Mieszkanie bez księgi wieczystej – z jakim ryzykiem wiąże się taki zakup?

Photo by Martin Adams on Unsplash

Zastanawiasz się, czy da się w ogóle kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Jest to jak najbardziej możliwe, aczkolwiek czynność ta wiąże się ze sporym ryzykiem. Brak księgi wieczystej mieszkania nie zapewni Ci jakiegokolwiek poczucia bezpieczeństwa podczas transakcji. Dokument ten gwarantuje jego posiadaczowi ochronę prawną. Przysługuje ona każdemu właścicielowi nieruchomości z księgą wieczystą. Dlaczego więc w ogóle kupuje się mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej? I jakie są tego konsekwencje?

Księga wieczysta mieszkania – co to za dokument?

Księga wieczysta na mieszkanie to rejestr publiczny, który dokładnie ilustruje stan prawny danej nieruchomości. Ich prowadzenie w większości przypadków jest obowiązkowe – mówi o tym ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Służą ustaleniu stanu prawnego budynku lub mieszkania. Zawarte jest w niej wiele istotnych informacji. Księga wieczysta mieszkania opisuje:

• wszystkich poprzednich właścicieli nieruchomości;
• historię zadłużenia domu lub mieszkania;
• działkę, na której znajduje się nieruchomość;
• zasady użytkowania terenu;
• prawa do nieruchomości.

Mieszkanie bez księgi wieczystej jest więc pozbawione wielu istotnych dla Ciebie informacji. Nie oznacza to jednak, że nie masz do nich dostępu bez takiego dokumentu. W przypadku braku księgi wieczystej, dowiesz się tych samych informacji z innych źródeł. Jest to jednak niewygodne, ponieważ wymaga sprawdzenia kilku różnych papierów. Księga wieczysta zbiera wszystkie najistotniejsze informacje w jednym miejscu. 

Co więcej, księga wieczysta mieszkania objęta jest tzw. rękojmią wiary publicznej. Jest to specjalna regulacja prawna, która bezwzględnie dotyczy wszystkich takich dokumentów. Oznacza, że stan prawny opisany w księdze jest całkowicie zgodny z prawdą. Wszelkie niejasności na tej podstawie będą rozstrzygane na Twoją korzyść.

Brak księgi wieczystej dla nieruchomości – czy to legalne?

Aktualne przepisy prawa polskiego przewidują istnienie nieruchomości bez ksiąg wieczystych. Brak księgi wieczystej mieszkania jest najczęściej spotykany w przypadku obiektów spółdzielczo – własnościowych. Nie muszą one posiadać żadnego dokumentu tego typu. 

Co oznacza brak księgi wieczystej?

Kupno mieszkania bez KW jest przeważnie dość ryzykowne i niezalecane. Jednak co w sytuacji, gdy interesuje Cię właśnie mieszkanie spółdzielczo-własnościowe, które z założenia nie miało nigdy księgi wieczystej? W takim przypadku nie musisz raczej obawiać się żadnych problemów ani nieporozumień. Po dokonaniu transakcji będzie Ci przysługiwać prawo do korzystania z lokalu i prawo do rozporządzania uzyskanym prawem do lokalu. 

Z czego wynika brak księgi wieczystej mieszkania?

Mieszkanie bez księgi wieczystej może być po prostu wynikiem zaniedbania. Zwykle zdarza się to, gdy nieruchomość przez długi czas należała do jednej osoby. Przepisy prawne stale się zmieniają, a właściciele mogli nieświadomie nie zastosować się do nowych zasad. Niekiedy jest to też efekt nieuporządkowanego stanu prawnego.

Nawet jeśli powód braku księgi wieczystej jest błahy i niegroźny – i tak zachowaj ostrożność. Pamiętaj, że kupno mieszkania, działki lub domu to ogromne zobowiązanie. Jeśli nie sprawdzisz dokładnie danego lokum, możesz narazić się na pewne nieprzyjemności prawne lub finansowe.

Czy warto nabyć mieszkanie bez księgi wieczystej?

Mieszkanie bez księgi wieczystej niekoniecznie musi od razu być traktowane jako podstęp lub pułapka. Aczkolwiek, podczas kupna takiego lokalu musisz zachować ostrożność. Kupno mieszkania bez KW powinno być poparte solidnym przebadaniem sytuacji. Aby taka transakcja odbyła się w sposób bezpieczny i pomyślny, musisz sprawdzić:

• akt notarialny uprawniającego właściciela do korzystania z lokalu;
• decyzję administracyjną przyznającą prawo własności;
• postanowienie sądu lub notariusza w kwestii nabycia lub darowizny;
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o prawie do spółdzielczej własności.

Jeśli zweryfikowałeś wszystkie powyższe dokumenty, kupno mieszkania bez KW będzie bezpieczniejsze. Co więcej, możesz też sam założyć księgę wieczystą. Wystarczy do tego umowa przedwstępna i zaświadczenie o braku przeciwwskazań do jej założenia.

Mieszkanie bez księgi wieczystej – jakie ryzyko się z tym wiąże?

Wiele mówi się o potencjalnym zagrożeniu płynącym z zakupu mieszkania bez księgi wieczystej. Co to właściwie oznacza? Jakie ewentualne nieprzyjemności mogą Cię czekać, jeśli dokonasz takiej niezabezpieczonej transakcji? 

1. Brak księgi wieczystej oznacza, że nie masz stuprocentowej pewności co do prawdziwości faktów w dokumentach. 
2. Dokładny stan prawny mieszkania jest trudniejszy do weryfikacji.
3. Nie jesteś chroniony prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
4. Musisz mieć dostęp do kompletu różnych dokumentów, które pozwolą Ci założyć księgę wieczystą. Wiąże się to też z dodatkowymi kosztami.
5. Mieszkanie bez księgi wieczystej może być obciążone ukrytym kredytem lub innymi zobowiązaniami. Po dokonaniu transakcji niezwykle ciężko będzie Ci się wyswobodzić z takich zobowiązań. Co więcej, osoby trzecie mogą mieć prawa do korzystania z nieruchomości na różnych warunkach. Na pewno wolałbyś uniknąć niespodziewanej wizyty obcej osoby z dokumentem potwierdzającym jej prawa do Twojego mieszkania lub działki.

Kolejny aspekt, o jakim musisz pamiętać to możliwy problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego na takie mieszkanie. Oczywiście, jest to jak najbardziej możliwe. Jednakże, banki niezbyt chętnie udzielają takich pożyczek. Dokumentacja, jaką przedstawiasz wraz z wnioskiem o kredyt musi być naprawdę obszerna i szczegółowa.

Kupno mieszkania bez KW – wady

Księga wieczysta mieszkania w bloku znacznie zwiększa bezpieczeństwo przeprowadzanej transakcji. Dzięki niej, masz wgląd we wszystkie, szczegółowe informacje na temat danego lokalu. Po dokładnym przeanalizowaniu tego dokumentu, nic nie powinno Cię zaskoczyć. Księga wieczysta na mieszkanie jest dokumentem całkowicie jawnym. Oznacza to, że właściwie każdy może ją obejrzeć w dowolnym momencie. 

Obecnie, KW prowadzi się w formie elektronicznej. A więc, aby zapoznać się z jej treścią wystarczy Ci tylko jej numer i dostęp do Internetu. Informacje o posiadaniu księgi wieczystej możesz uzyskać od samego właściciela, ale też od Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej oraz z Sądu Rejonowego.

Sprawdzanie nieruchomości bez KW przebiega wolniej i mniej sprawnie. Dlatego też większości kupców tak bardzo zależy na istnieniu tego dokumentu. Jest to po prostu ogromne udogodnienie. Pamiętaj jednak, że mieszkanie bez księgi wieczystej nie zawsze jest bardziej ryzykowne. Wymaga jedynie większego zaangażowania i ostrożności z Twojej strony. Warto też w takiej sytuacji zatrudnić specjalistę, który pomoże Ci rozjaśnić wszelkie wątpliwości.

Mieszkanie z księgą wieczystą czy bez? 

Obojętnie, na jaką opcję się zdecydujesz – w każdym przypadku transakcja powinna być poprzedzona rzetelnym zapoznaniem się z dokumentacją nieruchomości. W ostatecznym rozrachunku, to czy wybierzesz mieszkanie z księgą wieczystą czy bez nie ma większego znaczenia – o ile odpowiednio przygotujesz się do transakcji. Brak księgi wieczystej nie wpływa w żadnym stopniu na cenę nieruchomości. 

Mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej a kredyt 

Brak księgi wieczystej dla nieruchomości nie oznacza, że nie dostaniesz na nią kredytu. Ubieganie się o niego może jednak wiązać się z nieco większym utrudnieniem. Jeśli interesuje Cię mieszkanie bez księgi wieczystej, będziesz musiał dostarczyć bankowi większą ilość dokumentów. Co więcej, umowa notarialna powinna zawierać też wniosek o założenie księgi wieczystej.

Jeśli nie masz możliwości założenia księgi wieczystej, kredyt hipoteczny może być niestety dla Ciebie niedostępny. Według zapisów prawnych, do hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Jest to więc kolejny aspekt, który musisz przemyśleć przed ostatecznym dokonaniem transakcji.

Jak widzisz, zakup mieszkania bez księgi wieczystej może nieść ze sobą dokładnie takie same korzyści jak nabycie lokalu, który ma ten dokument. Fakt, że przy takich transakcjach trzeba zachować nieco więcej uwagi i ostrożności. Wcale nie oznacza to jednak, że takie lokale są gorsze lub ryzykowne. Jeśli nie posiadasz wystarczającej wiedzy w tym zakresie, a dokumentacja nieruchomości wydaje Ci się całkowicie niezrozumiała, skontaktuj się z nami. Służymy pomocą w każdej sytuacji. Obojętnie, czy chcesz sprzedać swoje mieszkanie czy kupić nową nieruchomość, Homly pomoże Ci zrobić to sprawnie i bezpiecznie.