Mieszkanie własnościowe – czym tak naprawdę jest ta forma własności?

Mieszkanie własnościowe to w Polsce największa część rynku nieruchomości – około 84% polskich mieszkań własnościowych nie ma wpisów hipotetycznych w księgach wieczystych, co oznacza, że właściciele nieruchomości nie mają żadnych zobowiązań związanych z lokalami.

Czym tak naprawdę jest mieszkanie własnościowe i co w ogóle oznacza termin „własność mieszkania”? W Polsce możesz zakupić mieszkanie zarówno własnościowe, jak i mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Choć w praktyce nie ma między nimi znacznych różnic, to powinieneś wcześniej zapoznać się z oba stanami prawnymi. Brak znajomości różnic może napsuć ci krwi w trakcie poszukiwań nowego własnego lokum!

Mieszkanie własnościowe – co to oznacza?

Własnościowy lokal mieszkalny to takie prawo do mieszkania, które daje ci „pełne posiadanie” – jesteś także współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się mieszkanie, co oznacza, że masz zarówno pewne prawa, jak i obowiązki.

Przede wszystkim takie prawo własności wcale nie oznacza, że właściciel mieszkania jest zwolniony z czynszu, pod którym kryją się opłaty za utrzymanie czystości w częściach wspólnych, wpłaty na fundusz remontowy i inne opłaty, które są niezbędne do utrzymania budynku w dobrym stanie.

Zaletą odrębnej własności mieszkania jest fakt, że masz w nim odrobinę więcej swobody – przekształcenie lokalu w użytkowy (czyli prowadzenie w nim firmy) oraz remonty nie wymagają zgody spółdzielni.

Czym jest spółdzielcze mieszkanie własnościowe?

Na rynku nie brakuje też ofert sprzedaży nieruchomości ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. W tym przypadku również jesteś właścicielem mieszkania, ale z pewnymi ograniczeniami.

Najważniejsza różnica jest taka, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oznacza, że właścicielem budynku i gruntu, na którym ten stoi, jest właśnie spółdzielnia mieszkaniowa.

W praktyce oznacza to, że większość osób nie odczuje różnic w korzystaniu z takiego lokalu. W przypadku chęci zarejestrowania działalności gospodarczej niezbędna będzie zgoda spółdzielni. Zgłoszenia i uzyskania zgody będą również wymagać poważniejsze zmiany konstrukcyjne w mieszkaniu – wyburzenie ściany albo zamontowanie zewnętrznej klimatyzacji.

Niestety, problem pojawia się przy chęci sprzedaży mieszkania, jeśli zainteresowany kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny. W tym przypadku taka forma własności mieszkania oznacza, że lokal prawdopodobnie nie ma założonej księgi wieczystej, co wymusza złożenie wniosku do sądu rejonowego o założenie księgi. Warto też wiedzieć, że prawo nie narzuca obowiązku posiadania księgi wieczystej dla spółdzielczego mieszkania własnościowego, zatem jej brak nie powoduje żadnych konsekwencji.

Taki stan rzeczy sprawia jednak, że jeśli chcesz kupić mieszkanie własnościowe spółdzielcze, musisz liczyć się z tym, że cały proces będzie dłuższy. Podobnie jest zresztą w przypadku chęci sprzedaży mieszkania – jeszcze przed ostatecznym podjęciem decyzji powinieneś zadbać o założenie księgi wieczystej, które może trochę potrwać.

Prawo spółdzielcze własnościowe a własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – cechy wspólne

W przypadku rozporządzania mieszkaniem nie ma właściwie żadnej różnicy – w obu przypadkach nie potrzebujesz zgody na sprzedaż mieszkania, pamiętaj jednak, że w przypadku spółdzielczego prawa własności nieruchomości prawdopodobnie konieczne będzie założenie księgi wieczystej. Ten problem nie dotyczy mieszkania własnościowego, które taką księgę musi mieć założoną.

Różnic nie ma także w przypadku dziedziczenia i wynajmu takich mieszkań – te regulują odrębne przepisy, które oba typy własności traktują identycznie.

Co ciekawe, nawet jeśli mieszkanie jest własnościowe, jego właściciel zobowiązany jest płacić czynsz, jednak tutaj różnica w jego wysokości może być naprawdę duża. W przypadku budynków (np. bloków) z mieszkaniami własnościowymi nieruchomość zarządzana jest przez wspólnotę mieszkaniową, co oznacza, że zarząd jest ograniczony do konkretnego budynku. Spółdzielcza własność mieszkania oznacza, że lokal podlega pod spółdzielnię mieszkaniową, która może zarządzać nawet kilkudziesięcioma budynkami. W takiej sytuacji możliwe jest wynegocjowanie znacznie lepszych cen usług zapewnianych przez firmy zewnętrzne (na przykład sprzątanie części wspólnych budynku) czy umów z ciepłownią. Różnice w opłatach przypadających na mieszkanie mogą być naprawdę spore!

Przekształcenie mieszkania spółdzielczego we własnościowe

Przepisy umożliwiają przekształcenie spółdzielczego mieszkania własnościowego w mieszkanie własnościowe. Jest to możliwe, jeśli:

• działka, na której znajduje się budynek, ma jasną i uregulowaną sytuację prawną – niestety, w przypadku wielu nieruchomości wybudowanych kilkadziesiąt lat temu do dziś nie udało się rozwiązać problemy w tym zakresie;
• zostały uregulowane wszystkie zaległości względem spółdzielni;
• została spłacona część kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego przez spółdzielnię, która przypada na przekształcany lokal.

Spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia umowy przekształcenia w ciągu 6 miesięcy od daty złożenia wniosku. Taka umowa powinna zostać podpisana w formie aktu notarialnego.

Koszt przekształcenia lokalu spółdzielczego w mieszkanie własnościowe to około 1500–2000 zł.

Nie martw się formalnościami, skorzystaj z Homly

Proces sprzedaży mieszkania – zarówno spółdzielczego, jak i własnościowego – jest długi i skomplikowany. Zależy ci na czasie, bo kupiłeś mieszkanie w innej lokalizacji i chcesz jak najszybciej się przeprowadzić, bez ponoszenia kosztów utrzymania starego lokalu? Nam możesz sprzedać mieszkanie w ciągu kilku dni, i to w atrakcyjnej rynkowej cenie. Sami zajmiemy się formalnościami i umówieniem wizyty u notariusza!