Przekazanie nieruchomości w formie darowizny to popularny sposób na rozdysponowanie majątku w rodzinie. Choć sama czynność kojarzy się z bezpłatnym świadczeniem, jej formalne przeprowadzenie wymaga wizyty w kancelarii notarialnej i wiąże się z konkretnymi opłatami. Planując taki krok, kluczowe staje się pytanie: ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza? Całkowity koszt jest sumą kilku składowych, a jego wysokość zależy głównie od wartości nieruchomości oraz stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. 

Z jakich opłat składa się koszt darowizny nieruchomości u notariusza?

Finalny koszt darowizny u notariusza to nie tylko wynagrodzenie samego rejenta. Składa się na niego kilka odrębnych opłat, które notariusz pobiera w imieniu własnym oraz państwa. Decydując się na przekazanie lokalu, musimy być przygotowani na pokrycie następujących należności:

  • Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza.
  • Podatek od spadków i darowizn (jeśli ma zastosowanie).
  • Opłata sądowa za dokonanie wpisu w księdze wieczystej.
  • Koszt wypisów aktu notarialnego.
  • Podatek VAT od taksy notarialnej i kosztu wypisów.

Zrozumienie, czym jest każda z tych opłat i kiedy powstaje obowiązek jej uiszczenia, pozwala precyzyjnie oszacować całkowite koszty darowizny.

Taksa notarialna – ile wynosi wynagrodzenie notariusza?

Głównym składnikiem kosztów notarialnych darowizny jest taksa notarialna. Jej wysokość jest regulowana prawnie, a konkretnie przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Kluczowe dla darczyńcy i obdarowanego jest to, że rozporządzenie określa stawki maksymalne, co oznacza, że istnieje pole do negocjacji z notariuszem.

Wysokość taksy zależy bezpośrednio od wartości darowanej nieruchomości. Zgodnie z § 3 wspomnianego rozporządzenia, maksymalna stawka wynosi:

  • do 3000 zł wartości – 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.

W przypadku czynności prawnych dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, notariusz może zastosować stawkę nieprzekraczającą 7500 zł. Warto pamiętać, że do wyliczonej taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.

Podatek od spadków i darowizn – kiedy trzeba go zapłacić?

Kolejnym istotnym elementem, który wpływa na to, ile kosztuje darowizna nieruchomości u notariusza, jest podatek od spadków i darowizn. Obowiązek jego zapłaty jest ściśle powiązany z relacją rodzinną między stronami umowy. Kwestie te reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Ustawa wyróżnia trzy grupy podatkowe:

  • Grupa I: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.
  • Grupa II: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
  • Grupa III: pozostali nabywcy.

Najważniejszą informacją dla osób dokonujących darowizn w najbliższej rodzinie jest istnienie tzw. „grupy zerowej”. Zgodnie z art. 4a ustawy, darowizny na rzecz małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy są objęte całkowitym zwolnieniem z podatku. Warunkiem jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego. Jednak w przypadku darowizny w formie aktu notarialnego obowiązek ten nie istnieje – to notariusz informuje odpowiednie organy. Oznacza to, że darowizna mieszkania od rodziców na rzecz dziecka czy między rodzeństwem nie będzie wiązała się z koniecznością zapłaty tego podatku.

Pozostałe koszty darowizny – opłaty sądowe i wypisy

Opłata notarialna od darowizny to nie wszystko. Należy również pamiętać o kosztach sądowych. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest zaktualizowanie jej stanu prawnego w księdze wieczystej. Za złożenie przez notariusza wniosku o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej pobierana jest stała opłata sądowa. Zgodnie z Ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłata ta wynosi 200 zł.

Do całkowitych kosztów należy doliczyć również opłatę za wypisy aktu notarialnego. Są one niezbędne dla sądu wieczystoksięgowego oraz dla stron umowy. Koszt jednego wypisu zależy od liczby stron dokumentu. Zgodnie z rozporządzeniem o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, cena za jedną stronę wypisu wynosi 6 zł (+ 23% VAT). Zazwyczaj potrzebnych jest od 3 do 5 wypisów.

Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza – przykładowa kalkulacja

Aby zobrazować darowiznę i jej koszty notarialne, posłużmy się przykładem. Rodzice darują córce mieszkanie o wartości 500 000 zł. Córka należy do zerowej grupy podatkowej, co zwalnia ją z podatku od darowizny.

  1. Maksymalna taksa notarialna:
    • Wartość nieruchomości mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł.
    • Kalkulacja: 1010 zł + 0,4% * (500 000 zł – 60 000 zł) = 1010 zł + 0,004 * 440 000 zł = 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł.
    • Warto pamiętać, że notariusz może zaproponować niższą stawkę.
  2. Podatek VAT (23%) od taksy:
    • 2770 zł * 0,23 = 637,10 zł.
  3. Podatek od spadków i darowizn:
    • 0 zł (zwolnienie dla grupy zerowej).
  4. Opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej:
    • 200 zł.
  5. Koszt wypisów aktu notarialnego:
    • Załóżmy, że akt ma 10 stron i potrzebne są 4 wypisy.
    • Kalkulacja: 10 stron * 4 wypisy * (6 zł + 23% VAT) = 40 * 7,38 zł = 295,20 zł.
  6. Łączny koszt darowizny u notariusza:
    • 2770 zł + 637,10 zł + 200 zł + 295,20 zł = 3902,30 zł.

Podana kwota jest maksymalną, jaką można ponieść przy darowiźnie o wartości 500 000 zł w najbliższej rodzinie.

Jak obniżyć koszty notarialne darowizny?

Choć wiele opłat jest stałych, istnieją sposoby na zmniejszenie wydatków. Najważniejsza jest świadomość, że taksa notarialna podlega negocjacjom. Warto skontaktować się z kilkoma kancelariami notarialnymi, przedstawić wartość nieruchomości oraz rodzaj czynności i poprosić o indywidualną wycenę. Porównanie ofert może przynieść znaczące oszczędności, zwłaszcza przy nieruchomościach o dużej wartości. Planując darowiznę, warto zapytać notariusza o pełną kalkulację wszystkich kosztów jeszcze przed umówieniem terminu podpisania aktu, aby uniknąć niespodzianek i świadomie zarządzać budżetem.