Jak szybko sprzedać mieszkanie lub inną nieruchomość - szybciej niż konkurenci?

Każdy właściciel nieruchomości na sprzedaż życzyłby sobie, aby sprzedaż mieszkania, domu lub działki trwała szybko i nie wiązała się z dużym rabatem względem ustalonej ceny ofertowej. Co to jednak oznacza "szybka sprzedaż mieszkania"? Możemy uznać, że chodzi o transakcję szybszą niż rynkowa średnia. Na podstawie najnowszych danych NBP warto sprawdzić, ile wynosi owa średnia w przypadku największych miast. Można również zastanowić się, kiedy sprzedaż nieruchomości szybsza niż typowa transakcja jest faktycznie możliwa. Najpierw jednak sprawdźmy, ile w 2024 r. trwała typowa sprzedaż mieszkania na dużych rynkach.
Ile trwa sprzedaż mieszkania (średnio w Polsce)?
Informacje o tym, ile zajmuje średnio sprzedaż mieszkania są raczej rzadko prezentowane. Właśnie dlatego warto zwrócić szczególną uwagę na statystyki, które podaje Narodowy Bank Polski. Wspomniane informacje dotyczą rynku wtórnego, a więc tej części obrotu lokalami mieszkalnymi, która bardziej interesuje osoby posiadające własne mieszkanie na sprzedaż. Informacje o tym, ile trwa przeciętnie sprzedaż mieszkania deweloperskiego mogłyby natomiast bardziej zainteresować samych deweloperów i analityków rynkowych.
Wróćmy jednak do rynku wtórnego oraz informacji, które wskazują, jaki jest w jego przypadku średni czas sprzedaży mieszkania. Poniższy wykres odpowiada na pytanie, ile trwa sprzedaż mieszkania używanego z największych rynków. W zasadzie powinniśmy nawet używać czasu przeszłego, gdyż mowa o informacjach, które dotyczą okresu od III kw. 2007 r. do III kw. 2024 r. Informacje zebrane przez NBP obejmują następujące grupy miast:
- sama Warszawa
- sześć dużych miast (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia)
- dziesięć mniejszych miast wojewódzkich (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra)
Analitycy NBP podkreślili, że prezentowane na wykresie informacje uwzględniają zakończony proces sprzedaży. Innymi słowy, zaprezentowany średni czas sprzedaży (dodatkowo uśredniony dla ostatnich 4 kwartałów) dotyczy tylko tych mieszkań, które zmieniły już właściciela. Nie jest ujmowana sytuacja osób, które posiadają mieszkanie do sprzedaży, ale jeszcze nie zdołały znaleźć nabywcy. Tym samym można uznać, że faktyczna sprzedaż mieszkania używanego trwa nieco dłużej od wyników prezentowanych na wykresie.

Źródło: NBP (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2024 r.)
Jakie wnioski z danych NBP dla osób zamierzających wystawić ogłoszenie?
Skoro już wiemy, jakie informacje przedstawia powyższy wykres, to teraz warto pokusić się o pewne wnioski dla osób zamierzających wystawić ogłoszenie o sprzedaży mieszkania i sfinalizować transakcję jak najszybciej. Już wcześniej zwróciliśmy uwagę, że faktyczny, średni czas sprzedaży mieszkania jest dłuższy od wyników obliczonych przez NBP. W 2024 r. (a zwłaszcza pod koniec minionego roku) rzadkości raczej nie stanowiła sytuacja, w której ogłoszenie o sprzedaży mniej atrakcyjnego mieszkania definitywnie znikało z serwisów ogłoszeniowych po 2 - 3 kwartałach.
Jeżeli nieruchomość była mniej atrakcyjna (np. odstraszać mogła lokalizacja lub konieczny remont), to nabywca na pewno znajdował się później. O czynnikach, które sprawiają, że oferta sprzedaży jest mniej lub bardziej atrakcyjna będzie jeszcze mowa w dalszej części artykułu. Teraz warto odnotować, że sytuacja rynkowa z pierwszych trzech kwartałów 2024 r. i tak nie wyglądała źle dla osób planujących sprzedaż lokalu. Średni wynik na poziomie nieco mniejszym niż 1,5 kwartału (dla zrealizowanych transakcji) był wyraźnie lepszy niż chociażby w latach 2012 - 2016. Wtedy przeszkodą w zakupie mieszkania dla wielu osób była sytuacja ekonomiczna.
Powyższy wykres ostrzega, że mogą przyjść czasy, w których trudniej niż obecnie będzie szybko sprzedać mieszkanie lub dom. Jeżeli chodzi o domy, to obserwując ogłoszenia dotyczące takich nieruchomości na portalach ogłoszeniowych możemy zauważyć dłuższy średni czas ekspozycji oferty. Wynika to z faktu, że nieruchomość zabudowana domem jest średnio znacznie droższa niż lokal mieszkalny. Poza tym w przypadku domów nabywca inwestycyjny jest dużo rzadszym przypadkiem, a sprzedaż bywa bardziej wrażliwa na wahania zdolności kredytowej.
Kto ma szansę szybko sprzedać swoją nieruchomość?
Skoro już wiemy (przynajmniej bardzo zgrubnie), ile trwa sprzedaż mieszkania na dużych rynkach, to warto opisać czynniki, które sprawiają, że nieruchomość może sprzedać się znacznie szybciej. Na pewno istnieje większa szansa, że kupiec znajdzie się szybciej jeśli:
- wycena mieszkania zawarta w cenie ofertowej jest realistyczna (to znaczy nie będzie konieczności sporej, nawet kilkunastoprocentowej obniżki przed ostatecznym zawarciem transakcji)
- sprzedawca zdecydował się skorzystać z usług dobrego pośrednika nieruchomości (słowo "dobrego" zasługuje na podkreślenie, bo standard usług wśród agentów nieruchomości jest zróżnicowany)
- sprzedający lub agent zdecydował, że trzeba przygotować mieszkanie do sprzedaży (np. poprzez wysprzątanie, remonty i drobne naprawy)
- ogłoszenie zawiera dobre zdjęcia nieruchomości oraz coraz częściej spotykane filmy i atrakcyjny opis (jednak bez pustosłowia oraz prób koloryzowania rzeczywistości)
- pośrednik lub właściciel mieszkania organizuje dzień otwarty dla osób, które faktycznie są zainteresowane daną ofertą i chcą kupować mieszkanie w najbliższym czasie
- na największych portalach ogłoszeniowych znajdują się ogłoszenia zawierające dobre zdjęcia mieszkania na sprzedaż (krótkie, intensywne promowanie ogłoszeń może dać lepsze efekty niż ich długotrwała ekspozycja)
- właściciel mieszkania (ewentualnie z pomocą agenta) przygotował wszystkie niezbędne dokumenty, dzięki czemu formalności uda się załatwić szybko (chodzi również o formalności kredytowe, w ramach których bank nie tylko bada sytuację finansową kredytobiorcy, ale musi również wycenić mieszkanie)
Oczywiście, swoje mieszkanie szybko sprzedadzą osoby posiadające atrakcyjne lokum - pod warunkiem jednak, że nie popełnią rażących błędów lub nie zrobi ich pośrednik. Powyżej skupiamy się jednak na tych warunkach przyspieszenia transakcji i zwabienia potencjalnego nabywcy, które nie zależą od cech nieruchomości.
Kiedy szybka transakcja (sprzedaż nieruchomości) będzie utrudniona?
W ramach przeciwwagi, warto też wymienić błędy, które może popełnić osoba zamierzająca wystawić mieszkanie lub sprzedać nieruchomość innego rodzaju (np. dom jednorodzinny). Jeżeli chcesz sprzedać swoje lokum bez dodatkowych utrudnień, to na pewno powinieneś unikać następujących "grzechów" sprzedającego:
- widoczny bałagan w mieszkaniu oraz usterki, które łatwo dostrzec na zdjęciach w ogłoszeniu (nie wspominając już o przypadku, w którym właściciel zdecydował się zaprezentować mieszkanie samodzielnie i bez przygotowania)
- sytuacja, w której właściciel zapomniał przygotować niezbędne dokumenty, co opóźnia formalności (np. zawarcie umowy przedwstępnej) i uniemożliwia szybką odpowiedź na pytania zainteresowanych (np. próbujących się dowiedzieć, jaki jest numer księgi wieczystej mieszkania)
- niewyraźne, ciemne i ogólnie niezachęcające zdjęcia mieszkania
- życzeniowa, zbyt wysoka wycena nieruchomości, która uwzględnia wyłącznie jej zalety oraz poniesione wcześniej nakłady (bez amortyzacji) i nie bierze pod uwagę wad wpływających negatywnie na wartość mieszkania
- przedstawianie w opisie nieruchomości "naciąganych" informacji (np. dotyczących czasu dojazdu do centrum miasta) z jednoczesnym pominięciem informacji, które mogą być pomocne (np. wzmianek o pobliskiej infrastrukturze)
Oczywiście, sprzedający mieszkanie może popełnić o wiele więcej "grzechów". Powyższe przykłady są jednak wyjątkowo rażące. Częstość ich występowania nie pozwala się dziwić temu, że niektórym osobom sprzedaż domu lub mieszkania sprawia wyjątkową trudność. Czasem dzieje się tak nawet jeśli cechy mieszkania nie zwiastują szczególnych problemów z transakcją.
Czy pośrednik to gwarancja szybkiej sprzedaży mieszkania?
Czasem skorzystanie z usług pośrednika bywa przedstawiane jako rada dla osób, które chcą szybko i sprawnie sprzedać mieszkanie lub dom. Czy pośrednik to faktycznie gwarancja tego, że uda się przyspieszyć sprzedaż mieszkania? Niekoniecznie. Nadal zdarzają się przypadki osób, które chciały sprzedać mieszkanie szybko, ale w praktyce było to niemożliwe, gdyż promowaniem oferty zajmowały się agencje nieruchomości stawiające na zbieranie licznych ogłoszeń i mało aktywne podejście do sprzedaży. Sprzedaż mieszkania na własną rękę bywa bardziej opłacalna niż korzystanie z usług pośrednika - minimalisty.
Czy zatem pośrednik to rzeczywiście dobry wybór dla osób, które chcą szybciej sprzedać swoje lokum? Tak, ale tylko pod warunkiem, że wybierzemy osobę, która w ramach swoich standardowych usług potrafi dobrze przygotować mieszkanie do sprzedaży (np. poprzez home staging) i wie, jaka powinna być realna wycena danej nieruchomości. Taki bardziej zaangażowany agent, który zwykle pracuje na wyłączność, ze względu na zaangażowanie i zakres usług (od wstępnej wyceny po wizytę u notariusza i przekazanie kluczy), prawdopodobnie będzie się domagał wyższej prowizji. Jeżeli właściciel mieszkania chce przyspieszyć proces sprzedaży i bezpiecznie sprzedać nieruchomość, to ma też inne wyjście.
Skup nieruchomości - wybór dla tych, którzy chcą naprawdę szybko sprzedać mieszkanie
W ramach podsumowania, warto zwrócić uwagę, że nawet najlepszy agent nieruchomości nie zapewni sprzedaży w takim tempie, jakiego wymagają niektóre osoby (np. ze względu na zadłużenie lub wyjazd za granicę). Jeżeli właściciel nieruchomości znajduje się w sytuacji wymagającej pilnego działania i transakcji przeprowadzonej w ciągu kilku lub kilkunastu dni, to warto rozważyć skorzystanie z usług skupu nieruchomości. Podobne postępowanie jest zalecane jeśli stan prawny mieszkania lub jego stan techniczny wydaje się zniechęcający dla typowego nabywcy, a szybka transakcja będzie koniecznością. Reasumując: jeśli chcesz szybko sprzedać mieszkanie, to skup nieruchomości w wielu przypadkach da jedyną możliwość na szybką transakcję.