Odbiór mieszkania krok po kroku. Na co zwrócić uwagę przy odbiorze nieruchomości?
Marzenie o nowym własnym mieszkaniu materializuje się w momencie podpisania wszystkich dokumentów i odebrania kluczy. Jednak zanim to nastąpi, czeka Cię odbiór mieszkania. O co w nim chodzi i na jakie elementy należy zwrócić uwagę
Odbiór mieszkania od dewelopera
Odbiór mieszkania to nic innego jak kontrola prawidłowości wykonania obiektu. Deweloper ma obowiązek udostępnić obiekt inwestorowi lub osobom przez niego wyznaczonym w celu oceny jakości wykonania budynku. Sprawdza się, czy mieszkanie zostało wzniesione zgodnie z prawidłami sztuki budowlanej i projektem. Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to ostatnia okazja na wskazanie nieprawidłowości i wymuszenie na deweloperze dokonania poprawek.
Odbiór mieszkania a patodeweloperka
W ostatnich miesiącach bardzo popularne stało się pojęcie patodeweloperka. Kryje się pod nim zbiór rozwiązań budowlanych i projektowych na pograniczu prawa budowlanego, na które decydują się projektanci oraz wykonawcy. Takie rozwiązania znacząco wpływają na pogorszenie się jakości mieszkań i pojawienie się na rynku mało funkcjonalnych obiektów. Pamiętaj o tym, że na etapie odbioru technicznego mieszkania jest już za późno na rozmowy i negocjacje z deweloperem. Jednak odbiór mieszkania przed podpisaniem ostatecznej umowy może uchronić Cię od innych problemów związanych z takim obiektem. Jakich?
Odbiór mieszkania – normy i przepisy
Jakie przepisy zezwalają na to, by przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania? Normą, która reguluje termin odbioru mieszkania, jest tak zwana ustawa deweloperska, która obowiązuje od 2011 roku. W myśl przepisów w niej zawartych, odbiór techniczny obiektu od dewelopera ma przeprowadzić inwestor. Kontrola powinna być dokonana przed oddaniem mieszkań do użytku. W procesie może uczestniczyć sam inwestor lub osoby postronne powołane z jego inicjatywy.
Co ciekawe, odbiór mieszkania od dewelopera może za ciebie przeprowadzić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Jak to możliwe? W szczególnych przypadkach deweloper zgłasza budynek do użytkowania przed sprzedażą wszystkich mieszkań. Odbiór mieszkania deweloperskiego dokonywany jest zatem przez odpowiedni urząd i kończy się uzyskaniem pozwolenia. W takich sytuacjach możliwość przeprowadzenia odbioru mieszkania regulują zapisy w umowie.
Odbiór mieszkania od dewelopera – samemu czy ze specjalistą?
Wielu inwestorów zastanawia się, czy odbiór mieszkania przeprowadzić samodzielnie czy lepiej wziąć do tego specjalistę budowlanego. Wiele zależy od Twojej wiedzy technicznej i doświadczenia. Jeśli wiesz, czego szukać i na jakie elementy zwrócić uwagę, możesz spróbować samodzielnie przeprowadzić odbiór. Z pewnością zaoszczędzisz na tym kilkaset złotych. Na taką kwotę z reguły wyceniają swoją pracę fachowcy. Jednak samodzielny odbiór mieszkania niesie ze sobą pewne ryzyko. Jakie?
Zakup mieszkania poprzedza okres poszukiwania idealnej lokalizacji i przeglądanie setek ofert od rozmaitych deweloperów. Później następuje okres wyczekiwania na zakończenie prac budowlanych i wreszcie sygnał o możliwości sprawdzenia jakości obiektu. Nic dziwnego, że odbiór mieszkania przez inwestora zawsze jest podszyty emocjami. Niestety w tym procesie emocje nie są wskazane i mogą Ci przesłaniać faktyczny stan techniczny obiektu.
Jeśli chcesz na własną rękę przeprowadzić odbiór mieszkania od dewelopera tylko po to, żeby zaoszczędzić kilkaset złotych, lepiej porzuć ten pomysł. Jeśli pominiesz jakieś niedociągnięcia czy nieścisłości z projektem, po finalizacji transakcji to Ty zostaniesz z problemem. Żaden deweloper nie będzie brał pod uwagę Twoich reklamacji, zasłaniając się podpisanym przez ciebie protokołem odbioru mieszkania. Dlatego często lepiej jest poświęcić wspomnianą kwotę dla świętego spokoju.
Kto może przeprowadzić odbiór mieszkania?
Nie zawsze odbiór mieszkania w asyście specjalisty musi wiązać się z koniecznością poszukiwania odpowiedniej firmy specjalistycznej. Wystarczy, że dogadasz się z przedstawicielem firmy budowlanej, którą wybrałeś do prowadzenia prac wykończeniowych. Z pewnością oddeleguje do kontroli praktyka i inżyniera, który fachowym okiem i bez emocji spojrzą na budynek. Wówczas może się okazać, że koszt odbioru mieszkania zgubi się w całkowitym koszcie remontu. Musisz jednak pamiętać, że raport ma sporządzać osoba z odpowiednimi uprawnieniami. Tylko wówczas uwagi na protokole poparte dokumentacją zdjęciową mogą być podstawą do roszczeń względem dewelopera.
Odbiór mieszkania krok po kroku – na co zwrócić szczególną uwagę?
Podjąłeś już decyzję, czy odbiór mieszkania przeprowadzasz samodzielnie czy z pomocnikiem? Niezależnie od Twojego wyboru z pewnością będziesz uczestniczył w procesie. Dlatego dobrze, byś miał pojęcie, na czym będzie polegał odbiór mieszkania i na co zwrócić uwagę. Wskazujemy kilka najważniejszych elementów, którym bezwzględnie będziesz musiał się przyjrzeć:
- przed rozpoczęciem kontroli musisz zaopatrzyć się w kilka niezbędnych akcesoriów. Przede wszystkim nie rozpoczynaj odbioru mieszkania bez prospektu, umowy i planu technicznego obiektu;
- będą ci potrzebne także akcesoria pomiarowe, jak taśma miernicza czy dalmierz oraz przyrząd do pomiaru kąta prostego;
- możesz potrzebować także próbnika elektrycznego;
- wielu specjalistów bierze ze sobą piłkę gumową.
Po co? Dowiesz się z dalszej części tekstu.
Powierzchnia mieszkania
Odbiór mieszkania krok po kroku rozpocznij od pomiaru jego powierzchni. To pierwszy i najważniejszy etap prac. Musisz dokonać pomiaru każdego pomieszczenia z osobna i sprawdzić wartość z dokumentacją techniczną. W tym wypadku będzie Ci potrzebny nie tylko dalmierz i projekt techniczny, ale także umowa z deweloperem. Powierzchnię mierzy się w różny sposób, biorąc pod uwagę tynk na ścianach lub inne elementy wykończenia. Te wszystkie warunki oraz dopuszczalna odchyłka od projektu znajdują się w umowie. Niemniej jednak przekroczenie dopuszczalnych wartości daje Ci prawo odstąpienia od umowy.
Ściany i podłogi
Jeśli miałeś okazję mieszkać w bloku z wielkiej płyty, z pewnością wiesz, jakim problemem są krzywe ściany i podłogi. Dlatego odbiór mieszkania musi uwzględniać sprawdzenie poziomu podłóg i kąta prostego pomiędzy powierzchniami. Do tego będzie ci potrzebny kątomierz, którym sprawdzisz czy pomiędzy podłogą a ścianą jest kąt prosty. Jak jednak ocenić, czy podłoga rzeczywiście jest pozioma? Tutaj główną rolę odegra nasza piłka gumowa, która bezwzględnie wychwyci różnice poziomów. Warto skorzystać także z tradycyjnej poziomicy.
Oba wyżej wymienione etapy odbioru mieszkania są niezwykle istotne, ponieważ usunięcie usterek w tych obszarach jest niemalże niemożliwe. W kolejnych etapach pewnym nakładem sił i środków da się wyprowadzić usterki. Tylko nie po to prowadzimy odbiór techniczny mieszkania, żeby nie zwrócić na nie uwagi właśnie w jego trakcie.
Kontrola okien i drzwi
Przede wszystkim zwróć uwagę, czy okna i drzwi są czyste, co pozwoli ocenić obecność zarysowań czy pęknięć na ich powierzchni. Powszechną praktyką jest pozostawienie zabrudzeń na szybach, co ma ukryć ewentualne zarysowania. Podczas odbioru mieszkania zwróć uwagę na prawidłowe otwieranie się i zamykanie drzwi i okien. Znana w budownictwie metoda z kartką papieru wsuwaną między skrzydło okienne a ramę, pozwoli ocenić szczelność okien. Pamiętaj też o tym, że deweloper ma obowiązek wręczyć klucze do wszystkich drzwi, także tych w części wspólnej.
Sprawna instalacja elektryczna
Nie każda umowa z deweloperem obejmuje obowiązek montażu gniazdek elektrycznych czy lamp. Niezależnie od tego musi być do nich doprowadzony prąd. Odbiór mieszkania daje Ci szansę na sprawdzenie napięcia w gniazdkach lub puszkach. Musisz mieć możliwość oceny sprawności przewodów oświetleniowych czy bezpieczników, dlatego weź ze sobą kilka żarówek w oprawkach. Niezależnie do wyników Twojej kontroli, wykonawca powinien dostarczyć Ci protokół pomiaru instalacji elektrycznej.
Instalacje teletechniczne
Przepisy dotyczące odbioru technicznego obiektów nakładają na wykonawcę obowiązek montażu sieci teletechnicznych. W mieszkaniach w budownictwie wielorodzinnym musi być doprowadzony światłowód, przewód od telewizji naziemnej czy kablowej. Odbiór mieszkania to okazja, żeby sprawdzić kable w każdym pomieszczeniu, do którego są doprowadzone. Z wiadomych względów problematyczna jest ocena ich stanu technicznego i sprawności, ale ten etap odbioru można zlecić specjalistycznym firmom.
Wentylacja w mieszkaniu
Jeśli w projekcie obiektu znajduje się wentylacja, sprawdź jej funkcjonowanie podczas odbioru mieszkania. Możesz użyć do tego zapalonego kadzidełka, a następnie sprawdzić tempo i kierunek poruszania się dymu. Dzięki temu unikniesz problemów z nadmiernym poziomem wilgoci w mieszkaniu. Ważne jest także sprawdzanie rozmieszczenia szybów wentylacyjnych i ich zgodność z projektem.
Jak widzisz, odbiór mieszkania bywa kosztowny i problematyczny. W związku z tym nie ma sensu decydować się na oszczędność kilkuset złotych i samodzielnie próbować dokonać odbioru technicznego. Przy inwestycji opiewającej na kilkaset tysięcy złotych pół tysiąca nie jest żadnym wydatkiem. Natomiast daje gwarancję wysokiej jakości lokalu i spokojnego użytkowania przez wiele lat.
