Kupno jednego mieszkania na całe życie to już rzadkość. Wraz z powiększaniem się rodziny lub zmianą statusu materialnego, często decydujemy się na zamianę małego lokalu na większy, lub przeprowadzkę do innej dzielnicy. Zorganizowanie tego procesu w tym samym czasie nazywa się transakcją wiązaną. Choć brzmi to jak świetny plan, w praktyce na wolnym rynku to operacja wymagająca stalowych nerwów. Jak nie wpaść w pułapkę „łańcuszka”, bezpiecznie spłacić kredyt i uniknąć płacenia podatku?

Transakcja wiązana na rynku wtórnym – na czym polega problem?

W idealnym świecie transakcja wiązana polega na tym, że sprzedajesz swoje obecne mieszkanie i natychmiast (często z pieniędzy pozyskanych od kupującego) opłacasz zakup nowej nieruchomości, płynnie przeprowadzając się z miejsca na miejsce.

Niestety, polski rynek nieruchomości przypomina w tej kwestii domino. Twój kupujący najprawdopodobniej posiłkuje się kredytem hipotecznym (na który musi czekać 2-3 miesiące). Ty z kolei musisz wpłacić zadatek na nowe mieszkanie, którego właściciel… również czeka na Twoje pieniądze, by kupić dom dla siebie. Wystarczy, że jeden bank wyda decyzję odmowną, a cały łańcuch transakcji upada. Zostajesz bez kupca, tracisz zadatek wpłacony za nowe mieszkanie i zostajesz z niczym.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a zakup nowego

Wielu sprzedających obawia się transakcji wiązanej, ponieważ ich obecne mieszkanie wciąż obciążone jest kredytem hipotecznym. Czy da się je sprzedać, a kredyt „przenieść” na nowe lokum? Nie. Banki nie pozwalają na prostą zamianę zabezpieczeń (hipotek). Cały proces musi odbyć się inaczej:

  1. Zgłaszasz się do swojego obecnego banku po promesę (zaświadczenie o wysokości salda do całkowitej spłaty wraz z obietnicą wykreślenia hipoteki po spłacie).
  2. Podczas aktu notarialnego zapłata od kupującego jest dzielona: część kwoty trafia bezpośrednio na techniczne konto banku (by wyzerować Twój obecny kredyt), a reszta (Twoja nadwyżka) trafia na Twoje konto prywatne.
  3. Kupując nowe mieszkanie, zaciągasz nowy, niezależny kredyt hipoteczny, do którego wkładem własnym staje się nadwyżka uzyskana ze sprzedaży poprzedniego lokalu.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – uwaga na podatek (PIT)!

Kolejną rafą przy szybkiej zmianie mieszkania są podatki. Zgodnie z polskim prawem, jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją kupiłeś lub wybudowałeś), zapłacisz 19% podatku dochodowego (PIT-39) od osiągniętego dochodu.

Uwaga: Mowa tu o podatku od dochodu, a nie o podatku PCC! Podatek dochodowy uiszczasz tylko od różnicy między ceną sprzedaży a udokumentowanym kosztem pierwotnego zakupu. Podatek od czynności cywilnoprawnych (2% PCC) opłaca wyłącznie strona kupująca.

Jak ominąć podatek dochodowy? Ulga mieszkaniowa

Skoro planujesz transakcję wiązaną (sprzedaż i kupno), możesz spać spokojnie. Jeśli spieniężysz mieszkanie przed upływem 5 lat, ale w ciągu kolejnych 3 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonałeś zbycia) wszystkie zarobione pieniądze przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe (np. zakup nowego domu czy mieszkania, w którym faktycznie zamieszkasz), zostaniesz zwolniony z płacenia podatku dochodowego!

Aby ulga zadziałała, musisz sfinalizować zakup (podpisać ostateczny akt notarialny przenoszący własność). Zwykła umowa przedwstępna lub umowa deweloperska nie wystarczą przed Urzędem Skarbowym.

Homly – bezpieczna transakcja wiązana bez rynkowego domina

Jak widać, transakcja wiązana to wyścig z czasem. Jeśli znajdziesz idealny, nowy dom z ogrodem, zazwyczaj nie masz 3 miesięcy na poszukiwanie kupca na swoje obecne mieszkanie i czekanie na jego kredyt. Ktoś z gotówką szybko sprzątnie Ci wymarzoną nieruchomość sprzed nosa.

Rozwiązaniem, które w 100% zdejmuje z Ciebie ten stres, jest sprzedaż mieszkania do funduszu Homly.

Jak to działa w praktyce?

  • Rozbijamy łańcuch: Kupujemy Twoje mieszkanie bezpośrednio, z naszych własnych środków gotówkowych. Decyzja nie zależy od kaprysów banku – masz pewność, że transakcja dojdzie do skutku.
  • Błyskawiczna wycena w 24h: Niemal od razu wiesz, jakim budżetem dysponujesz na poczet zakupu nowej nieruchomości.
  • Elastyczność i czas na przeprowadzkę: Wiemy, że nowe mieszkanie może wymagać odświeżenia lub czekasz na klucze od dewelopera. Z Homly możesz podpisać akt notarialny, otrzymać gotówkę od ręki, ale umówić się na zdanie kluczy z opóźnieniem. Otrzymujesz potrzebne środki, nie stając się przy tym bezdomnym!

Zabezpiecz się przed uciekającymi okazjami rynkowymi i nerwowym szukaniem kupców. Skontaktuj się z ekspertami Homly, sprawdź wartość swojej nieruchomości i przeprowadź transakcję wiązaną z pełnym poczuciem bezpieczeństwa.

Dowiedz się więcej: wycena mieszkania online, wycena mieszkania, wycena nieruchomości kalkulator, wycena nieruchomości online