W końcu — po wielu latach wynajmowania mieszkania od gminy — udało Ci się je wykupić. Co jednak, jeśli po czasie pojawią się długi, a Ty z różnych powodów będziesz zmuszony sprzedać mieszkanie? Czy nieuregulowane długi czynszowe lub inne obciążenia mogą skutecznie zablokować sprzedaż? Jak w takim wypadku wygląda sprzedaż? Wbrew pozorom, sprzedaż mieszkania komunalnego po wykupie z długiem jest możliwa do przeprowadzenia, ale bardzo złożona. Zanim się za to zabierzesz, zapoznaj się z możliwościami zbycia takiej nieruchomości i wszystkimi formalnościami, które mu towarzyszą. Przedstawiamy, jak sprzedać mieszkanie po wykupie krok po kroku.

Wykupione mieszkanie komunalne – czy można je sprzedać z długami?

Sprzedaż zadłużonego mieszkania komunalnego, które zostało wykupione, jest możliwa, ale proces ten wiąże się z pewnymi wyzwaniami i wymaga specyficznego podejścia do sprawy. Mimo tych trudności mieszkanie komunalne z długiem można sprzedać niezależnie od tego, czy dług dotyczy zaległości czynszowych, czy jest obciążony hipoteką przymusową, czy też zadłużenie ma inne podłoże.

Pamiętaj jednak, że jeśli chodzi o mieszkania obciążone, potencjalny nabywca musi być świadomy wysokości zadłużenia i jego rodzaju. Zatajenie tych informacji to oszustwo, które może skutkować unieważnieniem aktu notarialnego umowy sprzedaży. 

Dlaczego to takie ważne? W większości przypadków nowy właściciel może sprawdzić, czy na nieruchomości ciążą jakieś obciążenia w księdze wieczystej i sam zdecydować, czy zakup nieruchomości będzie dla niego opłacalny, czy nie. Nie wszystkie zadłużenia są jednak ujawniane — np. długi czynszowe. Stąd też sprzedaż takiego mieszkania bez ujawnienia wszystkich obciążeń jest nieuczciwa i nielegalna.

Jak wygląda sprzedaż z długiem czynszowym? Rola zaświadczenia o zadłużeniu

Dług czynszowy jest najczęstszym rodzajem zadłużenia nieruchomości po wykupie mieszkania komunalnego. Jeśli jest ono na tyle duże, że grozi Ci widmo egzekucji komorniczej lub gmina lada chwila może starać się o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej mieszkania, warto rozważyć jego sprzedaż. Najlepiej, jeśli dokonasz tego jeszcze przed licytacją i od razu po otrzymaniu zapłaty, spłacisz swoje zaległości.

Dlaczego uzyskanie zaświadczenia o zadłużeniu nieruchomości lub jego braku jest tak ważne z punktu widzenia osoby sprzedającej? Ponieważ znacznie ułatwia ono znalezienie kupca. 

Zgodnie z polskim prawem długi związane z opłatami za mieszkanie (czynsz, opłaty za media, fundusz remontowy) są zobowiązaniami właściciela lokalu, a nie samego mieszkania. Oznacza to, że po sprzedaży mieszkania z długami, nowy właściciel nie jest odpowiedzialny za zaległości poprzedniego — długi po prostu na niego nie przechodzą. Zarządca budynku ma prawo domagać się spłaty zadłużenia wyłącznie od osoby, która go zaciągnęła. Nie zmienia to jednak faktu, że taki stan rzeczy zniechęca potencjalnych kupców, którzy obawiają się niełatwej współpracy z zarządcą.

Dlatego, jeśli chcesz szybko sprzedać zadłużoną nieruchomość, zadbaj o to, aby przedstawić kupcowi zaświadczenie o wysokości zadłużenia. To oficjalny dokument wydawany przez zarządcę, który potwierdza fakt istnienia zadłużenia i jego wysokość na dany dzień. Jest to dokument niezbędny do podpisania aktu notarialnego sprzedaży.

WAŻNE! Zgodnie z prawem, w umowie kupna-sprzedaży można zawrzeć klauzulę, która zobowiązuje sprzedającego do spłaty długu z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Tak skonstruowana umowa zabezpiecza interesy nabywcy i gwarantuje, że dług zostanie spłacony.

Co w sytuacji, gdy na mieszkaniu jest komornik lub hipoteka przymusowa?

Sprzedaż nieruchomości z zadłużeniem jest bardziej skomplikowana, jeśli na mieszkaniu ciąży komornik lub w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka przymusowa — formalne zabezpieczenie należności, które przyznaje wierzycielowi pierwszeństwo do spłaty. Jest to o tyle problematyczne, że egzekucja komornicza może skończyć się licytacją nieruchomości. I tak zazwyczaj się dzieje, jeśli długi są wysokie, a sprzedaż mieszkania jest jedyną możliwością zaspokojenia roszczeń wierzycieli.

Trzeba mieć na względzie, że licytacja komornicza ma na celu jak najszybciej sprzedać zadłużony lokal, a nie uzyskać za niego jak najwyższą cenę. Stąd też już podczas pierwszej próby sprzedaży, cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości mieszkania, a na drugiej licytacji — zaledwie 2/3. 

Może się więc zdarzyć, że kwota uzyskana z licytacji nie pokryje wszystkich długów. Dlatego warto zdecydować się na sprzedaż przed licytacją — czy to indywidualnemu kupcowi, czy to firmie profesjonalnie zajmującej się skupem. Po sprzedaży i uregulowaniu zaległości wobec wierzycieli będzie możliwe wykreślenie hipoteki.

Dlaczego firma skupująca nieruchomości to często najlepszy nabywca?

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką przymusową lub — co gorsza — wpisem komorniczym nie należy do najłatwiejszych. Tradycyjny rynek bywa bezlitosny dla takich nieruchomości, a dokończenie transakcji może ciągnąć się latami. W tym czasie długi będą rosnąć, a prędzej czy później komornik zlicytuje nieruchomość. 

Gdy w grę wchodzi walka z czasem, warto postawić na pewnego kupca, aby uchronić mieszkanie przed licytacją — takiego, którego nie musisz szukać i czekać na niego przez kilka miesięcy. Najlepszym nabywcą może okazać się skup nieruchomości. Dlaczego warto sprzedać zadłużone mieszkanie do skupu?

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości do skupu pozwala Ci:

  • pozbyć się mieszkania z długiem w ciągu kilku dni, w odróżnieniu od sprzedaży zadłużonej nieruchomości na wolnym rynku;
  • szybko uregulować swoją sytuację prawną — firma zajmująca się skupem nieruchomości przejmuje na siebie wszystkie formalności;
  • otrzymać gotówkę na konto tuż po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży.

Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania z hipoteką lub wpisem komorniczym, to skup nieruchomości ma jeszcze jedną ważną zaletę. W odróżnieniu od prywatnych inwestorów, którzy szukają okazji rynkowych i kupują nieruchomości tylko dużo poniżej ich wartości rynkowej, firma skupująca dokonuje rzetelnej, opartej na wiarygodnych danych wyceny nieruchomości. Zazwyczaj możesz liczyć na wypłatę około 90% ceny rynkowej zadłużonego mieszkania na wolnym rynku.

Czy gmina nałożyła ograniczenia na sprzedaż zadłużonego mieszkania? Sprawdź akt notarialny wykupu

Po wykupie mieszkania komunalnego gmina może nałożyć na właściciela nieruchomości pewne ograniczenia. Najczęściej dotyczy to tzw. bonifikaty, czyli ulgi, jaką gmina udzieliła lokatorowi przy wykupie mieszkania komunalnego.

Zgodnie z art. 68 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1 stycznia 1998 roku, jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi wcześniej, niż przed upływem konkretnego terminu — zazwyczaj 5 lat od daty wykupu mieszkania komunalnego — właściciel może być zobowiązany do zwrotu bonifikaty. 

Miej na uwadze, że żądanie zwrotu bonifikaty jest prawem, a nie obowiązkiem gminy i nie każda z nich będzie taki zapis stosować (choć jest to częsta praktyka). Zanim podejmiesz więc decyzję o sprzedaży zadłużonego mieszkania, sprawdź akt notarialny wykupu. To właśnie w nim znajdziesz informacje o ewentualnych obciążeniach i ewentualności zwrotu bonifikaty.

A jeśli chcesz sprzedać zadłużone mieszkanie i nie wiesz, jak się za to zabrać, aby nie być stratnym — skontaktuj się z nami. Nasza firma pomoże Ci sprzedać mieszkanie z długiem szybko i bez stresu, a do tego zaproponuje Ci cenę zbliżoną do rynkowej wartości nieruchomości. Nie ryzykuj licytacji komorniczej — korzystna sprzedaż zadłużonego mieszkania jest możliwa!