Jeszcze kilka lat temu dokument ten był traktowany przez rynek nieruchomości po macoszemu. Większość transakcji odbywała się bez niego, a notariusze jedynie pouczali o teoretycznym obowiązku jego posiadania. Wszystko zmieniło się 28 kwietnia 2023 roku. Nowelizacja przepisów sprawiła, że świadectwo charakterystyki energetycznej stało się jednym z najważniejszych dokumentów w teczce każdego sprzedającego i wynajmującego. Mimo że nowe prawo obowiązuje już od pewnego czasu, wciąż budzi wiele wątpliwości. Czy dotyczy starych bloków? Czy trzeba je mieć przy sprzedaży kawalerki? Kto może je wystawić i ile to kosztuje? 

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i co zawiera?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (często nazywane paszportem energetycznym lub certyfikatem) to dokument urzędowy, który określa zapotrzebowanie budynku lub jego części na energię niezbędną do:

  • ogrzewania,
  • wentylacji,
  • podgrzewania wody,
  • chłodzenia (klimatyzacji),
  • a w przypadku budynków niemieszkalnych – również oświetlenia.

Głównym celem tego dokumentu jest poinformowanie nabywcy lub najemcy, jakie są przewidywane koszty utrzymania nieruchomości związane z energią.

Dokument ten ma ściśle określoną formę. Najważniejszym elementem dla laika jest suwak graficzny przedstawiający wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP). Im niższy wskaźnik, tym budynek jest bardziej ekologiczny i energooszczędny.

Kto musi mieć świadectwo energetyczne? Zmiany w prawie

Zgodnie z znowelizowaną Ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (art. 3 i nast.), obowiązek posiadania świadectwa dotyczy trzech głównych grup właścicieli.

1. Świadectwo energetyczne do sprzedaży mieszkania lub domu

To najważniejsza zmiana. Jeśli planujesz zbyć nieruchomość (sprzedaż prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), musisz przekazać nabywcy świadectwo przy sporządzaniu aktu notarialnego. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego (stare kamienice, wielka płyta), jak i pierwotnego (tu obowiązek ciąży na deweloperze).

Warto pamiętać, że jeśli sprzedajesz lokal mieszkalny, świadectwo musi dotyczyć tego konkretnego lokalu, a nie całego budynku (chyba że sprzedajesz dom jednorodzinny).

2. Świadectwo energetyczne przy wynajmie

Obowiązek ten dotyczy również wynajmujących. Zgodnie z art. 11 ust. 1 pkt 2 ustawy, właściciel nieruchomości ma obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa (wersję papierową lub wydruk elektroniczny) przy zawarciu umowy najmu. Co więcej, informacja o wskaźniku rocznego zapotrzebowania na energię powinna znaleźć się już w ogłoszeniu o wynajmie!

3. Inwestorzy przy zakończeniu budowy

Każdy, kto buduje dom i składa zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wniosek o pozwolenie na użytkowanie, musi dołączyć do dokumentacji świadectwo charakterystyki energetycznej. Bez tego nadzór budowlany nie odbierze budynku.

Kto jest zwolniony z obowiązku? Wyjątki ustawowe

Nie każda nieruchomość wymaga certyfikatu. Ustawodawca przewidział listę wyjątków (art. 3 ust. 4 ustawy). Kto musi mieć świadectwo energetyczne, a kto może spać spokojnie?

Świadectwa NIE trzeba sporządzać dla budynków:

  1. Podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (wpisanych do rejestru zabytków) – uwaga: dotyczy to sytuacji, gdy sam budynek jest zabytkiem, a nie tylko znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej.
  2. Używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej (kościoły, kaplice).
  3. Przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię (np. zimny magazyn bez ogrzewania i światła).
  4. Mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (domki letniskowe).
  5. Wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
  6. Gospodarstw rolnych o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).

Ważna uwaga dotycząca metrażu: Zwolnienie dla budynków poniżej 50 m² dotyczy wyłącznie budynków wolnostojących. Mała kawalerka (25 m²) w bloku mieszkalnym NIE JEST zwolniona z obowiązku, ponieważ jest częścią większego budynku. Przy jej sprzedaży musisz mieć świadectwo.

Świadectwo energetyczne a notariusz – jak wygląda transakcja?

Rola notariusza w procesie weryfikacji świadectw została znacznie wzmocniona. Rejent ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa nabywcy.

Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy:

„Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej.”

Co jeśli sprzedający nie ma dokumentu? Notariusz nie odmówi podpisania aktu notarialnego (transakcja dojdzie do skutku), ale ma obowiązek pouczyć sprzedającego o grożącej karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Pouczenie to również znajdzie się w treści aktu. Oznacza to, że w publicznym dokumencie przyznajesz się do złamania prawa.

Jeśli zależy Ci na szybkiej transakcji i nie chcesz tracić czasu na formalności, warto rozważyć współpracę z podmiotami, które pomagają w kompletowaniu dokumentacji. Sprzedaż mieszkania bez pośredników wymaga od właściciela dużej dyscypliny w gromadzeniu „papierów”, w tym właśnie świadectwa.

Kara za brak świadectwa energetycznego – mit czy realne zagrożenie?

Przepisy są w tej kwestii jednoznaczne. Art. 41 ustawy wprowadza sankcje karne.

„Kto (…) nie przekazuje nabywcy albo najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej (…) podlega karze grzywny.”

Wysokość grzywny może wynieść nawet 5000 zł. Karę nakłada sąd na wniosek policji lub innych uprawnionych organów. Choć w praktyce masowe kontrole na razie nie mają miejsca, to „donos” może złożyć np. niezadowolony najemca lub nabywca, który po czasie zorientuje się, że koszty ogrzewania są wyższe niż zapewniano.

Co więcej, brak świadectwa jest traktowany jako wada prawna transakcji, co może być podstawą do roszczeń cywilnych ze strony kupującego w przyszłości.

Kto wystawia świadectwo energetyczne i jak załatwić dokument?

Nie każdy inżynier może wystawić ten dokument. Może to zrobić wyłącznie osoba wpisana do Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa.

Uprawnienia takie posiadają zazwyczaj inżynierowie budownictwa, architekci oraz osoby, które ukończyły studia podyplomowe w tym zakresie.

Jak załatwić świadectwo energetyczne?

  1. Audyt energetyczny vs. świadectwo: Nie myl tych pojęć. Audyt to kompleksowa analiza (często potrzebna do termomodernizacji i dotacji), świadectwo to dokument stwierdzający stan faktyczny. Do sprzedaży potrzebujesz świadectwa.
  2. Wizyta czy online? Wiele firm oferuje sporządzenie świadectwa całkowicie zdalnie, na podstawie przesłanych rzutów mieszkania, informacji o oknach, ociepleniu i systemie ogrzewania. Jest to legalne, o ile dane są rzetelne. Jeśli jednak dokumentacja budynku jest niepełna, konieczna może być wizja lokalna audytora.

Przed zleceniem usługi warto sprawdzić, czy dana osoba widnieje w rejestrze ministerialnym. Ważne świadectwo musi zostać wygenerowane z systemu centralnego i posiadać unikalny numer.

Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej?

Ceny usług audytorskich są uwolnione i zależą od konkurencji, regionu oraz skomplikowania bryły budynku.

Szacunkowe koszty w 2024/2025 roku kształtują się następująco:

  • Mieszkanie w bloku: od 300 zł do 600 zł.
  • Dom jednorodzinny: od 500 zł do 1000 zł.
  • Budynek wielorodzinny / komercyjny: wycena indywidualna (zazwyczaj od 1500 zł w górę).

Warto traktować ten wydatek jako inwestycję w bezpieczeństwo transakcji. Przy cenie mieszkania idącej w setki tysięcy złotych, kilkaset złotych za spokój prawny nie jest wygórowaną kwotą. Dla osób chcących poznać wartość swojej nieruchomości przed doliczeniem kosztów certyfikacji, pomocna może być wycena mieszkania online.

Ważność świadectwa energetycznego

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia.

Istnieje jednak wyjątek. Dokument traci ważność przed upływem tego terminu, jeśli w budynku zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, które zmieniły jego charakterystykę energetyczną. Przykłady takich zmian:

  • Wymiana okien na nowsze.
  • Ocieplenie elewacji (termomodernizacja).
  • Wymiana źródła ciepła (np. z pieca węglowego na pompę ciepła).
  • Montaż klimatyzacji.

Jeśli dokonałeś takich zmian, stare świadectwo nie odzwierciedla rzeczywistości i przed sprzedażą musisz wyrobić nowe.

Świadectwo a podatki

Warto pamiętać, że koszt sporządzenia świadectwa energetycznego można zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości. Jest to istotne dla osób, które muszą zapłacić podatek dochodowy (PIT) od sprzedaży. Jeśli dotyczy Cię sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, faktura za świadectwo energetyczne obniży podstawę opodatkowania, a tym samym kwotę podatku do zapłaty.

Podsumowanie – czy warto ryzykować brak świadectwa?

W świetle obecnych przepisów, próba ominięcia obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej jest działaniem krótkowzrocznym. Ryzyko grzywny, problemów u notariusza oraz roszczeń ze strony kupującego jest niewspółmierne do kosztu wyrobienia dokumentu.

Dla kupujących świadectwo to cenna wskazówka – pozwala oszacować przyszłe rachunki za ogrzewanie, co w dobie rosnących cen energii jest kluczowym czynnikiem decyzyjnym. Dla sprzedających to formalność, która zamyka drogę do podważania transakcji w przyszłości.

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i przeraża Cię ilość formalności, biurokracja oraz konieczność biegania za audytorami, pamiętaj, że istnieją rozwiązania kompleksowe. Nasz skup nieruchomości często przejmuje na siebie ciężar przygotowania niezbędnej dokumentacji lub pomaga w jej szybkim skompletowaniu, zapewniając sprawną i bezpieczną transakcję.