystana i zapłacisz więcej niż mógłbyś ugrać w przypadku negocjacji “pokerowej”.

Warto też mieć na uwadze, że często przy zakupie nowej nieruchomości w grę wchodzą wszelkie opóźnienia, zwłaszcza po stronie dewelopera (jeśli kupujemy na rynku pierwotnym), lub z wykończeniem / remontem mieszkania. Każdy z nas słyszał opowieści o niesolidnych ekipach remontowych, które rezygnują w ostatniej chwili i zostawiają klientów na lodzie. Dlatego przy negocjacjach z kupującym zadbaj o to, aby zostawić sobie furtkę, być może dodatkowo płatną, na tego typu sytuacje. Rozwiązaniem jest wynajem nieruchomości od kupującego, opłacanie miesięcznego najmu wraz z opłatami. Jest to sytuacja, która coraz częściej pojawia się w tego typu transakcjach. Ułatwia to rozmowy obu stronom, kupujący ma przez jakiś czas dodatkowe źródło dochodów, a sprzedający mniejszą presję na wyprowadzkę.

Jeśli masz kupującego, ale nie masz jeszcze podpisanej umowy u notariusza, a rozpoczynasz działania w banku wiążące się z podjęciem zobowiązań – może tak się zdarzyć, że klient wycofa się z deklaracji kupna. W takiej sytuacji możesz być naprawdę pod ścianą i zacząć wykonywać paniczne ruchy, przy których możesz dużo stracić finansowo. Zabezpiecz się, prawidłowo podpisując umowę przedwstępną, określ odpowiednią wartość zadatku, który zostanie u Ciebie w takiej sytuacji i może pomóc w płynności finansowej lub w rozmowach z bankiem.

Przed podpisaniem jakichkolwiek umów przedwstępnych (zarówno Ty jako kupujący, jak i Twój Klient, kupujący starą nieruchomość), zbadajcie swoje zdolności kredytowe, aby nie było sytuacji, że któraś ze stron nie jest w stanie dopiąć transakcji – wtedy całe domino wali się i wszyscy na tym cierpią. Jedna wizyta w banku lub u doradcy finansowego potrafi oszczędzić mnóstwo nerwów w przyszłości.

A na koniec pamiętaj:

Rozwiązaniem wielu problemów może być rodzina, rodzice lub teściowie, którzy przyjmą Cię pod dach na kilka miesięcy aż załatwisz wszystkie formalności kredytowo – finansowe. Ale uwaga: powrót dziecka do domu rodzinnego, zwłaszcza po kilku latach przerwy, to może być trauma dla wszystkich, zatem jest to rozwiązanie wyłącznie dla rodzin składających się z aniołów, które darzą się zaufaniem i ogromną cierpliwością :).