Posiadanie nieruchomości z wpisem o hipotece przymusowej w dziale IV księgi wieczystej to sytuacja, która wielu właścicielom spędza sen z powiek. Obciążenie ustanowione przez Urząd Skarbowy (US) lub Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) często postrzegane jest jako przeszkoda nie do pokonania na drodze do sprzedaży mieszkania. Nic bardziej mylnego. Sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest nie tylko możliwa, ale przy zachowaniu odpowiednich procedur, również w pełni bezpieczna dla obu stron transakcji. 

Co to jest hipoteka przymusowa?

Zanim przejdziemy do procedury sprzedaży, warto zrozumieć, czym dokładnie jest hipoteka przymusowa. To forma zabezpieczenia wierzytelności publicznoprawnych, która powstaje bez zgody właściciela nieruchomości. Jej podstawą prawną jest przede wszystkim Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy szczególne, takie jak Ordynacja podatkowa czy Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. W praktyce oznacza to, że jeśli posiadamy zaległości podatkowe lub nieopłacone składki ZUS, urzędy te mają prawo złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis hipoteki na naszej nieruchomości. Jest to dla nich gwarancja, że będą mogły odzyskać należność, nawet jeśli nieruchomość zmieni właściciela. Istotę hipoteki doskonale oddaje cytat z art. 65 wspomnianej ustawy:

„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”

Kluczowe jest tu sformułowanie „bez względu na to, czyją stała się własnością”. To ono stanowi fundament, na którym opiera się cała procedura sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości – czy to możliwe?

Odpowiedź brzmi: tak, sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest jak najbardziej możliwa. Prawo w żaden sposób nie ogranicza możliwości rozporządzania swoją własnością, nawet jeśli jest ona obciążona. Należy jednak pamiętać o fundamentalnej zasadzie – hipoteka „idzie” za nieruchomością, a nie za właścicielem.

Oznacza to, że nowy nabywca kupuje nieruchomość wraz z długiem. Staje się on tzw. dłużnikiem rzeczowym, co oznacza, że wierzyciel (ZUS lub US) może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z zakupionej przez niego nieruchomości, do wysokości wartości hipoteki. Z tego powodu kluczowe jest takie skonstruowanie transakcji, aby zadłużenie zostało spłacone w momencie sprzedaży, a kupujący nabył „czystą” prawnie nieruchomość.

Jak krok po kroku przeprowadzić sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS lub US?

Proces sprzedaży mieszkania z takim obciążeniem wymaga staranności i pełnej transparentności. Poniżej przedstawiamy kolejne etapy, które zapewnią bezpieczeństwo transakcji.

Krok 1: Ustalenie dokładnej kwoty zadłużenia

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest uzyskanie od wierzyciela (Urzędu Skarbowego lub ZUS) oficjalnego dokumentu – zaświadczenia o wysokości zadłużenia na konkretny dzień. Dokument ten jest niezbędny, ponieważ kwota wpisana w księdze wieczystej często jest już nieaktualna z powodu naliczanych odsetek. Zaświadczenie to będzie podstawą do dalszych negocjacji z kupującym i do przygotowania umowy.

Krok 2: Znalezienie i poinformowanie kupującego

Transparentność to podstawa. Każdy potencjalny zakup nieruchomości z hipoteką rozpocznie się od sprawdzenia jej księgi wieczystej. Ukrywanie faktu istnienia obciążenia jest bezcelowe i podważa wiarygodność sprzedającego. Sprzedający powinien od razu poinformować kupca o sytuacji prawnej, przedstawić mu zaświadczenie o długu i wyjaśnić, że ureguluje zobowiązanie ze środków pochodzących ze sprzedaży.

Krok 3: Konstrukcja umowy sprzedaży u notariusza

To kluczowy moment całej operacji. Notariusz jest gwarantem bezpieczeństwa prawnego. W akcie notarialnym muszą znaleźć się precyzyjne zapisy chroniące obie strony. Standardowa procedura wygląda następująco:

  1. Podział ceny sprzedaży: W umowie jasno określa się, że cena zakupu zostanie podzielona na dwie części.
  2. Spłata wierzyciela: Pierwsza część ceny, w kwocie odpowiadającej zadłużeniu z zaświadczenia, zostanie przez kupującego przelana bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela (Urzędu Skarbowego lub ZUS). Akt notarialny musi zawierać numer tego konta.
  3. Zapłata dla sprzedającego: Druga, pozostała część ceny, zostanie przelana na rachunek bankowy sprzedającego.

Taki mechanizm daje kupującemu pewność, że ureguluje dług i uniknie pociągnięcia do odpowiedzialności.

Krok 4: Uzyskanie zgody na wykreślenie hipoteki i złożenie wniosku

Po zaksięgowaniu wpłaty od kupującego, wierzyciel (ZUS lub US) wystawia dokument będący zgodą na wykreślenie hipoteki (tzw. kwit mazalny). W oświadczeniu tym potwierdza, że dłużnik zaspokoił całą wierzytelność, i w związku z tym wierzyciel nie ma już dalszych roszczeń z tytułu danej hipoteki. Z tym dokumentem nowy właściciel nieruchomości musi udać się do sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej.

Zakup nieruchomości z hipoteką przymusową – na co uważać jako kupujący?

Z perspektywy kupującego, kluczowe jest zabezpieczenie swoich interesów. Najważniejsze zasady to:

  • Weryfikacja księgi wieczystej: Zawsze sprawdzaj dział IV księgi wieczystej nieruchomości, którą zamierzasz kupić.
  • Aktualne zaświadczenie o długu: Wymagaj od sprzedającego przedstawienia świeżego zaświadczenia z ZUS lub US, które określa dokładną kwotę do spłaty na dzień transakcji.
  • Precyzyjny akt notarialny: Upewnij się, że notariusz zawarł w umowie zapis o podziale ceny i przelewie odpowiedniej kwoty bezpośrednio na konto wierzyciela. Nigdy nie przekazuj całej kwoty sprzedającemu z obietnicą, że on sam spłaci dług.

A co z hipoteką na udziale w nieruchomości?

Problem może dotyczyć również sytuacji, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, a dług ciąży tylko na jednym z nich. W takim przypadku wierzyciel może ustanowić hipotekę przymusową na udziale w nieruchomości należącym do dłużnika. Zasady sprzedaży są analogiczne. Jeśli sprzedawany jest tylko obciążony udział, cała procedura dotyczy wyłącznie tego udziału. Jeśli natomiast wszyscy współwłaściciele decydują się na sprzedaż całej nieruchomości, wówczas z ceny sprzedaży przypadającej na dłużnika potrąca się kwotę na spłatę hipoteki, a resztę przekazuje jemu. Pozostali współwłaściciele otrzymują swoją część zapłaty w całości.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości z hipoteką przymusową ZUS lub Urzędu Skarbowego to proces wymagający staranności, ale w pełni wykonalny. Kluczem do sukcesu jest pełna transparentność wobec kupującego oraz precyzyjne zapisy w akcie notarialnym, które zabezpieczają interesy obu stron i gwarantują, że kupujący spłaci dług, a sąd skutecznie wykreśli hipotekę.