Kupno, sprzedaż czy odziedziczenie nieruchomości to momenty pełne emocji. Niezależnie jednak od tego, czy mówimy o wymarzonym M-3 na start, czy luksusowym apartamencie, finał transakcji zawsze odbywa się w jednym miejscu – w kancelarii notarialnej. To tam strony podpisują akt notarialny mieszkania. Dlaczego ten dokument jest absolutnie niezbędny do przeniesienia własności, ile to kosztuje i na jakie zmiany w podatkach musisz uważać? Wyjaśniamy krok po kroku.

Czym w ogóle jest akt notarialny?

Akt notarialny to dokument urzędowy, sporządzany przez notariusza – osobę zaufania publicznego. Pamiętaj, że zadaniem notariusza nie jest działanie na korzyść kupującego ani sprzedającego. Jego rolą jest czuwanie nad tym, by cała transakcja była zgodna z literą prawa, a umowa chroniła interesy obu stron.

To właśnie akt notarialny jest „dowodem zakupu” Twojej nieruchomości. Jeśli podpiszecie umowę sprzedaży mieszkania tylko na zwykłej kartce papieru (nawet przy świadkach), taka transakcja w świetle polskiego prawa jest nieważna i nie przenosi własności.

Kiedy wizyta u notariusza jest absolutnie obowiązkowa?

W większości codziennych spraw cywilnych wystarczy zwykła umowa pisemna. Prawo ściśle jednak definiuje, w jakich sytuacjach akt notarialny ma formę wymaganą pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Należą do nich przede wszystkim:

  • Sprzedaż, darowizna lub zamiana nieruchomości (mieszkań, domów, działek),
  • Ustanowienie odrębnej własności lokalu,
  • Przeniesienie lub zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego,
  • Dział spadku obejmujący nieruchomość,
  • Ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, takich jak służebność czy hipoteka.

Z kolei przy umowach przedwstępnych akt notarialny nie jest obowiązkowy, ale bardzo zalecany. Daje on bowiem prawo domagania się zawarcia umowy ostatecznej na drodze sądowej (gdy np. sprzedający nagle się rozmyśli).

Opłaty notarialne i podatki – ile zapłacisz u notariusza?

Dla wielu kupujących, szczególnie tych na rynku wtórnym, wizyta u notariusza wiąże się z szokiem finansowym. Kwota, którą zostawisz w kancelarii, to nie tylko wynagrodzenie samego rejenta, ale przede wszystkim podatki, które notariusz ma obowiązek pobrać w imieniu Skarbu Państwa.

1. Taksa notarialna (Wynagrodzenie notariusza)

Zależy od wartości nabywanego mieszkania. Ministerstwo Sprawiedliwości określa maksymalne stawki, co oznacza, że zawsze warto negocjować z notariuszem (lub poprosić o wycenę kilka kancelarii). Maksymalne stawki wynoszą:

  • Od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
  • Od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.

Do wyliczonej taksy notariusz zawsze dolicza 23% podatku VAT.

2. Rynek pierwotny a wtórny (Podatek PCC i zmiany prawne!)

W kosztach transakcji kluczowe znaczenie ma to, skąd kupujesz mieszkanie:

  • Rynek pierwotny (od dewelopera): Jesteś zwolniony z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ cena mieszkania zawiera już podatek VAT. Musisz jednak opłacić założenie Księgi Wieczystej (150 zł) oraz wpis prawa własności (200 zł).
  • Rynek wtórny (od osoby prywatnej): Standardowo kupujący musi zapłacić notariuszowi 2% PCC od wartości rynkowej lokalu (co przy 600 000 zł daje aż 12 000 zł!).
    Bardzo ważna nowość: Od sierpnia 2023 roku, jeśli kupujesz swoje pierwsze w życiu mieszkanie na rynku wtórnym, jesteś całkowicie zwolniony z płacenia 2% PCC!

Jak uniknąć formalności, kosztów notariusza i przedłużającej się transakcji?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości to zawsze stres i ogrom „papierologii”. Jeśli sprzedajesz mieszkanie, musisz zdobyć dziesiątki zaświadczeń (z urzędu miasta, ze spółdzielni, o niezaleganiu w podatkach), a zorganizowanie wizyty z kupującym, który właśnie stara się o kredyt hipoteczny, często przedłuża finał u notariusza o kolejne miesiące.

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie błyskawicznie, bezpiecznie i na uczciwych zasadach – zgłoś się do Homly!

  • Omijamy kredyty: Kupujemy Twoje mieszkanie za własną gotówkę, więc nie musisz czekać na decyzje banków.
  • Bierzemy na siebie formalności: Kompletujemy dokumentację i opłacamy koszty umowy notarialnej po stronie kupującego. Od momentu darmowej, całodobowej wyceny, po finalny podpis w kancelarii i przelew na konto mija zazwyczaj zaledwie parę dni.

Nie trać czasu w urzędach i uwolnij swoje pieniądze zamrożone w nieruchomości. Sprzedaj mieszkanie Homly bez żadnego ryzyka.

Sprawdź również: wycena mieszkania online, wycena mieszkania, wycena nieruchomości kalkulator, wycena nieruchomości online