Jak sprzedać udziały w nieruchomości nabytej w drodze spadku?

Dziedziczenie nieruchomości po bliskiej osobie często wiąże się z powstaniem współwłasności. Wspólne zarządzanie majątkiem bywa trudne, a rozbieżne plany co do przyszłości nieruchomości mogą prowadzić do konfliktów. Dla wielu spadkobierców najlepszym rozwiązaniem jest spieniężenie swojego udziału. Sprzedaż udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku to proces, który wymaga znajomości konkretnych przepisów i podjęcia strategicznych decyzji. W tym poradniku krok po kroku wyjaśniamy, od czego zacząć, jakie masz możliwości i na co zwrócić uwagę, by cała operacja przebiegła sprawnie i z korzyścią dla Ciebie.

Krok 1: Potwierdzenie praw do spadku. Dlaczego bez tego nie sprzedasz udziału?

Zanim zaczniesz myśleć o sprzedaży, musisz posiadać oficjalny dokument, który potwierdza, że jesteś prawnym spadkobiercą, a co za tym idzie – współwłaścicielem nieruchomości. Bez tego żaden notariusz nie sporządzi umowy sprzedaży, a Ty nie będziesz w stanie zaktualizować wpisów w księdze wieczystej.

Masz dwie drogi formalnego potwierdzenia swoich praw:

1. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku: To postanowienie wydawane przez sąd po przeprowadzeniu postępowania spadkowego. Jest to droga konieczna, jeśli między spadkobiercami istnieje spór lub nie można ustalić pełnego kręgu dziedziczących.
2. Notarialny Akt Poświadczenia Dziedziczenia (APD): To szybsza i prostsza alternatywa dla sądu. Notariusz może sporządzić taki dokument, ale tylko wtedy, gdy wszyscy znani spadkobiercy są zgodni co do podziału i stawią się w kancelarii osobiście.

Posiadanie jednego z tych dokumentów to absolutna podstawa do dalszych działań.

Sprzedaż samego udziału czy dział spadku? Poznaj dwie drogi wyjścia ze współwłasności

Jako współwłaściciel masz dwie główne strategie wyjścia ze współwłasności. Wybór zależy od relacji z pozostałymi spadkobiercami i Twoich priorytetów.

• Opcja 1: Sprzedaż samego udziału Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Oznacza to, że możesz sprzedać swoją część nieruchomości komukolwiek – innemu współwłaścicielowi lub osobie trzeciej. Jest to rozwiązanie szybkie i pozwalające na działanie w pojedynkę, co szczegółowo opisujemy w artykule o sprzedaży udziału w nieruchomości. Główną wadą jest cena – wartość rynkowa samego udziału jest zazwyczaj niższa niż jego arytmetyczna wartość w stosunku do całej nieruchomości.
• Opcja 2: Dział spadku i zniesienie współwłasności To droga wymagająca porozumienia ze wszystkimi współwłaścicielami. Polega na wspólnym, całościowym uregulowaniu losów nieruchomości. Można to zrobić poprzez:
  • Umowny dział spadku u notariusza: Wspólnie decydujecie o sprzedaży całej nieruchomości i podziale zysków, lub o przyznaniu jej jednemu z Was z obowiązkiem spłaty pozostałych.
  • Sądowe zniesienie współwłasności: Jeśli brakuje zgody, każdy współwłaściciel może złożyć wniosek do sądu.

Ta opcja jest zazwyczaj bardziej opłacalna finansowo, ale wymaga współpracy lub jest czasochłonna w przypadku drogi sądowej.

Jak sprzedać swój udział osobie trzeciej? Procedura, umowa i prawo pierwokupu

Decydując się na sprzedaż samego udziału, musisz pamiętać o kilku formalnościach. Cała procedura musi odbyć się w formie aktu notarialnego – umowa zawarta w innej formie będzie nieważna.

Potencjalnym utrudnieniem może być prawo pierwokupu. Choć pozostali współwłaściciele co do zasady nie mają ustawowego prawa pierwokupu udziału w nieruchomości, to w określonych sytuacjach może ono przysługiwać gminie. Notariusz ma obowiązek zweryfikować, czy nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym gminnym prawem pierwokupu (np. na obszarze rewitalizacji). Jeśli tak, gmina będzie miała pierwszeństwo w zakupie Twojego udziału na warunkach uzgodnionych z kupującym.

Zniesienie współwłasności przez sąd – kiedy to najlepsze rozwiązanie?

Gdy emocje biorą górę i porozumienie z rodziną jest niemożliwe, jedynym wyjściem pozostaje sąd. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Sąd, rozpatrując sprawę, ma trzy możliwości:

1. Podział fizyczny nieruchomości: Jeśli jest to technicznie możliwe (np. duży dom z dwoma osobnymi wejściami), sąd może wydzielić osobne lokale.
2. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli: Sąd może przyznać całą nieruchomość jednej osobie, nakładając na nią obowiązek spłaty udziałów pozostałych.
3. Sprzedaż licytacyjna: Jeśli żadne z powyższych rozwiązań nie wchodzi w grę, sąd zarządza sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, a uzyskaną kwotę dzieli między współwłaścicieli. Jest to zazwyczaj najmniej korzystne finansowo rozwiązanie.

Ile warty jest Twój udział w nieruchomości? Jak go profesjonalnie wycenić?

To kluczowe pytanie, na które musisz znać odpowiedź. Wycena udziału przebiega w trzech krokach:

1. Ustalenie wartości całej nieruchomości: Najpierw należy oszacować rynkową wartość całego domu lub mieszkania, np. poprzez analizę cen podobnych nieruchomości w okolicy.
2. Obliczenie wartości arytmetycznej udziału: Następnie mnożysz wartość nieruchomości przez posiadany udział (np. 800 000 zł x 1/4 = 200 000 zł).
3. Zastosowanie dyskonta rynkowego: Musisz mieć świadomość, że cena sprzedaży samego udziału jest niemal zawsze niższa niż jego wartość arytmetyczna. Kupujący nabywa bowiem "problem" – współwłasność. Dlatego rynkowa wartość udziału jest zazwyczaj pomniejszana o dyskonto w wysokości 15-30%.

Sprzedaż udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku to jedno z najbardziej skomplikowanych wyzwań na rynku. Znalezienie kupca na ułamkową część domu jest trudne, a uzyskana cena często jest znacznie niższa od oczekiwań. Jeśli odziedziczyłeś udział i chcesz zamienić go na gotówkę szybko, sprawnie i bez konieczności prowadzenia długotrwałych postępowań sądowych z rodziną, Homly.to jest dla Ciebie. Specjalizujemy się w skupie udziałów w nieruchomościach. Nasi eksperci dokonają szybkiej i uczciwej wyceny Twojego udziału i przedstawią konkretną ofertę. Bierzemy na siebie całe ryzyko i formalności, a Ty otrzymujesz środki na realizację swoich celów. Wypełnij formularz na naszej stronie i przekonaj się, jak proste może być wyjście ze współwłasności.

Podatek od sprzedaży udziału w spadku w 2025 roku. Kiedy musisz zapłacić i jak go uniknąć?

Ostatnią, ale niezwykle ważną kwestią, jest podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia co do zasady podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym (PIT). Kluczowe jest jednak to, jak liczymy ten termin w przypadku spadku.

Dzięki zmianom w przepisach z 2019 roku, dla spadkobierców zasady są bardzo korzystne. Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę (osobę, po której dziedziczymy).

Przykład: Otrzymałeś w spadku w 2024 roku udział w domu, który Twój ojciec kupił w 2015 roku. Możesz sprzedać ten udział w 2025 roku bez żadnego podatku dochodowego, ponieważ od momentu nabycia go przez Twojego ojca minęło już ponad 5 lat.

Podatek zapłacisz tylko wtedy, gdy spadkodawca był właścicielem nieruchomości krócej niż 5 lat. Nawet wtedy możesz go jednak uniknąć, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli przeznaczając środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Podobne mechanizmy podatkowe mogą mieć zastosowanie w sytuacjach takich jak sprzedaż mieszkania po rozdzielności majątkowej.

Podsumowując, sprzedaż udziału w odziedziczonej nieruchomości jest procesem w pełni wykonalnym, ale wymagającym strategicznego podejścia. Znajomość swoich praw, realistyczna wycena i świadomość obowiązków podatkowych to klucz do przekształcenia problematycznej współwłasności w realny zysk.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
3. Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat. Dostęp online: podatki.gov.pl