Pętla zadłużenia to sytuacja, która może dotknąć każdego – utrata pracy, choroba, nagły wzrost stóp procentowych czy błędy w zarządzaniu domowym budżetem. Gdy raty kredytu lub czynsz przestają być opłacane, a skrzynka pocztowa pęka od wezwań do zapłaty, właściciele nieruchomości często wpadają w paraliż decyzyjny. W tym artykule wyjaśnimy, jak bezpiecznie przeprowadzić taką transakcję, jak rozmawiać z wierzycielami i jak wygląda procedura notarialna, gdy w księdze wieczystej widnieją wpisy o długach.

Czy prawo pozwala na sprzedaż mieszkania z długami?

Polskie prawo chroni prawo własności. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, właściciel może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i nią rozporządzać. Fakt posiadania długów – nawet tych wpisanych do hipotek – nie pozbawia Cię prawa do sprzedaży nieruchomości.

Kluczem do sukcesu jest jednak transparentność i odpowiednia konstrukcja umowy sprzedaży. Nabywca nie kupuje „kota w worku”, a Ty nie otrzymujesz gotówki do ręki, dopóki wierzyciele nie zostaną zaspokojeni. Sprzedaż mieszkania z długami to operacja, w której pieniądze od kupującego trafiają bezpośrednio na konta wierzycieli (banku, spółdzielni, komornika), „czyszcząc” hipotekę.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – procedura bankowa

Najczęstszym rodzajem obciążenia jest kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup lokalu. Jest to sytuacja standardowa i nie powinna budzić obaw ani u sprzedającego, ani u kupującego.

Aby przeprowadzić taką transakcję, niezbędne jest uzyskanie z banku dokumentu zwanego promesą. Jest to oficjalne zaświadczenie, w którym bank:

  1. Wskazuje aktualną wysokość zadłużenia (kapitał, odsetki, opłaty).
  2. Podaje numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu.
  3. Zobowiązuje się (daje obietnicę) do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej po wpłynięciu wskazanej kwoty.

Mając promesę, udajesz się do notariusza. W akcie notarialnym zostaje zapisane, że kupujący przelewa część ceny (odpowiadającą zadłużeniu) bezpośrednio do banku, a resztę (nadwyżkę) na Twoje konto. Dzięki temu kupujący ma gwarancję, że nabywa mieszkanie wolne od obciążeń.

Sprzedaż mieszkania z zaległym czynszem

Zadłużenie w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej to kolejny częsty problem. Choć długi czynszowe obciążają osobę (właściciela), a nie samą nieruchomość (chyba że zostały wpisane do hipoteki w dziale IV KW), to sprzedaż mieszkania z zaległym czynszem wymaga uregulowania tej kwestii.

Zgodnie z art. 548 Kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Kupujący zazwyczaj żąda zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Jeśli masz dług, musisz go ujawnić.

Mechanizm jest podobny jak przy kredycie:

  1. Uzyskujesz ze spółdzielni zaświadczenie o wysokości długu.
  2. Kupujący w akcie notarialnym zobowiązuje się przelać kwotę zadłużenia na konto spółdzielni.
  3. Reszta ceny trafia do Ciebie.

Pamiętaj, że jeśli ukryjesz długi czynszowe, a administracja zacznie ścigać nowego właściciela (co jest prawnie skomplikowane, ale praktykowane), narazisz się na roszczenia z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości. Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania bez pośredników (sprzedaż mieszkania bez pośredników), musisz samodzielnie dopilnować tych ustaleń z administracją, gdyż brak agenta oznacza konieczność osobistego negocjowania warunków spłaty.

Sprzedaż mieszkania z komornikiem – wyścig z licytacją

Najtrudniejszym scenariuszem jest sytuacja, gdy wierzyciel uzyskał sądowy nakaz zapłaty i skierował sprawę do egzekucji, a komornik dokonał wpisu o wszczęciu egzekucji w dziale III Księgi Wieczystej.

Wiele osób pyta: zadłużone mieszkanie a komornik – czy to koniec marzeń o normalnej sprzedaży? Nie. Dopóki nie doszło do licytacji (a w zasadzie do momentu przybicia), nadal jesteś właścicielem.

Sprzedaż mieszkania z komornikiem na wolnym rynku jest o wiele korzystniejsza niż licytacja komornicza, ponieważ:

  • Uzyskasz cenę rynkową (na licytacji cena wywoławcza to tylko 3/4 lub 2/3 wartości oszacowania).
  • Unikniesz ogromnych kosztów egzekucyjnych, które pomniejszają Twój majątek.

Procedura sprzedaży zadłużonego mieszkania z zajęciem komorniczym wymaga współpracy z komornikiem:

  1. Musisz poinformować komornika o chęci sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.
  2. Komornik wydaje zaświadczenie o stanie zaległości (obejmujące dług główny, odsetki i koszty egzekucyjne).
  3. Kupujący wpłaca środki na konto depozytowe komornika lub wierzyciela.
  4. Po otrzymaniu wpłaty, komornik umarza egzekucję z nieruchomości i składa wniosek o wykreślenie wzmianki z Księgi Wieczystej.

To proces wymagający precyzji. Każdy błąd może sprawić, że kupujący się wycofa, a licytacja dojdzie do skutku.

Jak bezpiecznie sprzedać zadłużone mieszkanie? Wycena i dokumenty

Aby transakcja doszła do skutku, cena musi być adekwatna do sytuacji. Zadłużone mieszkania często sprzedaje się nieco poniżej średniej rynkowej, aby zachęcić kupujących do wejścia w bardziej skomplikowaną procedurę notarialną.

Pierwszym krokiem powinna być rzetelna wycena. Możesz skorzystać z narzędzi takich jak wycena mieszkania online, aby poznać realną wartość rynkową lokalu. Od tej kwoty należy mentalnie odjąć kwotę długów, aby wiedzieć, ile realnie „zostanie w kieszeni”.

Checklista dokumentów:

  • Numer Księgi Wieczystej.
  • Podstawa nabycia (akt notarialny zakupu, spadku, darowizny).
  • Zaświadczenia o saldzie zadłużenia od WSZYSTKICH wierzycieli wpisanych do hipoteki oraz od komornika (jeśli jest zajęcie).
  • Promesy wykreślenia hipotek/zajęć po spłacie.

Skup zadłużonych nieruchomości – alternatywa dla trudnych sytuacji

Gdy długi przewyższają wartość nerwów, a czas do licytacji komorniczej kurczy się nieubłaganie, szukanie prywatnego kupca może być ryzykowne. Prywatni nabywcy często boją się skomplikowanych stanów prawnych lub nie mają wystarczającej gotówki, by spłacić komornika „od ręki”.

W takiej sytuacji rozwiązaniem jest skup zadłużonych nieruchomości. Profesjonalne firmy (takie jak Homly) dysponują kapitałem i zapleczem prawnym, które pozwala na błyskawiczne oddłużenie lokalu. Transakcja odbywa się zazwyczaj w ciągu kilku dni, co pozwala zatrzymać machinę komorniczą w ostatniej chwili.

Dla osób posiadających zadłużone mieszkanie komunalne, procedura może być inna i wymagać najpierw wykupu lokalu od gminy (często z bonifikatą), a dopiero potem sprzedaży – co również wymaga finansowania zewnętrznego, które może zapewnić skup.

Co z długiem po sprzedaży mieszkania?

To kluczowe pytanie. Scenariusze są dwa:

  1. Cena sprzedaży > Dług: To wariant optymistyczny. Spłacasz wierzycieli, komornika, a nadwyżka trafia na Twoje konto. Zaczynasz życie z czystą kartą i gotówką na start. Pamiętaj jednak o podatkach! Jeśli zbycie następuje szybko po nabyciu, sprawdź zasady dotyczące opodatkowania: sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat.
  2. Cena sprzedaży < Dług: Jeśli wartość nieruchomości jest niższa niż suma długów, sprzedaż jest trudniejsza. Bank musi wyrazić zgodę na tzw. zwolnienie zabezpieczenia mimo niepełnej spłaty. Po sprzedaży nieruchomości hipoteka znika, ale brakująca część długu nie znika – staje się niezabezpieczonym długiem osobistym, który nadal musisz spłacać (chyba że wynegocjujesz umorzenie).

Podsumowanie

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie? Przede wszystkim – nie chować głowy w piasek. Dług to problem matematyczny i prawny, który ma swoje rozwiązanie. Kluczem jest otwarta komunikacja z wierzycielami i uzyskanie odpowiednich zaświadczeń (promes). Niezależnie od tego, czy masz zaległości w czynszu, kredyt we frankach czy komornika na karku – sprzedaż na wolnym rynku jest zawsze lepszym rozwiązaniem niż przymusowa licytacja. Jeśli formalności Cię przerastają, skorzystaj z pomocy profesjonalistów lub firm skupujących nieruchomości, by odzyskać spokój i finansową równowagę.