Podział majątku to jeden z najbardziej bolesnych i konfliktogennych etapów, jakie towarzyszą życiowym rewolucjom, takim jak rozwód czy dział spadku. Kiedy emocje sięgają zenitu, wspólne mieszkanie lub dom stają się centrum sporu. Zazwyczaj jedna strona chce zatrzymać nieruchomość, oferując jak najniższą spłatę, podczas gdy druga strona, zmuszona do opuszczenia lokalu, walczy o jak najwyższą kwotę, by móc zacząć życie od nowa.W tym poradniku wyjaśniamy, jak kluczową rolę odgrywa profesjonalna wycena i kto jest uprawniony do jej wykonania.

Dlaczego obiektywna wycena jest fundamentem sprawiedliwego podziału?

Konflikt przy podziale nieruchomości niemal zawsze sprowadza się do pieniędzy. Strona, która ma przejąć lokal na własność, naturalnie dąży do zaniżenia jego wartości, aby kwota należna drugiej stronie (tzw. spłata) była jak najmniejsza. Strona, która ma otrzymać spłatę, robi wszystko, by wartość tę zawyżyć.

W tym sporze jedynym arbitrem jest rzeczywistość rynkowa. To nie sentyment, nie wspomnienia ani nie indywidualne odczucia stron decydują o wartości lokalu, ale jego wartość rynkowa. To właśnie to pojęcie jest kluczem do sprawiedliwego rozliczenia.

Definicję wartości rynkowej precyzuje art. 151 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Celem wyceny jest ustalenie tej właśnie kwoty – obiektywnej, bezstronnej i oderwanej od emocji stron.

Dział spadku i rozwód – kiedy nieruchomość trafia na stół?

Zanim dojdzie do wyceny, musi powstać problem prawny, czyli współwłasność, którą trzeba zlikwidować. Dzieje się to głównie w dwóch scenariuszach:

  1. Podział majątku po rozwodzie: Z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego ustaje ustawowa wspólność majątkowa (art. 42 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Majątek wspólny (w tym nieruchomość) staje się współwłasnością w częściach ułamkowych, co do zasady równych (art. 43 k.r.o.).
  2. Dział spadku: W chwili śmierci spadkodawcy, jego spadkobiercy (np. kilkoro rodzeństwa) nabywają spadek, stając się współwłaścicielami nieruchomości (art. 1035 Kodeksu cywilnego).

W obu przypadkach, aby zakończyć ten stan, konieczne jest zniesienie współwłasności. Można to zrobić zgodnie u notariusza (dział umowny) lub, w przypadku sporu, w sądzie (dział sądowy). I to właśnie w sądzie kwestia wyceny staje się kluczowa.

Jak Sąd ustala wartość nieruchomości? Operat Szacunkowy to podstawa

Sąd nie jest ekspertem od rynku nieruchomości. Gdy strony spierają się o wartość mieszkania, sąd musi powołać się na opinię kogoś, kto ma odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia.

Dokumentem, który formalnie przedstawia wartość nieruchomości, jest operat szacunkowy. Nie jest to zwykła „wycena z internetu” czy opinia pośrednika. Jest to sformalizowany dokument urzędowy, którego zasady sporządzania określa prawo.

Kto może sporządzić operat szacunkowy? Zgodnie z art. 174 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jedyną osobą uprawnioną do szacowania wartości nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy, posiadający państwowe uprawnienia zawodowe.

Tylko operat sporządzony przez taką osobę ma moc dowodową w postępowaniu sądowym i jest podstawą do ustalenia wysokości spłat i dopłat.

Rzeczoznawca majątkowy prywatnie czy biegły sądowy?

Strony stające przed sądem często zastanawiają się, czy mogą przynieść własną, prywatną wycenę. Odpowiedź brzmi: tak, ale jej moc jest ograniczona.

1. Prywatny operat szacunkowy Strony mogą (a nawet powinny) jeszcze przed sprawą sądową zlecić rzeczoznawcy sporządzenie operatu. Taka wycena ma kilka zalet:

  • Jest znacznie szybsza do uzyskania niż powołanie biegłego przez sąd (co trwa miesiącami).
  • Daje stronom realny obraz wartości, co często studzi emocje i pozwala na zawarcie ugody.
  • Jeśli strony przedstawią sądowi zgodny, wspólny operat, sąd prawdopodobnie oprze się na nim, oszczędzając czas i koszty.

Wadą jest to, że jeśli jedna ze stron przyniesie taki operat, a druga go zakwestionuje, dla sądu będzie to jedynie „dokument prywatny”, a nie wiążąca opinia.

2. Biegły sądowy Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia co do wartości, sąd sam powołuje biegłego. Zgodnie z art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

„W wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii.”

Biegły sądowy to rzeczoznawca majątkowy wpisany na listę biegłych przy danym sądzie okręgowym. Jego operat szacunkowy ma status opinii biegłego i jest głównym dowodem, na którym sąd opiera swoje rozstrzygnięcie co do wartości nieruchomości. Kosztami powołania biegłego obciążane są zazwyczaj obie strony po połowie.

Co jeśli nieruchomość ma kredyt? Wycena a obciążenie hipoteczne

To jedno z najtrudniejszych zagadnień. Jak wycenić mieszkanie warte 800 000 zł, na którym ciąży obciążenie hipoteczne w wysokości 300 000 zł?

Tu należy rozróżnić dwie rzeczy:

  1. Wycena nieruchomości: Rzeczoznawca zawsze ustala pełną wartość rynkową nieruchomości, tak jakby była ona wolna od długów. Wycenia „mury i grunt”, a nie sytuację finansową właścicieli. W naszym przykładzie będzie to 800 000 zł.
  2. Ustalenie spłaty: Sąd, dokonując podziału, dzieli aktywa. Ustala, że wartość mieszkania to 800 000 zł. Jeśli udziały są równe, każdemu przypada po 400 000 zł.

Co z kredytem? Kredyt (dług) nie jest „dzielony” przez sąd w ramach podziału majątku. Banku nie interesuje rozwód – dla niego kredytobiorcami nadal solidarnie są oboje byli małżonkowie.

Sąd jednak uwzględnia ten kredyt przy ustalaniu spłaty. Jeśli nieruchomość (warta 800 000 zł) wraz z kredytem (300 000 zł) przejmuje jedna strona, to realnie przejmuje ona aktywo netto warte 500 000 zł. Sąd zasądzi spłatę na rzecz drugiej strony, biorąc pod uwagę ten fakt (czyli np. 250 000 zł, a nie 400 000 zł). Wycena na poziomie 800 000 zł jest jednak punktem wyjścia do tych obliczeń.

Na jaki dzień Sąd ustala wartość nieruchomości?

To kolejna kluczowa zasada. Wartość nieruchomości potrafi się drastycznie zmienić na przestrzeni lat. Postępowania rozwodowe czy spadkowe potrafią trwać bardzo długo.

Ugruntowana zasada prawna mówi, że:

  1. Skład majątku wspólnego ustala się na dzień ustania wspólności (np. data uprawomocnienia się rozwodu).
  2. Wartość tego majątku (wycenę) ustala się na dzień dokonywania podziału (czyli datę jak najbliższą wydania wyroku).

Ma to ogromne znaczenie, jeśli jedna ze stron po rozwodzie, ale przed podziałem, dokonała nakładów na nieruchomość (np. zrobiła generalny remont). W takiej sytuacji rzeczoznawca powinien wycenić nieruchomość na dzień dzisiejszy, ale w stanie, w jakim była w chwili rozwodu (czyli przed remontem).

Jak widać, wycena do podziału majątku to skomplikowany proces, ale niezbędny do sprawiedliwego zakończenia sprawy. Pierwszym krokiem do uniknięcia wieloletniej wojny sądowej jest zlecenie prywatnego operatu szacunkowego – to inwestycja, która pozwala zamienić emocjonalny spór w matematyczne rozliczenie.