Decyzja o zbyciu nieruchomości to zazwyczaj moment, w którym kalkulujemy potencjalne zyski. Wyobrażamy sobie kwotę, która wpłynie na nasze konto i planujemy, na co ją przeznaczymy. Często jednak zapominamy, że transakcja ta działa w dwie strony – zanim zobaczymy pieniądze od kupującego, sami musimy sięgnąć do portfela. Czy wszystko spada na barki kupującego, czy sprzedający też musi liczyć się z wydatkami? W tym artykule rozkładamy na czynniki pierwsze wszystkie opłaty związane z transakcją, wskazujemy podstawy prawne i podpowiadamy, jak przygotować się finansowo do tego procesu.

Kto płaci notariusza przy sprzedaży? Zwyczaj a prawo

Jednym z największych wydatków przy transakcji są koszty notarialne przy sprzedaży. Składają się one z trzech elementów: taksy notarialnej (wynagrodzenia rejenta), podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej.

W polskiej praktyce rynkowej utarło się, że koszty aktu notarialnego pokrywa strona kupująca. To nabywca ma interes w tym, aby stać się właścicielem, i to on zazwyczaj wybiera kancelarię. Nie jest to jednak sztywna reguła prawna. Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą umówić się inaczej – na przykład podzielić koszty taksy po połowie. Jest to jednak rzadkość i zazwyczaj dotyczy sytuacji, gdy sprzedającemu bardzo zależy na szybkiej sprzedaży lub gdy jest to element negocjacji cenowych.

Maksymalną wysokość wynagrodzenia notariusza reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Stawka zależy od wartości nieruchomości. Przykładowo, dla najpopularniejszego przedziału cenowego (powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł) maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do tej kwoty należy doliczyć 23% podatku VAT.

Warto jednak pamiętać, że jakie są opłaty przy sprzedaży mieszkania, zależy też od podatku PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości. Ten koszt zawsze obciąża kupującego (jest on płatnikiem podatku). Sprzedający nie musi się o to martwić, chyba że sprzedaje nieruchomość jako przedsiębiorca (deweloper/firma) i wystawia fakturę VAT – wtedy transakcja jest zwolniona z PCC.

Podatek od sprzedaży mieszkania – największy koszt sprzedającego

O ile notariusza zazwyczaj opłaca nabywca, o tyle z Urzędem Skarbowym sprzedający musi rozliczyć się sam. Podatek od sprzedaży mieszkania to najpoważniejsza pozycja w budżecie zbywcy, jeśli nie zostaną spełnione odpowiednie warunki.

Mowa tu o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu, jeśli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stawka podatku wynosi 19% od dochodu. Dochodem jest różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia (powiększoną o udokumentowane nakłady na remont).

Przykład: Kupiłeś mieszkanie w 2022 roku za 400 000 zł. Sprzedajesz je w 2025 roku za 600 000 zł. Twój dochód to 200 000 zł. Podatek wyniesie 38 000 zł.

Istnieją jednak sposoby na uniknięcie tej opłaty:

  1. Upływ czasu: Jeśli minęło 5 lat podatkowych od zakupu, nie płacisz ani grosza.
  2. Ulga mieszkaniowa: Jeśli sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat jest koniecznością, możesz uniknąć podatku, jeśli środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego) w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Opłaty po stronie sprzedającego – dokumenty i administracja

Zanim dojdzie do podpisania aktu, musisz skompletować szereg dokumentów. Choć jednostkowe koszty wydają się niewielkie, ich suma może być odczuwalna. Opłaty po stronie sprzedającego obejmują zazwyczaj:

  • Odpis z Księgi Wieczystej: Choć notariusz sprawdza księgę online, czasem potrzebny jest odpis papierowy do banku lub dla kupującego. Koszt to od 20 zł (elektronicznie) do 50 zł (w sądzie).
  • Zaświadczenie o braku osób zameldowanych: Wydawane przez urząd gminy/miasta. Opłata skarbowa wynosi zazwyczaj 17 zł.
  • Zaświadczenie o braku zaległości w czynszu: Wydawane przez spółdzielnię lub wspólnotę. Czasem jest bezpłatne, ale niektóre administracje pobierają opłatę manipulacyjną (od kilkunastu do nawet 100 zł).
  • Zaświadczenie o braku rewitalizacji: Wymagane w niektórych gminach, kosztuje 17 zł.
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej: To nowy, ważny obowiązek. Od kwietnia 2023 r. przy sprzedaży mieszkania konieczne jest przekazanie nabywcy świadectwa energetycznego. Jego brak grozi grzywną. Koszt sporządzenia takiego dokumentu przez audytora to zazwyczaj od 300 zł do 600 zł.

Prowizja pośrednika – czy to konieczny wydatek?

Współpraca z biurem nieruchomości to wygoda i bezpieczeństwo, ale też koszt. Prowizja pośrednika jest kwestią umowną i nieuregulowaną ustawowo, jednak rynkowy standard to zazwyczaj od 2% do 3% wartości nieruchomości netto (plus 23% VAT).

Dla mieszkania o wartości 600 000 zł, prowizja w wysokości 3% brutto to wydatek rzędu 22 140 zł.

Kto ją płaci? To zależy od modelu współpracy:

  • Model tradycyjny: Prowizję płacą obie strony (sprzedający i kupujący).
  • Model 0% dla kupującego: Całość wynagrodzenia pośrednika pokrywa sprzedający (wtedy prowizja bywa wyższa, np. 4-5%, ale oferta jest bardziej atrakcyjna dla nabywców).

Jeśli chcesz zaoszczędzić tę kwotę, możliwa jest sprzedaż mieszkania bez pośredników. Wymaga to jednak samodzielnego przygotowania oferty, robienia zdjęć, odbierania telefonów, prezentowania lokalu i dopilnowania formalności prawnych.

Koszt wyceny nieruchomości i przygotowania do sprzedaży

Aby ustalić realną cenę ofertową, wielu sprzedających decyduje się na wsparcie profesjonalistów. Zbyt wysoka cena „zamrozi” ofertę na miesiące, zbyt niska – narazi Cię na stratę.

Koszt wyceny nieruchomości zależy od wybranej metody:

  • Operat szacunkowy: Sporządzany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Jest to oficjalny dokument honorowany przez banki i sądy. Koszt dla mieszkania to zazwyczaj 600–1000 zł.
  • Wycena agenta: Często darmowa w ramach podpisania umowy pośrednictwa.
  • Narzędzia online: Szybka i wygodna metoda na poznanie szacunkowych widełek cenowych. Na naszej stronie dostępna jest wycena mieszkania online, która pozwala wstępnie zorientować się w wartości rynkowej.

Dodatkowym kosztem może być Home Staging. Profesjonalne przygotowanie mieszkania do sprzedaży (drobne naprawy, malowanie, dekoracje, sesja zdjęciowa) może kosztować od kilkuset złotych (konsultacja) do kilku tysięcy (pełna aranżacja). Statystyki pokazują jednak, że ten wydatek często zwraca się z nawiązką w postaci wyższej ceny transakcyjnej.

Koszty związane z kredytem hipotecznym

Jeśli sprzedajesz mieszkanie, które jest obciążone hipoteką, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami bankowymi:

  1. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia i promesie: Bank musi wystawić dokument potwierdzający, ile zostało do spłaty i obiecujący zwolnienie hipoteki po wpłacie tej kwoty. Koszt wydania takiego zaświadczenia zależy od tabeli opłat i prowizji banku – może to być 0 zł, a może być nawet 300 zł.
  2. Prowizja za wcześniejszą spłatę: Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym (dla umów po 2017 r.), banki mogą pobierać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko w ciągu pierwszych 3 lat trwania kredytu. Jeśli masz kredyt dłużej, zazwyczaj spłacasz go bezkosztowo. Warto jednak sprawdzić swoją umowę kredytową.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania? Podsumowanie

Aby odpowiedzieć na pytanie ile kosztuje sprzedaż mieszkania, trzeba zsumować wszystkie powyższe pozycje. Dla sprzedającego, który posiada mieszkanie dłużej niż 5 lat i sprzedaje je samodzielnie, koszty będą minimalne (głównie dokumenty – ok. 500-800 zł).

Sytuacja zmienia się drastycznie, gdy w grę wchodzi podatek dochodowy (tysiące złotych) lub prowizja pośrednika (kilkadziesiąt tysięcy złotych).

Checklista koszty sprzedaży – o tym pamiętaj

Aby nic Cię nie zaskoczyło, przygotowaliśmy zestawienie wydatków. Sprawdź, które z nich dotyczą Twojej sytuacji:

  • [ ] Podatek dochodowy (PIT): Czy minęło 5 lat od zakupu? Jeśli nie, przygotuj się na 19% od dochodu lub planuj wydatki na cele mieszkaniowe.
  • [ ] Świadectwo energetyczne: Obowiązkowy koszt ok. 300-600 zł.
  • [ ] Prowizja biura nieruchomości: Jeśli korzystasz z pomocy agenta (2-3% + VAT).
  • [ ] Zaświadczenia administracyjne: Urząd Gminy, Spółdzielnia, Bank (łącznie ok. 200-500 zł).
  • [ ] Home Staging / Wycena: Opcjonalne, ale warto uwzględnić w budżecie.
  • [ ] Koszty przeprowadzki: Często pomijane, a istotne (transport mebli, utylizacja starych rzeczy).

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania to proces, w którym „twarde” koszty transakcyjne (notariusz, PCC) ponosi zazwyczaj kupujący, ale sprzedający musi być przygotowany na wydatki związane z przygotowaniem prawnym i technicznym nieruchomości, a przede wszystkim – z ewentualnym podatkiem dochodowym. Dokładna kalkulacja na początku drogi pozwoli Ci ustalić cenę ofertową tak, aby kwota „na rękę” była satysfakcjonująca. Jeśli chcesz uniknąć kosztów pośrednictwa i niepewności związanej z szukaniem kupca, warto rozważyć alternatywne metody sprzedaży, które minimalizują formalności po Twojej stronie.